如何迅速化解停贷危机

据天津中原研究院观察，近两周以来，国内多省市部分烂尾及停工地产项目出现停贷现象。业主提及的强制停贷的理由主要是几点：一是银行违规发放按揭贷款，二是银行将按揭贷款资金划入非监管账户，三是银行未履行资金监管义务，其中开发商违法违规抽调、挪用预售监管资金成为了较高频的问题。

天津中原研究院认为停贷事件并非一日之寒，正是2015年房地产去库存、金融放水埋下今日之祸，彼时中国地产前融市场一度异常混乱，众多房企为冲规模迷失自我；在职业经理人、金融机构合谋下盲目投资、提升杠杆，终究造就了一众虚假的千亿企业。在中央政府房住不炒、去除杠杆的严厉调控中地产金融泡沫加速崩溃。故此，停贷的浅层原因是停工，而停工之核心症结在于超融，也就是楼盘在多重杠杆之下，销售现金流远远不能覆盖项目成本。

天津中原研究院在2022上半年曾研究了中国数个百强民营房企的分布在全国的数百个楼盘，发现相当比例的项目存在重大经营风险和停工可能：

1. 房企为放大规模在三四线城市投资大量楼盘，而该类城市地产容量极为有限，销售规模很难支持成本回收。而由于土地价格不高，房企往往获取大体量地块以谋求所谓的长期升值，甚至自持大体量商业，此类项目在地产下行周期内很难存活。

2. 多数土地获取时间在2017-2020年，这一时期是中国土地价格峰值。若该企业土地储备以此为重，则根本没有持续经营和挽救的可能。

楼盘普遍存在超融现象，即项目公司没有自有资金，甚至土地保证金都是融资所得，土地出让金为信托公司以明股实债形式介入，利息高达12%-18%。

3. 即便是使用集团资金，也多来源为美元债或其他债务类，成本亦相当之高。此外，楼盘在建设过程中也会涉及开发贷款以及总包单位垫资等融资、甚至利用销售合同做应收账款融资。此类房企大量项目都存在严重资不抵债的情况。出现烂尾和停贷是必然事件。

4. 调研项目销售不佳，受市场影响，或政府限制降价影响，楼盘现金流回现十分困难，资金监管资金即便放出也是杯水车薪，根本无法覆盖还款。

所以银行私下划走监管账户资金用于开发商对银行的债务偿付的情况最为常见，另外就是普遍存在的开发商随意抽调、挪用或者以各种名义违规套取监管账户资金的情形。在这一波停贷潮中，存在共性的一个问题就是商品房已预售，银行的按揭贷款也已发放，而监管账户中的资金却被抽走，因此项目复工以及交付也就变得遥遥无期。

2022年初，中央部门出台了全国性商品房预售资金监督管理办法，试图给预售资金的监管适当松绑来降低房企的流动性压力，但很多地方政府采取从严监管，以防止出现烂尾风险。4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中提到了“优化商品房预售资金监管”，此后徐州、连云港、长春、宁波等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施，但目前的“停贷”所反映出来的预售资金监管问题可能将预售资金的监管放松打回原形。

天津中原研究院认为，停贷潮出现后，今后各个城市的预售资金监管必将更加严格。在楼市尚未整体企稳，房企的爆雷浪潮尚未结束的情况下，就预售资金监管的政策已不存在放松的空间。房企今后对预售监管账户的资金使用将变得更加受限，房企的流动性将进一步承压，房地产行业的回暖也将面临更大的挑战。

鉴于当前国内外复杂的政治和经济形势，中国楼市一定要实现软着陆、去除杠杆宜缓不宜急。应想尽一切办法尽快阻止停贷潮。

2022年初，中央部门出台了全国性商品房预售资金监督管理办法，试图给预售资金的监管适当松绑来降低房企的流动性压力，但很多地方政府采取从严监管，以防止出现烂尾风险。4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中提到了“优化商品房预售资金监管”，此后徐州、连云港、长春、宁波等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施，但目前的“停贷”所反映出来的预售资金监管问题可能将预售资金的监管放松打回原形。

天津中原研究院认为，停贷潮出现后，今后各个城市的预售资金监管必将更加严格。在楼市尚未整体企稳，房企的爆雷浪潮尚未结束的情况下，就预售资金监管的政策已不存在放松的空间。房企今后对预售监管账户的资金使用将变得更加受限，房企的流动性将进一步承压，房地产行业的回暖也将面临更大的挑战。

天津中原研究院建议如下：鉴于当前国内外复杂的政治和经济形势，中国楼市一定要实现软着陆、去除杠杆宜缓不宜急。应想尽一切办法尽快阻止停贷潮。

1银行是烂尾楼盘最主要的债权人，若开发商抽逃监管资金，银行也必须承担监管不力的责任，银行应对烂尾楼的债务进行兜底，出资续建，重新销售。相当于银行注入现金流，达到债务重组的目的，这不仅有利于社会稳定，还有利于解决烂尾楼金融违约风险问题。

2对于建筑主体结构已经完成，楼体已经封顶，并电梯、水电气完工的项目，只要基本具备居住条件且主体安全,政府可放行验收，允许购房者入住，办理产权。

3 对于建筑主体已经过半的项目且有销售残值的烂尾项目，政府可指定央国企或地方平台公司完成剩余的工程。本着谁投资、谁开发、谁销售受益原则进行操作。

4若烂尾项目无销售残值且工程进度接近竣工，可以先解决购房者自愿注资完成竣工的楼盘。若购房者只需再投资少量资金可以竣工入住，并获产权，相信大多数购房者是可以接受的。

新闻来源：天津中原研究院