城投限托底,天津土地市场影响几何?——天津中原研究院

一、天津三批次土拍分析

2022年10月17日，天津三批次土拍收官。17宗商住地块全部成交，成交总金额近100亿元。三批次供应15宗宅地全部成交，仅梅江地块一宗溢价率为2.1%。与一二批次对比，虽然成交规模有一定提升，但仅中海等个别地块为市场化成交，或难言回暖，后期土地市场之压力仍存。

从拿地房企来看，国央企和地方国资企业为特别主力，详细情况见下表：

二、近期热点城市土拍分析

截至目前，全国22个重点城市中已有13城完成了三批次集中供地，共揽金3888亿元，相较于去年三批次的4364亿元下降11%。从当前的土拍结果来看，土地市场难言乐观。

分城市来看，北京、上海、杭州、合肥等城市仍维持着较高的热度，而此前热度较高的深圳土拍热度下滑明显，其主要原因是三批次的地块均不在核心城区。同时广州1/4的地块惨遭流拍，土拍市场后继乏力。可以发现，在营销持续乏力的情况下，房企纷纷减缓了投资的步伐，土拍热度再次降回2021年三批次的水平。

2021年集中供地以来，土拍热度高开低走。在2021年一批次市场火热的阶段，规模房企积极拿地，而在土地市场热度急剧下滑后，民企逐渐失声，央企国企与地方城投平台类公司成为拿地主力。国企拿地、平台公司托底已经在当前的市场情况下成为常态。

财政部新政出台后，天津和惠州两座城市进行了土拍，成交地块市场化占比都比较低，仍以城投公司托底为主。但伴随政策落地，后续城市土拍包括四批次和明年土地市场，都将受到较大影响。

三、财政部关于对城投公司拿地限制性政策分析

2022年10月，财政部发文，明确指出“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口……”。此项政策出台，无疑对城投公司托底拿地带来了一定的冲击。

天津中原研究院认为此项政策精准限制地方政府及其下属企业再借债拿地、不许再发行信托拿地、不许以返还空转等形式拿地。

虽然城投机构还是可以凭借自身积累，来摘牌优质土地。不可否认的是，伴随此项通知严格执行，未来绝大多数不具备自有资金、缺少市场化房地产开发能力的城投、城建类公司拿地会被限制，土地市场压力增加，地方财政压力进一步加大。

相应的，土地市场的逻辑将发生变化，政府缺少资金、缺乏房地产市场的操盘能力；房企有较强的操盘能力，但在当前的政策市场环境下资金压力较大。后续土地市场的发展一方面，政府企业合作的模式可能增加甚至成为主流；另一方面，土地市场能否回暖将主要取决于二级市场的修复进程暨房企的现金流修复进程。

四、天津中原预测

10月16日，二十大报告明确了房地产未来的发展方向，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，与此前的思路一致，未来购房者置业将更加理性，住房的居住属性不断强化，同时租赁住房将逐步成为居民解决住房需求的重要途经之一。结合财政部发文及目前市场现状，天津中原研究院预测：

1. 在土地新政影响下，四批次土地市场将面临较大压力。

2. 2022年底至2023年上半年，土地价格或继续修正。

3. 土地市场的企稳节点取决于楼市的回暖程度。

4. 政府平台与头部房企合作开发或代建将快速增加。