中冶德贤华府规划出炉 11栋高层待入市补仓刚需

2017年已经进入倒计时，回顾这一年天津楼市波澜起伏，土地市场也是风波不断，限地价、竞自持多种“玩法”轮番上演。天津市区土地因其极具稀缺性，每次出让都格外吸引业内外广泛关注，12月20日，河北区万柳村大街地块作为2017年最后一宗市区出让的土地吸引了8家开发商群雄逐鹿、相互争夺，最终，中铁建“压线”32.4亿元竞得该宗地，楼面价30423元/平米。

近日，天津市规划局网站再度曝光河北区一处项目的规划。仔细看来，即是公布案名不久的中冶德贤华府项目。此处地于去年12月成交，中冶以总价41.4亿元、溢价97.1%竞得，楼面价约合33441元/平米。与上周成交的万柳村大街地块相比，同属河北区，共享市区优质资源与丰富配套，但一年前成交的楼面价竟比如今的新地还要高出3千余元，究竟中冶在新项目的社区规划与产品细节方面下了怎么功夫？我们即将揭秘。

溢价率97% 楼面价33441元/㎡

首先我们先来回顾一下中冶德贤华府项目的前身——中冶天泰路地块。地块位于河北区天泰路和津浦北路交口，其四至为：东至天泰路和津浦北路，南至三合街，西至现状杨桥大街，北至天泰公寓和联谊里住宅小区。其土地用途为城镇住宅、商服、科教。

根据土地交易中心挂牌出让时规划要求，整个地块分为A1、A2、B三宗用地，相对比较分散。总出让土地面积64392.4平方米，其中A1用地面积36332.1平方米，A2用地面积14295.1平方米，B用地面积13765.2平方米。其中A1用地内设有地铁六号线天泰路站；居住小区级配建社区商业服务二处，每处建筑面积不小于1100平方米（A1、A2用地）；A1用地含商业金融业建筑面积不大于14800平方米，A2用地含商业金融业建筑面积不大于2600平方米。

河北区天泰路板块的区域价值有目共睹，2016年12月21日下午，中冶天泰路（津北天（挂）2016-160号）地块吸引了中冶、中铁建、首创、万科、金地、正荣、保利共7家房企到场竞拍，现场十分热闹，证明各家房企对此版块发展前景普遍看好。经过103轮激战，中冶以41.4亿元竞得，折合楼面价33441元/㎡，溢价率97%。

“三合一”地块规划曝光 11栋高层+3栋洋房将入市

根据已公布的规划详情，项目规划总用地86605.9平米，其中居住用地面积50627.4平米，住宅用地不大于40400.67平米。

项目分为三个地块，其中住宅主要分布在A1、A2地块，B地块为未来规划的教育配套。A1地块可建设用地面积36332.3平米，地上总建筑面积83600平米，住宅建筑面积76390平米，容积率2.3，建筑密度33%，绿地率26%，容积率与建筑密度较高。

通过规划图，可以看出，A1地块分为两部分，北侧靠近杨桥大街的是3栋洋房，其中2栋为7层到顶，1栋为4层到顶。南侧靠近津浦北路的是高层区域，共7栋，其中2栋为27层，2栋29层，3栋31层。根据出让时的公告获悉，天津地铁6号线天泰路站将设在A1用地，并将地块分为洋房和高层两个片区，整个A1地块打造的是高层为主，洋房为辅的建筑形式。

A2地块可建设用地面积14295.1平米，地上总建筑面积40200米，住宅建筑面积34330平米，容积率2.81，建筑密度25%，绿地率35%。

通过规划图，可以看出，A2地块与A1地块相邻，华泰西道以北为A1，以南为A2。整个A2地块规划4栋高层，分为为23、25、28、30层，南侧即是已入住社区裕泰家园。

A2地块南侧的B地块作为中小学用地使用，可建设用地面积13765.2平米，地上总建筑面积11100平米，容积率0.81，建筑密度30%，绿地率35%，地下总建筑面积1000平米。2-3层的主体建筑，未来引进学校后业主的孩子上学解决后顾之忧。公共服务设施配置用地方面，地上部分包括变电站、发电机组、燃气调压柜，地下部分包括电信设备间、有线电视设备间、供热站。

天泰路板块配套先行 地价3万3未来房价如何？

河北区天泰路板块的区域价值有目共睹，配套方面具备先天优势。中冶德贤华府A1地块内规划了地铁6号线天泰路站，这说明该项目未来也是一个地铁上盖项目。同时，就目前已有的地铁资源来看，地铁1号线的西站、洪湖里站，地铁3号线的中山路站、北站也均在距离地块3公里的范围内。教育配套方面，众多重点名校分布在项目周围，距离育婴里小学仅420米，天津外国语学院附属中学1400米，211重点高校河北工业大学1500米，并且地块自身规划有教育用地。周边其他配套设施齐全，900米处配有天津二五四医院；距离西沽公园仅1300米，并邻近其他社区，享受成熟的生活配套设施。同时，地块毗邻北运河、新开河，双河资源生态环境好。

目前，版块内在售项目不多，中环线普济河道附近的天房天泰高层在售，均价33000元/㎡，产品现剩余95-114平米部分余房。距离中冶德贤华府较近的首创大河宸章住宅已无房源，目前仅公寓在售，户型52-77平米，均价26000-28000元/平米。整体看来，整个板块新房源不足，未来新项目的入市将补充该区域的房源少有，平衡市场供需。中冶德贤华府的产品信息和价格尚未公布，随着案名公布，更多产品信息的释放，项目入市指日可待。