九年制学校、地铁、商业都备齐了,环城这个板块是要“觉醒”了?

天津楼市深度报道 2021-09-08 09:47:12
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382万平米大规划!

近日,天津市规划和自然资源局东丽分局公布了《东丽区东丽湖JDa-01单元控制性详细规划修编方案》。

本次控制性详细规划修编单元位于天津市东丽湖地区东北部,单元编号为东丽湖JDa-01,是东丽湖旅游度假区的重要组成部分。

用地四至范围为:东至景福路,南至东景环路,西至东丽湖路,北至金钟河道。

规划总用地面积为381.7公顷。

其中,该单元规划了25块住宅用地,当中有大部分为已建在、在建住宅,还有少部分未出让的住宅地块。现状居住用地面积约163.25公顷,占现状建设用地的49%。

值得注意的是,还要建设两所九年一贯制学校。

总体来看,该组团已经算是东丽湖板块发展比较成熟的,积累了一定的常驻人口,九年一贯制学校的建立,将会成为东丽湖板块吸附人口的利器。

新房方面,规划内的北大资源阅府有延期交房现象,至今还未解决;规划外有项目三源英华郡、东湖小镇,稍远一些有华侨城、中建玖棠府金融街听湖小镇和天安象屿智慧城等,基本上都是刚需楼盘。

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对于买房人来说,东丽湖是天津刚需族在东部置业绕不开的板块之一。

市场下行,东丽湖的成交量依旧领跑东丽,成交价始终保持在万元的单价段。而且,相比团泊东等同期的对手,东丽湖拥有自己的优势。

首先,东丽湖始终保持着自己的供地节奏。

血拼哥梳理了东丽湖土地出让记录,上一次东丽区土地出让还要追溯到2019年9月,中建信和以总价14.55亿元,折合成交楼面价6226元/平米的价格摘得津丽(挂)2019-10号地块,即在售的中建玖棠府项目。

土地供应端的“理智“,使得东丽湖片区内新房市场一直处于”消化库存“状态。

因此,在团泊东等板块陷入”降价绝杀“的局面时,东丽湖成交均价还能保持在万元左右。

另一方面,东丽湖“有量价稳“的另一大原因就是守着”好邻居“——空港。

空港有天津东部楼市永动机之称,因为近几年产业的配套,吸引了大批人口的进驻,再加之教育、商业等配套的落位,空港房价对于刚需客群来说不那么“友好“。

所以,在港内上班的部分人群开始外流至华明镇、东丽湖等板块置业。

华明镇距离空港较进,还有相对成熟的居住氛围,所以成为空港人群外溢的首选,但不可否认的是,华明镇新房供应稀缺,而且一二手房价格倒挂。

那么,华明镇之后能够承接空港外溢人群的就只有东丽湖了。

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外部有优势之外,能否起势的关键性因为还得看板块 “内功“。

从曝光的规划来看,东丽湖板块配备了购房者最看重的三要素——学校、地铁、商业。

首先,教育资源来看,去年11月,东丽湖板块引入了东丽区实验小学。根据规划,天津东丽区实验小学东丽湖学校占地1.13万平米,共24个教学班。

最新公布的修编方案当中,东丽湖规划有两所九年一贯制学校,如若这两所学校投用后,将极大补齐板块内教育资源的短板。

其次,轨道交通方面。

根据去年发布的规划来看,天津地铁Z8线确定经过东丽湖板块,工期为2020-2025年。

但是客观来讲,地铁目前还没有开建,仍旧处于规划阶段。

最后,商业方面。

规划地块内已有部分商业项目,还在建设东丽湖万科城(九期)商业中心,预计2022年底正式对外开业。

突然出现如此大规模的规划,东丽湖这是要“觉醒”了?

03

从成交数据来看,东丽湖 8月共成交138套,成交均价12059元/平米,基本上都是本地刚需、新天津人落户群体购买。

客观来讲,东丽湖集齐了买房三要素——学、铁、商,但是目前学校和地铁依旧停留在规划阶段,所以造成了板块没什么热度。

天津类似的板块还有天嘉湖、团泊湖,都是有着不错的景观资源,但是基建跟不上。因此,只能走低价路线。

总之,目前来看,作为一个成长型板块来说,东丽湖可以是一个标杆了,市场成交有量,价格能保持稳定;而且发展了十余年,它的框架已经很稳固了,现在处于“填肉“阶段,对于追求低总价的买房人来说,东丽湖算不失为一个选择。

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