天津办公楼市场年末租金降幅收窄;首店经济带动零售租赁逐步复苏

2021年1月13日，天津——“2020年底，受益于本土疫情的有效控制，加之天津甲级办公楼市场新增供应入市趋缓，市场得以充分利用空档期消化现有库存。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示，“市场净吸纳量受稳健租赁需求地推动持续回暖，租金降幅有所收窄。” 零售地产方面随着消费逐渐转暖，市场需求持续恢复，成熟项目积极引进首店实现升级焕新。

办公楼市场

搬迁需求持续活跃，内资企业依旧主导市场。2020年第四季度，办公楼市场整体需求继续回暖，部分企业租户利用租金下行的市场环境积极寻求搬迁及空间升级机会，推动租赁需求持续活跃。内资企业依旧是主力租户，IT和专业咨询行业保持着稳定的需求。2020年，全市整体办公楼净吸纳量录得25.5万平方米，同比增长8%。其中，甲级办公楼净吸纳量录得11.9万平方米，较去年同期下降18%。

四季度位于南开区的融创中心项目完工入市，新增供应达7.7万平方米。2020年全年办公楼新增供应总量为15.2万平方米，同比下降66.8%，推高市场总存量至386万平方米。但随着新增入市速度放缓，全市空置率有所改善，同比下降4.3个百分点至36.9%。短期新增供应的回落以及稳健的需求推动甲级办公楼市场空置率持续下行，环比下降3.3个百分点至42.4%，同比下降5.2个百分点。

租金降幅有所收窄。随着市场压力的增加，全市整体租金水平呈持续下滑趋势。但在经过数季度的租金调整后，部分项目的吸纳表现有所改善，租金企稳。截至第四季度末，市场平均有效租金环比下跌2.3%，录得80元/平方米/月；甲级办公楼市场平均有效租金为86元/平方米/月，环比下降0.9%，降幅较上季度收窄3.9个百分点。

市场租金压力仍存，空置率或维持高位。新增供应将在2021年集中放量，预计市场空置率仍将维持高位，导致市场租金继续承压。“来自国内企业的需求将保持稳健，IT、专业咨询、金融等行业仍是核心租户来源。”仲量联行天津及沈阳商业地产部总监吕蔚然表示，“随着市场竞争的加剧，租赁策略的制定、租户结构的调整、楼宇管理及服务水平的提升都将继续成为业主关注的焦点。”

零售地产市场

优质品牌积极拓展天津市场。头部零售物业项目持续展示出对首次进入天津的品牌的吸引力。本季度，火鳳祥鲜货火锅天津首店进驻天河城购物中心，天津大悦城迎来茶饮品牌SEVENBUS天津首店和MUJI无印良品天津排名前列大型旗舰店。其中，MUJI打破传统模式，在主题化场景中增加天津排名前列Café&Meal MUJI無印良品餐厅、儿童广场等特色服务，提升购物体验，增强消费黏性。此外，美妆和运动品牌保持扩张趋势，如Sephora、Guerlain、斯凯奇和Champion等品牌分别开设新店。

四季度位于河北区的诺德广场项目开业，市场新增供应5.5万平方米。作为综合体诺德中心项目的零售商业部分，诺德广场定位为社区型购物中心，开业后将提振整个区域的商业活力，为周边家庭客群带来全新购物体验。截至年底，天津优质零售市场总存量增至416万平方米。新增供应推高市场整体空置率至14.9%，环比上升0.4个百分点。其中，优质购物中心空置率环比上升0.5个百分点至16.6%，较去年同期上涨4个百分点。

市场租金仍在下行区间。业主为了积极填补空置空间，对符合项目定位的优质品牌做出相应的租金让步，使得市场整体租金水平继续下探。第四季度，天津零售物业首层净租金环比下降0.6%，录得330元/平方米/月。

未来一年仍有大量优质零售物业集中入市。2021年市场将迎来新一轮供应高峰，预计整体空置水平将继续走高。伴随城市外扩，天津优质零售开发将进一步下沉至人口密集的新兴区域，区域商圈将持续走向成熟。未来一年，竞争的不断升级将驱动核心商圈的老旧项目进入调整期，市场或将见证更多零售物业的全面升级改造。