新行情?天津市区这类新房或将上演“新剧情” 置业门槛意想不到

市区门槛级新房将迎来一波利好。

01

为什么？

原因有以下三点：

①买房人目光重回市区。

从8月份成交数据来看，市内六区差不多能占到全市一成的成交量。

与之呈现鲜明对比的就是远郊，成交量同比全部下跌。

价格方面，远郊、环城越来越多的新房项目加入“促销”行列；市内六区整体还算稳定。

所以，相较于环城、远郊，市区还相对安全。

②高考新政为市区添了一把火。

高考新政要求自2022年普通高考报名（2021年11月初）开始，天津高考报名条件，由单一的“户籍”要求调整为“户籍+学籍”的要求。

也就是说原本花个三四十万在天津买个房，落个户，就能参加天津高考这条路彻底行不通了。

高中3年学籍，也就意味着，从初中就得转学到天津。

这意味着，首先，房子买来得住，必须具备居住属性。

其次，竞争压力“下沉”，中考压力山大，所以优质教育资源最为集中的市内六区，自然成为“香饽饽”。

全市排名前十的高中，市区占了7所。

中考录取率，也属市内六区较高，达到68%；而环城较高的仅57.93%。

无疑，市区上重点高中的机会也是最多的。

2020年市区参加中考的考生为2.3万人，其中市九所面向市区招生人数约4090人，加上其它区重点学校，市区约48%的考生能上重点公立高中。

因此，买房人的注意力重新聚焦市区。

③ 原本就是冲着高考来的，很多人不会投资太多。

要上学，又要考虑居住舒适度，所以市区门槛级项目总价低，有优势。

02

目前，市区门槛级项目有——路劲太阳城、凯旋门、九和府、紫樾宸府、天津湾海景芯苑（居住型公寓）。

天津湾海景芯苑

项目位于河西区大沽南路和洪泽路交口，属于河西三片。

项目属于居住型公寓。

项目直线距离600多米，就是地铁1号线陈塘庄站，交通便利。

配套方面，周边2公里范围内有凯德Mall商业综合体，同时项目还自带4万平米商业，吃喝玩乐不用愁。

周边有土城小学、天津小学、天津第四中学、天津第四十二中学等；项目大概率对口土城小学，虽然不是河西三片重点小学，但小升初可以参与三片摇号。

目前在售户型有75-82平米，一室150万/套起，两室190万/套起。

能上学、能居住、门槛低，因此项目在河西可谓是炙手可热，月月霸居河西新房成交排名前列的宝座。

但有一说一，要说这个项目的缺点，就是户数过高，居住舒适度差一些，参考诚基中心。

所以，这个项目基本就是一个工具，上完学就卖......

路劲太阳城

路劲太阳城开发周期长、项目体量大，但伴随这前期的入住以及相应配套的落地，居住氛围已经成熟，所以不用担心兑现的问题，你看到的是什么就是什么。

配套方面，签约了七中教育集团，拥有了九年一贯制学校，可谓是一大利好。

虽然很多购房者对新学校师资力量等比较担心，但血拼哥反倒认为，新学校是要做出口碑的，可以参考海教园、生态城，同样都是新的品牌分校，成绩都是可以的。

交通非常便利，除了有已经开通的地铁2号线外，在建的有地铁10号线，规划中还有地铁13号线；除了轨道交通，还紧邻昆仑路和卫国道两条快速路，并拥有十余条公交线路。

此外，项目在地铁2号线和10号线的交汇之上，将建设一个综合体，建面约3.3.万平米，弥补了商业综合体缺失的短板。

目前，项目均价27500元/平米，十一期间推出了特惠房，86-120平米户型，总价260万/套起。

凯旋门

凯旋门位于中山门板块，算是河东区边缘地带，东南侧约500米距离为轻轨9号线一号桥站，这个算一个优势。

商业方面，项目西侧约1公里为中山门传统居住生活商圈，各类中小型配套十分齐全；项目西北侧驱车约5公里即可抵达河东万达商圈；此外，项目自身规划有少量临街商业，未来项目建成后可为居民提供便捷。

据售楼员表示，目前项目仅剩80平和100平左右户型在售，单价约23000元/平米，82平米有特惠，总价约190万/套起。

值得注意的是，项目紧邻一条快速路——昆仑路，如果后期交房不加隔音板的话，噪音比较大。

但有一说一，买这种楼盘就别图这个那个的了。

总价不到200万，甚至更低，能买到市区，出门还有地铁，还要啥自行车！

九和府

从位置上看，九和府所在的佳园里是老城区，距离地铁1号线佳园里站630米左右。周边生活配套一应俱全，临近的北辰瑞景板块也是一个成熟的生活片区。

该项目初期定位定价心气儿都挺高，此前高层对外报价在28000元/平米，在周边竞品降价后，还硬撑了很久，只是阶段性推出特惠房，但收效甚微，后来扛不住了，终于选择整体调价，成交均价甚至跌破24000元/平米。

据售楼员透露，项目目前在售户型为89、115平米，均价24000元/平米左右，总价210万/套起。

项目现房，算是一个优势；此前由于区域归属问题闹的沸沸扬扬，虽然已有定论，但是很多买房人还是有所顾虑。

紫樾宸府

紫樾宸府这个项目有点意思，首开时凭借着均价21000元/平米，一战成名。

因为卖的太好了，飘了，然后涨价了，上调到23000元/平米。

结果可想而知，成交量立马就下来了。

然后价格又重新调回了21000元/平米。

进入9月，越来越多的项目开始特惠，受不住压力，紫樾宸府也放出了特惠房。

高层1#，96、123平米，单价20000-22000元/平米；洋房7#、8#，137平米，单价25000万/平米；较低总价192万/套起。

项目距离地铁5号线建昌道站上盖，这是项目较大的优势。与此同时，距离地铁6号线金钟河大街站也不远，直线距离不到1公里。

教育配套而言，项目西南侧紧邻河北区第二实验小学，直线距离约300米；1.5公里外有红光中学。

但友情提示一点，紫樾宸府这个项目血拼哥并不推荐，因为担心兑现力的问题。