要开战了!天津楼市的“黑马板块”,将迎新一轮混战!

天津楼市深度报道 2021-10-09 10:48:35
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天津楼市每年都会出现几个黑马板块! 去年的黑马之一,一定少不了金钟板块。 客观地说,此前金钟板块不是楼市的热门板块,人们真正认识金钟板块,是源于中交雅郡城东春晓的热卖。 复盘2020年东丽区卖的最好的楼盘就是中交雅郡城东春晓,全年共成交6.7万平米,734套,位列东丽区第一名。 目前,中交雅郡城东春

天津楼市每年都会出现几个黑马板块!

去年的黑马之一,一定少不了金钟板块。

客观地说,此前金钟板块不是楼市的热门板块,人们真正认识金钟板块,是源于中交雅郡城东春晓的热卖。

复盘2020年东丽区卖的最好的楼盘就是中交雅郡城东春晓,全年共成交6.7万平米,734套,位列东丽区第一名。

目前,中交雅郡城东春晓二期尾盘在售,小高层面积为85、95平米,均价16000-19500元/平米;洋房95平米,均价20000元/平米;项目预计9月底10月底加推三期产品,户型84-118平米,价格待定。

不只中交雅郡城东春晓要有新动作,与之相距不远的金地融信万悦城也要首开入市了!

如今,加上在售的中建锦绣丽城、金隅金玉府,板块内已经齐聚四盘。

区域楼市已然形成规模,确实有必要再盘一盘金钟街板块了!

01

为何它能成为黑马?

天津外环线拓圆,东北部重新调整,中心城区扩容后“鸭梨变土豆”,金钟板块晋升为新外环内。

一个新板块能否顺利启动,“关键路”很重要。

外环通车后,曾经的老外环东路“变身”为快速路,而金钟板块刚好位于新快速旁,跟市区可以说是“无缝对接”,这是金钟板块发展的前提条件,金钟板块被镶嵌在河北区边上。

此外,金钟板块还是是东丽区距离市区最近的板块之一。

加之,现在购房者买房半径都在收缩,能靠近市区一步,就绝不远离市区两步。这也是金钟板块不可取代的先天优势。

此外,金钟属于楼市未动,地铁先行的板块。现成的地铁6号线在板块内设有4站:徐庄子、金钟街、大毕庄、南何庄,目前已经全部开通。此外,还规划有地铁10号线、Z2线,也就是说,未来金钟板块将具备三条地铁线。

要知道,地铁是风控,是环城置业必不可少的因素,更决定着板块的未来。

另一方面,金钟街板块内已有原始居民,片区内已形成基础生活配套,它并不是一片“生地”新居民入住之后,不用“人等配套”。

当然,再炫酷的地段、配套,买房最终都要回归到一个点——价格。

金钟板块的新房价格在16000-19000元/平米之间,这个价格段正好弥补了东丽区的空白。

要知道,津滨大道、新立板块、空港房价在20000元/平米以上;东丽湖、军粮城房价低,但距离市区太远。

所以,金钟板块新房价格,找到了合理的定价区间。

再看总价段,大概130万左右,这个价格放眼全天津可选的不少,但是具备金钟板块这种配套资源的,真的太少了。

这个板块既能承接市区外溢,也足够吸引新天津人,自身的地缘改善就更不用说了。

这也就难怪板块热度瞬间被点燃了。

02

目前金钟板块已形成四盘鼎立之势,我们挨个来盘盘。

中交雅郡城东春晓

金钟街板块实力较强的新房,是中交雅郡城东春晓。

守着地铁,价格不贵,还临近金钟街中心区域,有生活配套。

作为一个总建筑面积约42万平米的大盘,中交雅郡城东春晓已经开发到了三期。

从沙盘上看,三期地块位于项目的西南角,津围大道与诚达道(规划)交口。

距离主干道金钟路几百米的距离,步行到地铁站也比较方便。

三期规划有9栋住宅,共456户,产品为电梯洋房7-11层到顶,1梯2户;小高层14-18层到顶,2梯4户。

目前三期已在9月初启动排卡,预计近期将入市。

洋房106、118平米,预计均价22000元/平米;11层到顶小高层110平米,价格待定;18层到顶小高层,面积有84、95平米,均价17500元/平米。

三期户型相较于一期、二期更丰富,多达7款。

▲小高层建面约84平米户型

标准的H户型,整体中规中矩,强调实用性。

▲小高层建面约84㎡两室户型

建面约84平米的高层中户,客厅开间约5.55米,在目前市场同面积段户型中,绝对可以排在前几位。

进门处独立玄关、大横厅搭配大玻璃窗、L型厨房、干湿分离卫生间等,户型整体功能性较强。

不过,这款户型的客厅不带阳台设计,有可能日常晾晒衣物带来不便。

▲建筑面积约95㎡两室户型

建筑面积约95平米的高层边户户型,小三居。

南向面宽约5.7米,同样在市场上也比较少见。

U型厨房,操作更方便;明卫,保证了通风及采光效果;南向阳台,设置独立上下水,可以放置洗衣机。

北侧的房间,可以用作卧室、书房、影音室等。

但是,只有一卫,如果多人口家庭居住,有可能带来生活不便。

▲小高层建面约95平米户型

南向三开间;客厅带阳台,预留洗衣机位;但同样只有1个卫生间。

▲小高层建面约110平米户型

主卧套房;客卫干湿分离;大横厅;适合刚改置业。

▲洋房建面约106㎡三室户型

L型玄关,强大的收纳功能;主卧带卫生间;餐厨相连;客厅连阳台,预留上下水等;进一步提升居住舒适度。

▲洋房建面约118㎡三室户型

118平米三室为三期中面积最大的户型,比较适合改善置业。

主卧套房设计,带衣帽间及独立卫生间;客卫干湿分离;餐厨一体化设计,动线流畅;整个客厅拥有约6.35米的超大面宽。

此外,值得一提的是,项目三期配建一所12班制的幼儿园以及7000平米的健康主题公园。

金隅金玉府

金隅金玉府与中交雅郡一路之隔。

该项目拿地之后开盘较晚,开盘就是准现房了。

项目均为高层产品,但是部分产品户型设计的不好,所以即便价格较低,项目也只能慢慢走量。

不过值得期待的是,金隅金玉府配建约15万平米的一站式购物休闲娱乐商业中心,未来投用后,将补齐金钟街板块内大型商业配套缺失的短板。

从8月金钟板块楼市成交量来看,金隅金玉府成交31套,位列东丽区第8,金钟板块第三;成交均价16361元/平米。

中建锦绣丽城

中建锦绣丽城距离金钟街中心位置较远,距离地铁6号线金钟街站大概有两公里左右。

目前,距离项目较近的徐庄子站,还有通达项目的道路。

不过可以期待的是,预计地铁10号线二期,会从项目周边通行。

一期、二期均为小高层和洋房,此外项目居住舒适度还不错,一期容积率1.5,二期容积率1.6。

目前,而且中建锦绣丽城三期当红在售,三期整体体量不大,仅13栋楼,374户,在售户型为80、90、110平米,均价16500元/平米,总价约130万/套起。

从户型角度看,中建锦绣丽城二期当红的户型整体设计不错,80平米的小户型,客厅开间可以做到4米;90平米小三室,还是两卫设计;110平米三室,有主卧套,餐厅的空间还独立。

金地融信万悦城

重点来了,金地融信万悦城——天津首批两集中土拍后,金钟街板块亮相的第一个纯新盘。

今年5月,金地以总价18.88亿元、溢价率0.1%竞得的津丽(挂)2021-03号地块,折合成交楼面价7641元/平米。

从位置上看,距离项目最近的地铁站为大毕庄站,步行约300米。

项目一期规划有36栋楼,均为小高层和洋房。洋房为6-11层到顶,户型为102、127平米;小高层为15-18层到顶,户型有76、84、94平米。

项目预计10月中下旬首次开盘。

总体而言,血拼哥认为万悦城产品相较城东春晓更胜一筹。

▲小高层建面约76平米户型

标准的H户型,76平米,该有的都有,实用性还是不错的;显然,这个户型为了满足市场上的刚需客群,控总价。

▲小高层建面约84平米户型

小高层84平米户型,大宽厅设计是个亮点,客厅开间5.3米。

与中交雅郡城东春晓三期84平户型相比,血拼哥认为金地融信万悦城更胜一筹。

首先,金地融信万悦城带有阳台,同时阳台设置独立上下水,可以放置洗衣机;其次餐厅有独立空间,餐厅、客厅、阳台整体连成一提,采光及通风效果更好;边户主卧配备270°观景飘窗;宽厅中的“书房”拥有独立南向采光。

▲建筑面积约94平米户型

与中交雅郡城东春晓三期95平米户型相比,金地融信万悦城94平户型,血拼哥认为它又赢了。

同样是小三室户型,万悦城三面宽朝南,南向2个卧室;带有阳台;此外,这个户型设计有2个卫生间;整体功能性都优于城东春晓。

▲洋房建面约102平米户型

洋房102平米户型,同样三面宽朝南;厨房、餐厅、客厅、阳台连成一体;收纳型玄关;双卫,一进门右手边设计成客卫,尤其是当下疫情,进门可立即进行洗手等消杀;客厅南向配备全景落地窗。

▲洋房建面约127平米户型

洋房127平米户型,大横厅+跑道式阳台,再配备全景落地窗,采光视野无敌;主卧套房,带衣帽间和卫生间;餐厨一体化;适合改善型客群。

值得一提的是,项目自带约1万平米的商街,可以补充片区内商业配套。

重磅的来了,据小道消息透露,金地融信万悦城最低总价120万/套起,这个价格无疑击穿了金钟街板块当前的置业门槛。

03

从金钟街四个项目来看,此前中交雅郡城东春晓综合竞争力最强。

实实在在的地铁盘,还签约了逸阳文思学校,并且前两期已经热销,三期很容易延续热度;但是即将杀出的金地融信万悦城无疑是个强劲的竞争对手。

金地融信万悦城,预计下个月入市;虽然这个盘距离金钟核心较远,但出门就是地铁,交通同样很方便;此次,户型整体较城东春晓更胜一筹;重要的是,总价门槛低于城东春晓。

可以预见的是,中交雅郡城东春晓三期、金地融信万悦城都入市后,肯定会加剧竞争。

金隅金玉府距离地铁站也不远,自身还有大体量的商业配套,但户型实在很拉跨。

中建锦绣丽城距离地铁站最远,置业门槛在130万/套起。项目的加分项是居住舒适度还不错,没有高层,都是小高层、洋房,容积率不高。

鹬蚌相争渔翁得利,想在金钟板块买房的购房者来说,不妨等等,可以慢慢挑选。

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