商管的诱惑 大笔收购后花样年分拆猜想

新闻来源：观点地产网

花样年之所以要集中发展商管业务，很大程度上与资本市场对物业类型的估值差异有关。

观点地产网 距离收购绿地控股旗下商管公司仅二十余天，花样年便正式披露了拟分拆商管业务上市的计划。

7月26日早间，花样年控股、彩生活联合发布自愿公告，双方均正考虑寻求将其商业及综合混合用途物业的物业管理业务及商业运营服务业务，于香港联交所单独上市。

预期建议分拆完成后，所分拆的公司将从事提供有关商业物业、混合用地物业、公共设施及工业物业的物业管理服务；以及商业运营服务。

对于分拆，目前花样年及彩生活已向香港联交所提出申请，且联交所已确认，它们可就建议分拆进行上市申请。

对于分拆一事，花样年方面以信批要求为由，未予以回应。

分拆计划

熟悉花样年的市场人士则对观点地产新媒体指，花样年去年已经有分拆商管业务上市的计划。此番两个上市平台自愿公告，主要由于双方涉及美易家、万象美以及此前收购的绿地物管公司等，这些资产需要整合起来。

这也将改变花样年现有体系下，所出现的业务交叉的现状。据了解，彩生活主要管理住宅社区的同时，还通过万象美管理整体综合原用途物业；花样年则透过深圳美易家，开展纯商业物业的管理，并有限度参与综合体物业及住宅社区。

从过去一段时间的动作来看，花样年实际上已经进行系列的内部整合，分拆的迹象早已有之。

早在今年3月16日，深圳市花漾乐商业服务有限公司（简称花漾乐商服）、深圳市富昌商业服务有限公司（简称富昌商服）注册成立，尽管它们的大股东分别是不同的境外平台，但均由陈新禹担任法人、总经理、执行董事，邹玲担任监事。

观点地产新媒体了解，陈新禹是花样年执行董事兼首席财务官，同时担任彩生活董事。

其中，工商信息显示，花漾乐商服在成立四个月间，旗下控制企业数量达13家。值得注意的是，除了北京彩生活达尔文国际商管系花漾乐商服于4月27日注册成立，其余12家子公司均是由彩生活转让股权得来。

与此同时，花漾乐商服的少有股东邻里乐（香港）有限公司，于5月底进行股权微调后，如今还通过深圳前海邻里乐商业服务有限公司，间接持有万象美物业管理有限公司99%股份。

万象美物业前身即万达物业，所管理业务有相当一部分与商业物业有关。根据万象美一份招聘说明，该公司管理项目包括甲级写字楼、普通写字楼、豪宅、普通住宅、SOHO公寓、商务酒店、商业综合体等业态，管理面积超过6500万平方米。

而富昌商服，则主要控制深圳市花样年国际住宅物业服务有限公司、深圳市美易家住宅物业服务集团有限公司，这两家子公司主要是去年底以来设立的新公司。

与富昌商服存在交集的美易家，最早成立于2010年，于2015年登陆新三板，此后退市。美易家官网显示，该公司管理面积约1.3亿平方米，为城市综合体、写字楼、度假式物业等提供服务。不过，自2017年以来，其官网已停止资讯更新。

目前，美易家上述管理规模或许并未全部整合至富昌商服。但熟悉花样年的人士对观点地产新媒体指，花样年分拆物管上市也大概率涉及到美易家。

富昌商服近期还祭出重量级的交易。此前7月5日晚间，富昌商服宣布收购绿地旗下上海绿闵物业管理有限公司100%股权，为此付出了12.6亿元的代价。该收购在花样年集团的史上，几乎仅次于2017年彩生活斥资20.13亿元收购万象美。

通过收购，花样年也一举获得了接近2600万平方米的商管面积——

完成交易后5年间，绿地承诺交付不少于2500万平方米商业相关物业建筑面积；同时，绿地承诺3年间提供一二线商管项目不少于60万平方米；1年间就33万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目订立合约。

结合已有的数据分析，经过半年左右的股权腾挪，花漾乐商服、富昌商服成为了花样年商管业务的重要主体。资产的集中度提高，也为花样年最终分拆商管业务创造了条件。

为何分拆

观点地产新媒体了解到，花样年之所以要集中发展商管业务，很大程度上与资本市场对物业类型的估值差异有关。

过去两年间，房企逐渐推动商管板块分拆上市，包括宝龙商业、星盛商业、先进商企、华润万象生活、中骏商管等公司等都是这一时期的产物。

首创证券在研报中指，以7月7日收盘价计算，上市以来，华润万象生活股价涨幅达106.5%，宝龙商业196.21%。该机构还指出，华润万象生活上市以来平均PE估值达139倍，宝龙商业、星盛商业等也有超30倍的PE估值，远超开发类估值。

其中，华润万象生活作为具备全业态物业管理服务及商业运营服务的龙头，或许也是花样年分拆商管之路上的重要对标企业。数据显示，华润万象生活物业类型涵盖住宅、公共建筑、产业园区、购物中心及写字楼等，2017-2020年总合约面积及在管面积年复合增长率分别达33.9%、24.7%。

相比之下，彩生活作为排名前列上市的物业公司，7月26日盘中一度跌至52周新低2.70港元，市盈率仅为6.84倍，远不及同行；同日，母公司花样年亦创下52周新低，市盈率降至3.93倍。

在这种情况下，花样年启动“二次创业”，潘军表示要在规模发展以外，找到房地产行业从业者价值的核心。他同时提出，彩生活未来要走出差异化，物业服务要完成“升维”。

近期潘军还对观点地产新媒体表达对商业的看法，他认为商业的供应量是足够的，但经营好的不多，具备被整合的空间。“商业的趋势在上升，住宅的趋势在下降，这就是时代的变化，包括要变成一个资产管理的逻辑。”

资产管理的大方向之下，彩生活面临着较为尴尬的处境。一方面，作为花样年少有的物业上市平台，彩生活市值仅40.76亿港元，难以通过融资扩大规模。

另一方面，则与彩生活签订不竞争条款的限制性因素有莫大关系。

2014年6月11日，彩生活与花样年集团订立5年不竞争契据，据此彩生活专门从事住宅社区的物业管理，花样年继续作为从事物业管理（主要为纯商业物业）的物业发展商经营业务。

去年4月1日，上述双方修订后的不竞争契据约定：彩生活参与现有及日后整体综合物业的物业管理，花样年继续管理目前受管的整体综合物业。

当时双方还达成协议，在适当必要时，或会考虑重组该等业务及其它业务，“以令其每位股东均有机会使其投资价值最优化”。

如今花样年似乎已等到价值释放的时机。

目前尚未知悉花样年将于何时正式递交招股书，新公司的管理层亦是未知数。市场人士称，美易家总经理陈湘明，或是潜在的人选。