从土地看楼市,解锁天津即将爆发的热点板块!

编者按：天津首次集中拍地正式落幕了，挂牌58宗，成交45宗，总价高达498亿。

如果想要真正的了解天津楼市，不能只看宏观数据，真正的“干货”其实都藏在每一宗土地出让的数据和反常中。这次，为了让大家更深入的了解天津房地产市场，特意推出“地评线 ”栏目，血拼哥将会从多个角度、多个维度为大家解读，那些值得关注的地块和板块。

这次，土地出让后血拼哥觉得很多地块比预期的热度更高，但成交价格也比预期的低。

说热度高，是因为此次竞价成交地块高达26宗。

市六区中，南开新裕里地块和天拖二期地块都达到较高限价，且竞自持分别达1000平米和3000平米；

环城四区中高溢价率的地块达15宗，津南的海教园、国展西板块；北辰突然冒出的南仓板块；西青的南站、李七庄、水西片区；东丽的华明镇、程林庄板块等都引发了房企的争抢。

说价格比预期的地，是因为天津共挂地58宗，成交45宗，总价498亿。

对比广州的挂地48宗成交906亿、重庆的挂地46宗成交635亿、杭州的挂地57宗成交1178.3亿，天津没破500亿的成交总价，确实显得有些低。

无论如何，土地集中竞拍后，血拼哥是要带大家梳理一下这些地块的。

那么，这次就以颁奖的形式，向大家一一介绍那些值得关注的板块和地块吧！（个人行为，仅供娱乐）

01

较佳人气奖：热到竞自持

这次市六区的土地成交中，关注度和溢价较高的两宗地就是南开的新裕里地块和天拖二期地块。

其中招商蛇口拿下天拖二期地块，总价溢价49%，总价29.9亿，楼面价高达30303元/平米，自持面积3000平米；

新裕里地块被绿城摘得，溢价率33%，楼面价35857元/平米，自持面积1000平米。

如果你问我这两块地为什么这么贵，我只能说“地段太好了”。

天津市区的核心位置，有地铁、有学校、有医疗，各种资源都配齐，能不贵吗？

按照正常逻辑，在市区拿地这么贵，一定是要做高端产品的。

首先，天拖二期地块属于南开天拖板块，周边有地铁6号线、在建的8号线、水西公园、一中心、中营小学等，还紧挨着天保地块。

当年天保拿地总价是27亿，楼面价32927元/㎡。2019年层曝光过产品规划，共8栋住宅，包括5栋26-31层到顶高层，3栋15、16层到顶小高层。

参考周边的36000-43000元/平米左右的二手房价和楼面价，血拼哥预计这个地块的新房会有所溢价，售价怎么也得达到5万+吧。

其次，南开新裕里地块的位置和配套比上述天拖二期好多了。周边大悦城、地铁1号线2号线，南开中学等，这不做豪宅就是浪费了。血拼哥预计或许会卖到6万也说不定。

02

最心惊胆战奖：红桥or北辰？这是个问题

红桥区报春里地块，毫无意外的底价成交，中交34.2亿拿下，楼面价才一万二多。

这块地说它“最胆战心惊”，也是因为学区归属的问题。

从去年开始，天津开始治理“飞地”问题，对很对地方的区域规划进行了调整。

之前天津公布撤销红桥区双环邨街道办事处、成立北辰区双环邨街道办事处。

结果，佳春中学、佳园里小学、佳宁里小学、佳春里小学、第十九幼儿园、第二十三幼儿园、第二十四幼儿园由红桥区移交至北辰区。

后来官宣这些学校仍然属于红桥，还是能考市区高中的。但是，说实话血拼哥觉得这只是暂时安抚人心的政策，永远划归红桥，显然不可能的。

如果正式归到北辰，未来这些学校的学生是只能考北辰的高中的。

而上述地块紧挨着北辰区第二十四幼儿园和佳春中学，根据就近划片原则，你说能不“害怕”吗？

而且看楼面价，这块地也低的离谱，未来学籍很有可能是个争议问题。

03

最“豪横”奖：49亿，真有钱！

恭喜西青水西片区地块，总成交价49亿元，是首次集中土拍的总价较高地块，楼面价16714元/平米，融创联合拿地，溢价率%。

血拼哥只能说一句“壕气”!

这块地从亮相关注度就极高，但是在这之前，这块地可是很被“嫌弃”的，经历了经历了延期、降价、停牌、取消商业自持等要求之后还是被“待字闺中”。

这次重新上架，总价、楼面价都没变，为什么有放弃愿意“争抢”了呢？

血拼哥觉得原因有两点：排名前列是房企拿地信心回归。根据数据，今年4月天津市住宅项目整体推售2602套，开盘当日成交1196套，平均开盘去化率46%，成交环比3月上涨7%。买房人的置业需求逐步释放，房企看到了天津楼市逐步向暖，自然更愿意布局这样有发展底气直辖市。

第二是地块位置还不错，紧挨着水西公园，旁边就是著名的天拖板块，生活配套也很丰富。

接下来就可以期待一下要做什么产品吧。

04

最出人意料奖：横空出世的南仓板块

这次土地出让中，北辰区南仓板块四宗地的出让着实难让人不注意。

根据数据，南仓板块共出让四宗地，总价34.78亿元，总建面约65万平米。

从位置上看，四宗地块紧挨着，同时还紧邻去年金隅拿下的两宗地，楼面价都在9千到一万多。

也就是说，目前整个南仓已经有6宗地块的土地储备，地铁4号线北段也在建设中。

所以，“地铁+新房”组合的模式有没有觉得很熟悉，东丽的金钟街、西青的宾水西有点类似。

不同的是南仓的地铁还没建成，确实需要一定的等待时间。不过从位置上看南仓的地理优势是挨着红桥和河北，相对其他板块更近，能更顺利的承接市区的这部分外溢置业者。

目前可参考的在售新房是中储城邦，高层、洋房、别墅都有，均价18000元/平米左右，比较符合刚需的置业价格段。

其实这次南仓板块的有力竞争者“程林庄”板块，也有三宗地成交，也都紧挨着。不过因为房价更高，达到2万以上，血拼哥手动让它落选了。

05

最独树一帜奖品：独苗就是吃香~

华明镇地块也很热，最终泽信6.5亿元拿下，楼面价不到八千，溢价率43%。

华明镇主要是太缺地了，多年土地零供应，之前的新房也都去化的差不多了。

作为东丽区传统的刚需热门板块，新房长期缺席的话，会被大家遗忘的。

好在华明镇已经形成一定的居住氛围，配套可以共享空港的商业、医疗资源，二手房的成交也很活跃。

从目前在售的新房看，除了别墅也只能买次新房了，别墅有红山壹号院、鲲栖府、蘭栖墅等，总价三百多万；华润橡树湾、大唐印象、恒大名都等次新房总价在120-150万左右。

新房还有金泰丽湾，户型区间为90-170㎡的2-5室，均价14700元/㎡；

另外华明镇还规划有地铁13号线，大家且等且珍惜吧。

06

最得意奖：楼面价比市区都高！

西青纪庄子地块，这楼面价在环城四区中可以说鹤立鸡群，甚至比红桥报春里、河北609席厂地块都高。

其实，这个和地块的区位价值有关。

虽然该宗地是西青区的地，但是属于梅江南板块，距离河西体院北、南开奥体板块都不远。

整个梅江板块都是著名的“富人区”，周边在售的融创梅江壹号院主推155-300平米洋房、高层、小高，精装总价700-1600万。

龙湖天曜据说要引入“天奕”系列，共有10栋楼，以高层和小高层为主，345套房源，户均面积约156平米，商业部分打造成“天街”。可见，也是个高端新房。

所以说，纪庄子8号地楼面价这么贵，也在情理之中，未来也是个高端项目。

07

最特别奖：就是硬要颁给它

滨海新区的这两宗地属于空港板块。

3号宗地被远洋以总价11.14亿元、楼面价8800元/㎡摘得，溢价率13%；2号宗地被大连同岳以总价12.4亿元摘得，楼面价10031元/平米，溢价率7%。

空港的特殊之处在于位于东丽区，但行政区属于滨海，不限购。

而且空港产业发达，新房内部需求旺盛，置业人群也都是在周边上班。

而且空港的Z2线、13号线地铁规划；空港实验小学、一中滨海学校等教育资源；燕莎奥特莱斯、SM广场等商业资源都不错，房价也比对面的华明镇高出一大截。

目前新城长风雅著、金地悦城大境、天保意境雅居、金隅云筑、天保九如品筑等在售，整体均价在21000-22000元/平米左右。

不过从位置上看，上述成交的两宗地属于空港的核心区外围，2号地在空港实验小学东侧，邻近一中滨海学校；3号地位于空港二期地铁站两旁。

去年9月份的时候，空港板块的二期、三期规划公布，据说会引进逸阳空港小学。可见，未来空港的发展潜力还是很大的。

如果你是买房人，不管是刚需还是改善，上述板块都值得关注一波~