放缓增速 前7月销售4006亿恒大出售股权与500强前路

新闻来源：观点地产网

尽管高歌猛进的房地产时代已远走，扩张速度也不再飞快，但中国房地产仍会维持若干年的庞大的增量市场体量。

观点地产网 关于恒大的各类消息总在持续交织着。

而恒大也积极回应着市场的种种看法，披露利好信息。8月3日，恒大抢先在龙头房企中发了销售业绩。

8月3日下午，公告披露称，恒大集团于7月单月实现合约销售金额437.8亿元，同比下滑12.9%；合约销售面积543.5万平方米，同比增长0.89%。

前七月累计销售业绩则显示，恒大集团物业累计实现合约销售金额4005.6亿元人民币，合约销售面积4844.9万平方米，同比分别增长0.36%及10.1%。

从上述销售金额与销售面积不同方向、幅度的变化可判断出，恒大仍在加大它的营销力度和折扣。

据观点地产新媒体计算，恒大前7个月销售均价约8268元/平方米，相比去年2020年整体8945元/平方米的均价水平下降了近700元/平方米。

单月拆解来看，前7月整体销售均价的下跌主要是受上半年影响，尤其是6月份的均价在8000元/平方米以下。

事实上近两年恒大一直维持着不小的打折力度，显著的作用便是促进现金回流。恒大早前也披露称，2021年5月27日至6月30日，自启动购房节优惠大促销活动以来35天内，恒大实现合约销售金额938.3亿元，销售回款874.9亿元。

值得一提的是，虽然持续的营销活动保证了恒大的销售力度，但总体而言增速还不够快。

前7月累计销售中，除1月单月实现43.3%的高涨幅外，其他月份累计增塑均在4.5%以下，其中在7月份时累计增速仅为0.36%。

恒大销售增速的放缓，一方面，则是缘于去年销售的高基数。恒大在2020年实现了销售的高速增长，全年实现合约销售金额7233亿元，完成全年销售目标111%。从增速上看，恒大20.3%的增速，相比碧桂园的3%、万科的12%都高出不少。

这也使得恒大超越万科晋升为销售榜眼，这是自2017年后首次超越万科。

另一方面，也是恒大自身的目标制定使然。相比去年的销售高位，今年许家印仅给恒大框定了7500亿元的合约销售目标，仅比2020年合约销售增长3.7%。

截至前7月，恒大仅完成全年销售目标的53.4%，这也使得恒大的销售排位从去年的第二名退居为以往的第三名。

保持销售，去库存，加大现金回笼，背后直指的都是恒大降负债、缓解流动性的需求。

在过去这一月，恒大也加了对于负债的处置力度——不仅是销售现金层面，还体现在资产股权变现层面。

7月27日瑞银一则发表研究报告就指出，恒大总负债中有约77%于12个月内到期，令投资者关注其出售可处置资产后是否可偿还现有债务；将关注恒大是否会大规模出售资产，包括旧改项目及旗下恒大物业的物业项目，以评估其产生现金的能力。

早在6月20日，中国恒大以每股6港元向儒意影业、南瓜电影创始人柯利明转让7.38亿股恒腾网络股份，占总股本8%，合计总对价约44.3亿港元；6月21日，恒大便宣布拟出售嘉凯城的控制权，对应股份的账面价值约为25亿元.

进入7月以来，恒大又相继处置了一些多元化业务股权，如退出深圳高新投7.0798%股份、由万科子公司接盘，该退出公司是上世纪90年代初深圳市委、市政府为解决中小科技企业融资难问题而设立的专业金融服务机构，现已发展成为全国性创新型金融服务集团。

此外，恒大二次出售恒腾网络11%的股权，合计交易价格32.5亿港元，接盘方为腾讯。

另据REDD引述知情人士称，为解决流动性困境，恒大计划出售约1200亿元资产，包括在深圳的旧改，且于6月份已与金茂等买家洽谈。

作为资本玩家，恒大还善于撬动利用自身的资源。许家印曾在今年业绩会上透露，计划将粮油及冰泉业务打包分拆上市，房车宝则料于今年底至明年初分拆上市。

7月份相继有消息称，中国恒大计划分拆水业务恒大冰泉上市，目标于明年来港上市，集资数亿美元，正就IPO事宜与投行进行初步磋商；亦有消息称中国恒大正研究将其旅游业务分拆上市，且已经与顾问就潜在的首次公开募股进行了初步谈判，较快可能在明年上市。

随着各类利好、利空的消息交错，市场也产生了诸多反应。

可以观察到，过去一个多月来恒大系的股债价格十分波动，尤其在广发事件高潮时恒大系股票、债券价格全线大幅跳水。

如在7月26日，标普便宣布下调中国恒大及其附属公司的评级，中国恒大，恒大地产和天基控股的评级从B+下调至B-，展望为负面。

随后恒大集团发言人对外表示，对评级机构下调中国恒大评级，公司深表遗憾和不理解。其认为，不排除境外机构通过反复制造舆情，恶意做空恒大股票的可能，造成资本市场对恒大的极大恐慌。

据发言人介绍，去年3月份至今恒大用自有资金已累计归还7笔境外债券本息合计约106亿美元，截至今年6月30日，恒大有息负债较2020年较高时大幅下降约3000亿，净负债率降至100%以下，实现一条“红线”变绿。

而“看多”恒大的消息，则可能是较新公布的2021年《财富》世界500强名单，其中多年入围的恒大今年排名提升至122位，在房企中排名最为先进。

可以窥见的是，去年以来，房地产行业所面临的挑战一层层叠加，从融资端到拿地端的调控都在精准规范着房企的发展行为。

受内外部影响，房企的规模、营收、利润增长都有一些放缓。但即便如此，抛去流动性及信用危机，其仍在全国乃至全球经济中表现良好。

这对于更加注重收入规模、衡量全球大型公司的500强名单中，显然更具有优势。

从今年名单看，排在恒大之后的碧桂园、绿地、万科、保利均在前200名，且名次均有所进步；此外，今年还新添了首次上榜的融创中国、龙湖集团、华润置地。

这或许也为房地产行业带来一些启示或信号：尽管高歌猛进的房地产时代已远走，扩张速度也不再飞快，但中国房地产仍会维持若干年的庞大的增量市场体量，呈现小幅平稳增长趋势。

而这其中，大型房企仍保持着竞争力与话语权、议价能力。

当然，前提是要保持企业能够健康、安全、有序地运转下去。这一点，大房企恒大仍需在它的降债之路上不断前行。