九年制学校、地铁、商业都备齐了,环城这个板块是要“觉醒”了?

近日，天津市规划和自然资源局东丽分局公布了《东丽区东丽湖JDa-01单元控制性详细规划修编方案》。

本次控制性详细规划修编单元位于天津市东丽湖地区东北部，单元编号为东丽湖JDa-01，是东丽湖旅游度假区的重要组成部分。

用地四至范围为：东至景福路，南至东景环路，西至东丽湖路，北至金钟河道。

规划总用地面积为381.7公顷。

其中，该单元规划了25块住宅用地，当中有大部分为已建在、在建住宅，还有少部分未出让的住宅地块。现状居住用地面积约163.25公顷，占现状建设用地的49%。

值得注意的是，还要建设两所九年一贯制学校。

总体来看，该组团已经算是东丽湖板块发展比较成熟的，积累了一定的常驻人口，九年一贯制学校的建立，将会成为东丽湖板块吸附人口的利器。

新房方面，规划内的北大资源阅府有延期交房现象，至今还未解决；规划外有项目三源英华郡、东湖小镇，稍远一些有华侨城、中建玖棠府、金融街听湖小镇和天安象屿智慧城等，基本上都是刚需楼盘。

01

对于买房人来说，东丽湖是天津刚需族在东部置业绕不开的板块之一。

市场下行，东丽湖的成交量依旧领跑东丽，成交价始终保持在万元的单价段。而且，相比团泊东等同期的对手，东丽湖拥有自己的优势。

首先，东丽湖始终保持着自己的供地节奏。

血拼哥梳理了东丽湖土地出让记录，上一次东丽区土地出让还要追溯到2019年9月，中建信和以总价14.55亿元，折合成交楼面价6226元/平米的价格摘得津丽（挂）2019-10号地块，即在售的中建玖棠府项目。

土地供应端的“理智“，使得东丽湖片区内新房市场一直处于”消化库存“状态。

因此，在团泊东等板块陷入”降价绝杀“的局面时，东丽湖成交均价还能保持在万元左右。

另一方面，东丽湖“有量价稳“的另一大原因就是守着”好邻居“——空港。

空港有天津东部楼市永动机之称，因为近几年产业的配套，吸引了大批人口的进驻，再加之教育、商业等配套的落位，空港房价对于刚需客群来说不那么“友好“。

所以，在港内上班的部分人群开始外流至华明镇、东丽湖等板块置业。

华明镇距离空港较进，还有相对成熟的居住氛围，所以成为空港人群外溢的优选，但不可否认的是，华明镇新房供应稀缺，而且一二手房价格倒挂。

那么，华明镇之后能够承接空港外溢人群的就只有东丽湖了。

02

外部有优势之外，能否起势的关键性因为还得看板块 “内功“。

从曝光的规划来看，东丽湖板块配备了购房者最看重的三要素——学校、地铁、商业。

首先，教育资源来看，去年11月，东丽湖板块引入了东丽区实验小学。根据规划，天津东丽区实验小学东丽湖学校占地1.13万平米，共24个教学班。

较新公布的修编方案当中，东丽湖规划有两所九年一贯制学校，如若这两所学校投用后，将极大补齐板块内教育资源的短板。

其次，轨道交通方面。

根据去年发布的规划来看，天津地铁Z8线确定经过东丽湖板块，工期为2020-2025年。

但是客观来讲，地铁目前还没有开建，仍旧处于规划阶段。

最后，商业方面。

规划地块内已有部分商业项目，还在建设东丽湖万科城(九期)商业中心，预计2022年底正式对外开业。

突然出现如此大规模的规划，东丽湖这是要“觉醒”了？

03

从成交数据来看，东丽湖 8月共成交138套，成交均价12059元/平米，基本上都是本地刚需、新天津人落户群体购买。

客观来讲，东丽湖集齐了买房三要素——学、铁、商，但是目前学校和地铁依旧停留在规划阶段，所以造成了板块没什么热度。

天津类似的板块还有天嘉湖、团泊湖，都是有着不错的景观资源，但是基建跟不上。因此，只能走低价路线。

总之，目前来看，作为一个成长型板块来说，东丽湖可以是一个标杆了，市场成交有量，价格能保持稳定；而且发展了十余年，它的框架已经很稳固了，现在处于“填肉“阶段，对于追求低总价的买房人来说，东丽湖算不失为一个选择。