新行情?天津市区这类新房或将上演“新剧情” 置业门槛意想不到

天津楼市深度报道 2021-10-09 10:49:30
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市区门槛级新房将迎来一波利好。 01 为什么? 原因有以下三点: ①买房人目光重回市区。 从8月份成交数据来看,市内六区差不多能占到全市一成的成交量。 与之呈现鲜明对比的就是远郊,成交量同比全部下跌。 价格方面,远郊、环城越来越多的新房项目加入“促销”行列;市内六区整体还算稳定。 所以,相较于环城、

市区门槛级新房将迎来一波利好。

01

为什么?

原因有以下三点:

①买房人目光重回市区。

从8月份成交数据来看,市内六区差不多能占到全市一成的成交量。

与之呈现鲜明对比的就是远郊,成交量同比全部下跌。

价格方面,远郊、环城越来越多的新房项目加入“促销”行列;市内六区整体还算稳定。

所以,相较于环城、远郊,市区还相对安全。

②高考新政为市区添了一把火。

高考新政要求自2022年普通高考报名(2021年11月初)开始,天津高考报名条件,由单一的“户籍”要求调整为“户籍+学籍”的要求。

也就是说原本花个三四十万在天津买个房,落个户,就能参加天津高考这条路彻底行不通了。

高中3年学籍,也就意味着,从初中就得转学到天津。

这意味着,首先,房子买来得住,必须具备居住属性。

其次,竞争压力“下沉”,中考压力山大,所以优质教育资源最为集中的市内六区,自然成为“香饽饽”。

全市排名前十的高中,市区占了7所。

中考录取率,也属市内六区最高,达到68%;而环城最高的仅57.93%。

无疑,市区上重点高中的机会也是最多的。

2020年市区参加中考的考生为2.3万人,其中市九所面向市区招生人数约4090人,加上其它区重点学校,市区约48%的考生能上重点公立高中。

因此,买房人的注意力重新聚焦市区。

③ 原本就是冲着高考来的,很多人不会投资太多。

要上学,又要考虑居住舒适度,所以市区门槛级项目总价低,有优势。

02

目前,市区门槛级项目有——路劲太阳城、凯旋门九和府紫樾宸府、天津湾海景芯苑(居住型公寓)。

天津湾海景芯苑

项目位于河西区大沽南路和洪泽路交口,属于河西三片。

项目属于居住型公寓。

项目直线距离600多米,就是地铁1号线陈塘庄站,交通便利。

配套方面,周边2公里范围内有凯德Mall商业综合体,同时项目还自带4万平米商业,吃喝玩乐不用愁。

周边有土城小学、天津小学、天津第四中学、天津第四十二中学等;项目大概率对口土城小学,虽然不是河西三片重点小学,但小升初可以参与三片摇号。

目前在售户型有75-82平米,一室150万/套起,两室190万/套起。

能上学、能居住、门槛低,因此项目在河西可谓是炙手可热,月月霸居河西新房成交第一的宝座。

但有一说一,要说这个项目的缺点,就是户数过高,居住舒适度差一些,参考诚基中心。

所以,这个项目基本就是一个工具,上完学就卖......

路劲太阳城

路劲太阳城开发周期长、项目体量大,但伴随这前期的入住以及相应配套的落地,居住氛围已经成熟,所以不用担心兑现的问题,你看到的是什么就是什么。

配套方面,签约了七中教育集团,拥有了九年一贯制学校,可谓是一大利好。

虽然很多购房者对新学校师资力量等比较担心,但血拼哥反倒认为,新学校是要做出口碑的,可以参考海教园、生态城,同样都是新的品牌分校,成绩都是可以的。

交通非常便利,除了有已经开通的地铁2号线外,在建的有地铁10号线,规划中还有地铁13号线;除了轨道交通,还紧邻昆仑路和卫国道两条快速路,并拥有十余条公交线路。

此外,项目在地铁2号线和10号线的交汇之上,将建设一个综合体,建面约3.3.万平米,弥补了商业综合体缺失的短板。

目前,项目均价27500元/平米,十一期间推出了特惠房,86-120平米户型,总价260万/套起。

凯旋门

凯旋门位于中山门板块,算是河东区边缘地带,东南侧约500米距离为轻轨9号线一号桥站,这个算一个优势。

商业方面,项目西侧约1公里为中山门传统居住生活商圈,各类中小型配套十分齐全;项目西北侧驱车约5公里即可抵达河东万达商圈;此外,项目自身规划有少量临街商业,未来项目建成后可为居民提供便捷。

据售楼员表示,目前项目仅剩80平和100平左右户型在售,单价约23000元/平米,82平米有特惠,总价约190万/套起。

值得注意的是,项目紧邻一条快速路——昆仑路,如果后期交房不加隔音板的话,噪音比较大。

但有一说一,买这种楼盘就别图这个那个的了。

总价不到200万,甚至更低,能买到市区,出门还有地铁,还要啥自行车!

九和府

从位置上看,九和府所在的佳园里是老城区,距离地铁1号线佳园里站630米左右。周边生活配套一应俱全,临近的北辰瑞景板块也是一个成熟的生活片区。

该项目初期定位定价心气儿都挺高,此前高层对外报价在28000元/平米,在周边竞品降价后,还硬撑了很久,只是阶段性推出特惠房,但收效甚微,后来扛不住了,终于选择整体调价,成交均价甚至跌破24000元/平米。

据售楼员透露,项目目前在售户型为89、115平米,均价24000元/平米左右,总价210万/套起。

项目现房,算是一个优势;此前由于区域归属问题闹的沸沸扬扬,虽然已有定论,但是很多买房人还是有所顾虑。

紫樾宸府

紫樾宸府这个项目有点意思,首开时凭借着均价21000元/平米,一战成名。

因为卖的太好了,飘了,然后涨价了,上调到23000元/平米。

结果可想而知,成交量立马就下来了。

然后价格又重新调回了21000元/平米。

进入9月,越来越多的项目开始特惠,受不住压力,紫樾宸府也放出了特惠房。

高层1#,96、123平米,单价20000-22000元/平米;洋房7#、8#,137平米,单价25000万/平米;最低总价192万/套起。

项目距离地铁5号线建昌道站上盖,这是项目最大的优势。与此同时,距离地铁6号线金钟河大街站也不远,直线距离不到1公里。

教育配套而言,项目西南侧紧邻河北区第二实验小学,直线距离约300米;1.5公里外有红光中学。

但友情提示一点,紫樾宸府这个项目血拼哥并不推荐,因为担心兑现力的问题。

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