阳光100重构产品逻辑 全国打造喜马拉雅“城市商务客厅”

夜幕降临，华灯初上。坐落在南滨路的喜马拉雅，全景落地玻璃窗外，重庆两江交汇处的夜景似一幅画轴般展开。在繁华灯饰的装点下，江北嘴、渝中半岛勾勒出重庆最美的天际线，与泛着微波的两江之水交相辉映。

此时，阳光100集团董事长易小迪正坐在会客厅内的沙发上，一身简易的黑色西装，戴着一副黑框眼镜，笑起来一脸腼腆，与媒体畅谈喜马拉雅的转型与蜕变。

在重庆，喜马拉雅以高端豪宅形象面世，一直以来也被外界贴上“贵”的标签。而今，易小迪欲营造“朋友圈”的生活方式，赋予喜马拉雅“城市客厅”的定位。

城市客厅新物种

很多人质疑在重庆做高端公寓产品会有顾客为此买单吗？喜马拉雅就是这样一个标新立异的存在。如今，重庆喜马拉雅酒店式公寓已正式交付使用。

眼前的这座建筑物，不是一个简单的物理空间，它既不像住宅，也不像酒店或者公寓，而是一个综合体，具备休闲娱乐、商务办公的功能，同时也是一个社交场所。未来，在这里还将打造商业街，陆续引入众多商家品牌，并定期举办社交活动。

易小迪把一个新物种投放于市场，他坦言，“重庆喜马拉雅落成的那天，是对客户和业主服务的开始，我们要跟客户的亲密接触维持40年或者70年以上，这样的承诺是一个很大的挑战。”

一直以来，易小迪就在思考新时代下，房地产如何从开发建设模式延伸到后期运营服务。他从全球较大的连锁咖啡店得到灵感，“星巴克不仅仅是一个咖啡馆，更是一种文化，是年轻时尚的社交平台，而喜马拉雅就是要营造独具文化特色的新场景新体验”。

对于易小迪来说，喜马拉雅的转型是一次“阵痛”，伴随着此起彼伏的压力和质疑。

“必须要从高端市场切入，不能简单的走薄利多销，一定要卖贵一点，要把前期运营的费用拿出来。”当他谈到转型的取舍也是心有余悸，“这个商业模式要是错了，从头到尾就完了。”

喜马拉雅需要不断变化，不仅仅是面向城市商务人士，更多的要成为一个城市时尚活动的场所，一个高端的城市客厅，凝聚城市较新的生活方式。

正如易小迪所说，相比开发建设住宅产品，街区商业更需要依靠长期的运营管理，压力也是前期开发的数倍。当然，这也是转型后喜马拉雅的核心价值，不会轻易被复制和取代。

跑“马拉松”的决心

无论是重庆，还是天津、无锡，“喜马拉雅”以一个酒店式公寓的综合体推向市场，价格相比周边项目贵几倍。在初期，喜马拉雅鲜有问津，地产圈同行也不看好易小迪迪转型。

易小迪却抱有极大的信心，“商业是卖掉之后价值才开始显现，运营之后才慢慢开始产生价值，而不是盖房子的时候就决定了它的价值。即使卖不动也把价值做出来，前期我们做了很多配套和准备。”

喜马拉雅的基本目标是租金回报率达到5%-6%，对于任何一个运营商来说，这都是一个不小的挑战。按照易小迪的对冲逻辑，商铺的销售资金，以及未来租金也将继续投资升级服务，继而实现租金的增长，形成良性循环，不断提升商业价值。

喜马拉雅总是与“贵”字挂钩，它的物业管理费为20元/平方米/月。如果按一套200平方米的物业来说，每年管理费就高达4.8万元。这样的价格，本地客户是很难接受的，较先一批客户是来自于深圳、北京，甚至韩国。

易小迪深谙，“卖得贵”是有风险的，“我们甚至做好了每年亏2千多万的准备，因为喜马拉雅的管理成本远远超过20元钱/平方米/月。”正如预料，喜马拉雅在平台管理方面，第二年就亏1千多万，但在第三年就止亏。

事实证明，易小迪的坚持是对的。他也毫不避讳的承认，喜马拉雅成功转型之后，毛利水平比住宅高好几倍。

机会与全国复制

有需求，就有产品的问世。在重庆南滨路，排名前列喜马拉雅成功落地，易小迪一步步把想法付诸现实，并将商业模式在无锡、天津等二线城市成功复制，还将在上海等一线城市试水。

易小迪认为，每个城市都需要一个特别时尚的客厅，带有半封闭性质的商务客厅。就像是重庆，曾经喜马拉雅处于一个低端商品房区域，随着重庆两江四岸的规划，市政府给予了厚望。他表示，“喜马拉雅后期产品，包括慈云寺老街也将朝着对外开放的形象愿景出发，为城市的更新换代做贡献。”

不难看出，中国大多数一二线城市，甚至是三线城市都在做CBD，这正给予了喜马拉雅拓展的机会。

“现在各大城市拥有大量的低效资产。我们可以把地段好、硬件

设施好的住宅、公寓、写字楼等的低效资产改成喜马拉雅。” 在易小迪的眼中，买地建楼不再是少有途径，资产盘活才是低成本、高收益的好买卖，这也是喜马拉雅的商业逻辑。

正如易小迪所言，转型是一件简单的事情，升级却难上加难。通过不断引进大型品牌，比如单向空间、优客工场、故宫博物院、托尼洛·兰博基尼酒店等，让喜马拉雅变成一个动态的，能够不断加内容的产品。

易小迪掏出了手机，“就像苹果一样，从出厂那天起，才真正的体现出它的价值，因为它在不断的更新升级。”

喜马拉雅转型运营的第三个年头，资金已不再紧张，基本实现了“滚雪球”。这时，喜马拉雅进入了布局扩张的阶段，易小迪计算着，“今年做到1万多间，明年2万多间，五年之内就可以做到10万间以上。未来三、五年租金收益的理想状态是50－100亿元。”

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