阳光100喜马拉雅|服务式公寓:不只赚租金那么简单

阳光100天塔喜马拉雅——天津首座配套安娜芬迪奢侈品酒店管家式的共享服务公馆

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今天,很多人都在说公寓行业达到了一个风口,动辄说这个行业有几万亿的市场规模,其实这些对于单个公寓项目来说毫无意义,因为公寓是一个基本上依靠地域属性来获取客源的产品,通常来说你的核心客源一定是来自周边三公里范围,然后辅助客源可能来自于五公里范围,偶尔也会收到来自八公里到十公里范围之内的客户。所以,我们要去研究分析周边企业的种类和数量,写字楼的租金涨幅和住宅租金水平是否背离,企业人群的流动总量和周边出租行情等等,这些数据都需要采集分析,我们通过多年经营已经积累了一套自有算法模型,从调研到决策只需3-5天时间,就可以精准地判断这个区域未来的盈利水平,从而做出最优选择。

回到单个公寓项目上来说,在今时今日的市场上,竞争异常激烈,公寓经营者线下生存的能力决定了未来冲向终点的体力,唯有扎扎实实研究好自己这一亩三分地里的各个环节才可能把握住战术上的不失误,从而寻求更大的发展。那无疑我们首先要厘清的是服务式公寓的概念。

服务式公寓服务谁?

说到服务式公寓,先要说清楚一个关键词,那就是目标人群。任何产品形式的背后都是支撑他生命周期延续的消费主体。好比一个硬币的两面,形式不重要,背后的需求才是本质。

服务式公寓最早起源于欧洲,在美国发展兴盛,历史至今也就几十年。他的整个发展轨迹,今天来看是完全和全球商务经济的流通加速同步的。在欧美,这个概念很清晰,就是服务于中高端的商旅人群,而这部分人群中的80%来自于企业组织,政府机构等中长期以商务活动为出行目的的人员。

服务式公寓的三要素

界定完人群,我们再来说说要匹配这个人群需求的几个要素。简单划分一下,有三个要素,一个是地理位置,即一二线城市核心商圈或毗邻大型写字楼的适合长期居住的物业形态。因为服务式公寓首重位置,商务客群的首要需求是时间需求,也就是商务资源密集和交通便捷的地方。

第二个是空间和面积,即对比酒店客房来说,服务式公寓的房间要大得多,譬如酒店主流户型一般不超过50㎡,但服务式公寓起步就在50㎡-70㎡,大的还有100㎡-200㎡的,这个产品是建立在你的原始家庭居住需求上的,而非酒店出行的偶然需求,酒店住的不舒服可以忍一忍,没几天就回家了。公寓不行啊,他就是按你家里怎么住的就要还原那个场景,甚至于更舒适。但他又要考虑经营成本,所以各个功能空间都要有所侧重地进行缩小,最典型的譬如衣帽间,厨房,书房,阳台等等,有些只是一个空间里的混合区域,但必须要有,因为人群需求决定产品形态。

第三个是酒店式服务,这里讲的是高端酒店服务,仔细来看也有几种,譬如客房的打扫和布草更换,自助早餐服务,泳池,健身设施,当然还包括生活管家服务。这些服务和酒店有高度的相似性,所不同的是,这些服务可以更灵活,譬如不要布草不要早餐等,这样性价比就会更高。

管家式服务则可以更贴近生活上的需求,譬如家政服务,房间内家具的保养,商务活动接待等,这些传统酒店就比较少。

服务式公寓的服务

我们都知道公寓的收入来源主要是租金差,好的酒店只做到70%就可能赚钱,而很多公寓要做到90%以上才能保本,并且你必须长期稳定的去保证这样一个出租率。正因这些特性使然,高溢价的服务就成为服务式公寓追求的另一利润来源。在服务端我们去尝试更多的可能性。

这里面还是先要提到两个概念,首先概念叫“懒人经济”,他其实符合现下社会技术升级的一个趋势。在未来的10-20年内我们技术的演化会非常快,而随着技术的进步,未来人群的大脑会越来越勤奋,四肢则越来越懒,反映在生活上面则是不宵于打理琐事。

尤其对中高端商务人群来说,他们的时间非常之宝贵,比如说你让他去洗碗,洗衣服,扫地晒被子等等,他们都不愿意去干,但又非常在意生活的品质,所以我们就会推行一些管家服务,譬如入户的精保洁打扫,布草的更换,营养餐的订制,家政的服务等等,这些都是我们溢价利润的来源,而由于他是高端人群,他更愿意为这样的一些服务来买单。所以我们不仅仅是卖的住宿,我们更多卖的是生活品质。

第二个概念叫个性化经济和场景化体验,我们现在观察到九零后这批人他一定是未来的消费主力人群,那么我们是生活在第三次工业革命时代,就是互联网信息化的时代。在这样一个社会里面所有的人他都需要去表达自我。就像我今天在这里利用微信来和大家分享一样,每个个体都可以让追光灯在某一时刻聚焦到自己身上,每个人都关注自我痕迹的存在。

针对这样一种现象,我们就会推出一系列的个性化服务,比如说我们会对每一个入住的客户送给他一套伴手礼,上面有他名字的一只钢笔,或者一条手巾。然后对他进行一个到期生日的祝贺,会送他一个蛋糕,包括一些老会员他在第二次入住的时候我们会尽量安排他入住和上一次类似的房间,然后在这个房间里我们会用他喜欢的香水给他去熏枕头和被单。我们认为这些都是对一些个性化经济的一种尝试。

未来已来

我们前面谈了针对项目周边3公里范围内特定客群进行研究,谈到为租客提供个性化的服务。服务是硬币的一面,另一面无疑就是成本的增加。为此,基于自主研发的公寓管理系统PMS,我们正进一步聚焦结合智能硬件和商业智能,通过互联网和科技的力量帮助公寓运营降低成本提高营收,可以用更少的人,可以更及时调整租金价格,可以简化内部管理甚至实现部分管理自动化。

未来所要居住的房屋是一定不会稀缺的。现在我们能够看到的一些数据包括白领公寓,度假公寓等,他都是从主流的租赁市场和酒店市场里面去切蛋糕。而随着供应端的旺盛,这个市场里面的需求端就一定会被迅速切割,压扁,也就是说会造成大量空置率的产生,在这样的一种竞争环境下面,我们认为未来其实真正稀缺的一定是服务的标准和精细化运营的能力,并且是和数据、商业智能有机结合的服务系统或称为服务云。