规划生变!仁恒红桥新盘洋房变高层,放风价3万3?

今天下午，天津市规划和自然资源局红桥分局发布了红桥区恒美雅苑、小学、幼儿园项目总平面图（变更）公示。

经核实，该项目为红桥金潞园项目。

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先回顾下项目前身。

2021年1月20日，仁恒以总价15亿元摘得津红纪（挂）2020-021号地块，折合成交楼面价15418元/㎡。

改地块为原团结村社区棚改拆迁后整理而成，因东邻金潞园社区，所以得名金潞园地块。

项目位于红桥区向东南路与纪念馆路交口东北侧，东至亿城堂庭，南至纪念馆路，西至向东南路，北至宏泰公寓。

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今年3月26日，天津规划与自然资源局首次公示了红桥区金潞园地块的规划。

项目分ABC三个地块，其中A地块规划为幼儿园，将引入河西二幼；

B地块规划为小学，将引入上海道小学，看占地面积还不小，尤其是小学。

C地块为住宅，共规划12栋楼。包括4栋5-7层的洋房；2栋11层到顶的小高层；6栋24-27层到顶的高层，共670套房源，粗略计算，户均面积123平米。

共分两期建设，8栋小高层和高层为一期；4栋洋房为二期。

▲仁恒金潞园地块排名前列次公示的规划

▲红桥金潞园项目（变更）版规划

对比首次释出的规划，新版规划有两点最主要的变化：

1.9号楼由25层调整为26层；4号楼原先全部为6-7层到顶的洋房，现在改为24层到顶的高层以及6层到顶的洋房。

2.总户数由原来的680套增加到现在的751套。

但客观来讲，仁恒红桥金潞园地块还是有一些问题存在的。

首先，房子朝向。

产品规划不是南北向，从舒适度上会出现一定的问题。

其次，洋房临街。

双向两车道，汽车通过会产生一定的噪音。

而且，对面公园有一条高压走廊，按照规定是属于安全范围之内，但是对买房人来说多多少少会忌讳这一点。

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价格方面，小道消息，项目高层放风价在33000元/㎡左右。

根据链家网上显示，项目周边二手房：亿城堂庭均价31832元/平米，金侨公园壹号均价30221元/平米，金潞园均价20272元/平米，宏泰公寓均价21220元/平米。

另外，仁恒要做精装，还会有一些溢价，面积段不算小，总价门槛也得在300万以上了或许还要会更高，因为项目优势也明显。

地铁1号线、红桥公园等配套的加持，加上引入的重点学校上海道小学、河西二幼，众多因素使得这个项目的高端人设就“立“起来了。

至于值得不值，如果是地缘改善的话，没有太大问题，毕竟在红桥腹地，地缘改善也没有太多可选择的余地。