下一个新梅江? 环城这个板块未来房价可能比市区还高!

说到水西公园所在的侯台板块，有一定了解的朋友应该印象还不错，但是，板块内的两宗捆绑地块出让前后却用了近两年的时间，挂牌、延期、停牌，可谓一波三折，直到前不久才终于出让成功。

虽然表面上楼面价不算高，可单论住宅部分的楼面价，可比一些市区的地块还高呢！今天八阿哥就来跟大伙盘Ta一盘。

崎岖卖地史 一把辛酸泪

地块编号为津西青香（挂）2019-080号和津西青天（挂）2019-081号的两宗地，整体涵盖了住宅、商业、科教、配套等综合用途。

其中，080号地是住宅和教育用地、081号地是商业服务业设施用地。按照挂牌文件要求，080号地会配建24班小学跟幼儿园。

081号地规划有占地2万多平米的商业，其中包含6000平米的地下商业。

2019年5月31日，两宗捆绑地首次挂牌，挂牌起始总价50亿元，较高限价60亿元，当挂牌竞买报价达到较高限价时，转为竞报080号地块自持租赁住房建筑面积阶段，上限为19万㎡。

另外，081号地块商服要求所建设施全部自持，自持经营自项目竣工之日起不少于10年。

6月28日，土地交易中心发布补充公告——宣布该地块进入“无限延期”状态，挂牌报价截止时间改为收到排名前列手有效报价后2个工作日的15：30。

同年9月10日，该地块再次挂牌 ，起始总价下调了7个亿，同时还取消了081号地块商业自持要求，起始楼面价从24508元/㎡下调至15617元/㎡，每平米下调近万元。

然而10月16日，补充公告又来了：挂牌报价截止时间改为收到排名前列手有效报价后2个工作日的15：30。

12月6日，水西地块还是没能逃过停牌的命运……

转眼来到2020年4月27日，该地块再次上架，各项规划指标不变的前提下，将起始总价定为44.3亿，而且取消了较高限价。不过，这宗捆绑地的命运并没有被改写，5月14日再次被停牌。

直到前不久，天津首次集中土地出让，这宗捆绑地再次回炉，终于被融创联合体拿下，成交总价49亿，商住楼面价16714元/㎡，溢价率11%，历尽百转千回，终于找到了伯乐。

好家伙！楼面价竟比市区还高？

融创联合拿地的水西地块，综合楼面价差一点1万7，纯住宅部分楼面价却高达2万2！我直接好家伙，不比不知道，放在一起才发现，水西地块比同期出让的红桥、河北，甚至河西地块还贵有木有！

在同区域当中，水西地块的楼面价也仅次于纪庄子地块，远超距离地铁更近的南站和门道口地块。

板块现状如何？这七点你需要了解一下！

从规划上看，侯台板块以水西公园为中心，住宅和公共管理与公共服务设施、商业服务业设施、工业、物流仓储、公用设施用地分别位于南北两侧。

具体到板块现状，有几点和大家分享：

排名前列，此次出让的住宅地块位于水西公园西北侧，与公园一河之隔，近享美景、空气质量好。

不过，目前地块西侧的恒达路为断头路，且北侧有不少高压线，不知未来项目启动建设后是否会有调整。

第二，板块自身有地铁11号线二期文洁路站，一条快速路之隔有8号线绿水公园和兰坪路站，2公里左右还有已通车多年的3号线华苑站，未来能享受三条地铁线路。

不过，除了11号线勉强能辐射周边，步行可达之外，要搭乘其他两条线路都要考虑如何接驳，目前现有的公交线路数量有10余条，但距离新出让地块普遍有1公里以上的距离。

第三，水西公园东南侧地块为一中心医院新址，目前主体已经基本完工，预计年内竣工。

第四，板块内待出让地块不少，路面宽敞，绿植丰富，人流、车流都不大，单车骑行经过甚至有点当年海教园的感觉。

第五，水西公园规划可用地面积140.57万㎡，其中水体面积42.73万㎡，陆地面积97.84万㎡，园区内绿植和水体资源丰富，拥有市区周边不可多得的自然生态景观资源。

第六，目前区域内现有配套主要集中在板块西南的碧欣路和楚雄西道沿线，以小型餐饮和商业居多，缺乏大型商业配套，而本次出让的纯商业地块未来也将弥补区域短板。

至于已有的教育和医疗配套，目前周边有城建管理职业技术学院、物资贸易学校、农银大学、静文高中、医科大学眼科医院等。

第七，目前板块内挂牌二手房主力单价区间在2.1-3.1万/㎡之间，便宜些的是高层，3万以上的多为别墅。

按水西住宅地块的容积率要求和住宅部分楼面价计算，3万以上特别是常规操作。

房价比市区还贵 会有人买吗？

这就瞎操心了不是？

侯台板块地处外环以内，东临南开区，西邻中北镇和海泰产业园，一路之隔是华苑产业园，既承接市中心外溢，也接纳环城改善客群，更可以为周边片区的高精尖群体提供舒适宜居的生态居所。

虽然未来新房价格大概率要超过市区的刚需盘，但Ta们原本就面向着不同需求的购房者，侯台的定位更偏向于改善。

以往新型居住板块崛起的过程，一般要经历毫无配套、不被认可，到部分规划落地、被部分人接纳，再到最后各类利好逐步兑现，被多数人接纳的步骤。

毫无疑问，侯台板块已经跳过了排名前列个步骤，第二步也至少完成了一半，之所以近几年并没有什么声音，无非是因为没有土地出让。从规划来看，未来片区内还会有不少住宅土地供应。

买房首先考虑的是地段，离中心城区越近，保值和增值的属性越强。在市区土地日益紧缺的情况下，像侯台这样紧邻的板块，是很可能“起飞”的。

前不久八阿哥也去过新梅江探过盘，感受到了生态环境对板块的影响力。新梅江可开发住宅用地已经不多了，个人拙见：侯台水西板块有成为天津下一个新梅江的潜力。