天津这个板块上演了一部“扎心史”!少有出路就是......

5月15日，经过3天的博弈，天津首次集中拍地以约498亿元，成交293万平米的成绩落下帷幕。

这个成交金额已经是天津2020年全年土地出让金额的53%，改变了此前天津土拍遇冷，甚至经常出现流拍的情况。

单从价格上看，与过往成绩相比，天津在这次土拍中可谓收获了信心。

但不可否认的是，天津这次土地出让呈现冰火两重天态势。

比如海教园地块吸引了20家房企扎堆竞价、天拖二期地块吸引了16家房企竞争，最终这两宗地块溢价率都超过了40%，热度是真高。

而也有些地块，肉眼可见的是被开发商抛弃了，比如团泊东，因为无人报名，所以最后由轨道集团和渤海钢铁这两家国企接盘。

想当初，团泊东也是在房地产市场中有良好表现的，是如何一步步沦为现在的？

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首先，先上个价值，看看团泊新城整体的规划和定位。

按照当年的《天津市城市总体规划（2005年～2020年）》，在主城区外围，曾规划了11座新城，团泊新城就是其中之一。

因为独特的自然资源优势，所以团泊新城管委会对团泊新城片区的定位是：建成以现代服务业和生态旅游业为主导，集休闲度假、体育运动、娱乐健身、商住会议、教育培训、科技研发和生产于一体，与自然整合、生态宜居的创意型生态城市。

同时，依托团泊湖水资源，将按照“六河九岛十八湖”的水系规划，建设成河河相连、湖湖相通、岛岛相望的特色水城。

而整个团泊新城最早启动开发的就是团泊东区。

那个时候给团泊东的定位是：依托优越的地理位置和丰富的地下温泉资源，集中发展温泉度假、文化休闲、旅游观光、设施农业以及高档住宅等产业。

简单来说，最终目标就是将团泊东打造成京津冀短途休闲度假目的地。

理想很丰满，现实很骨干。

这么多年过去了，当初团泊东板块的规划不仅没实现多少，更是从定位改善的第二居所沦为了只能靠低价吸引购房者的24K纯刚需板块，房价也失去支撑。

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血拼哥梳理了过往团泊东板块的新房成交情况。

数据来源：中指院

纵观近几年团泊东新房市场， 2016年开始，团泊东楼市供应量开始加大，成交量赶不上供应量的速度，整体呈现供大于求的发展趋势。

更明显的看出，从2016年开始到现在，团泊东房价进行了2轮直线下滑。2016-2018年因为大环境因素，所以团泊东房价达到了近几年的较高点，迅速攀升至11000元/平米以上。

再到2019年，成交均价下降到9264元/平米；

再到今年，板块签约价格约8116元/平米，而实际上，富力新城、鸿坤理想城的成交单价早就低于7000元/平米。

整体来看，团泊东板块成交价已经从2018年较高点的11366元/平米跌至如今的8116元/㎡，跌幅近29%。

甚至有的楼盘价格已经跌回到几年前。

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如果说，以前是团泊东的地价影响了房价，那么现在，团泊东的房价已经影响了地价。

血拼哥梳理了近几年团泊东土地成交情况。

2016年-2020年，团泊东共成交了7宗地块，包含6宗住宅用地和1宗商服用地。

从价格上看，2016年上半年中骏地块楼面价2071元/平米，下半年鸿坤地块楼面价翻倍；

土地热度飙升，直接导向区域市场价值提升，团泊东也成为了“楼市新宠“。

2017年，融信团泊东地块楼面价8241元/平米，溢价率50%，还自持了2万㎡的住宅面积，这个价格也达到了近6年较高点；

可是，情况从2018年开始，又有了转变，土地市场回归冷静，停牌、流拍等现象出现，楼面价开始下跌，碧桂园地块楼面价5600元/㎡，一年时间，楼面价下跌47%；

此后，团泊东楼面价下行趋势更明显。

2019年，北大资源团泊东楼面价仅3505元/平米，对比2017的融信地块，价格几乎“腰斩”；

2020年全年，团泊东无宅地出让，空窗期1年。

2021年5月，团泊东较新成交的这2宗地块， 楼面价跌至3000元/㎡以下。

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为什么团泊东的价格会一降再降？

主要有以下3点原因：

①价格受到周边板块拖拽

团泊东虽然隶属于远郊片区的静海区，但却拥有“环城”的距离。

而团泊东距离西青区距离较近，所以房价多多少少受到了西青房价的影响。

精武镇、张家窝这两年的房价逐渐“友好”，所以团泊东完全是处于被“吊打“的节奏。

因为，精武镇比团泊东更靠近市区，是市区外溢的较先受益者。刚需虽然在高房价的倒逼下被迫逃离市区，但大多数人还是希望离市区越近越好。

另外一点，精武镇有地铁、有产业园区、有土著，各方面发展都比团泊东强。

②板块内配套资源不给力

今年，团泊不断有利好消息传来，不过都集中在团泊西。

首先，团泊东与团泊西定位上不太一样。团泊西以“体育、健康“为核心打造，是国务院批准建设的”高级体育健康产业区“。而团泊东主打娱乐休闲、生态宜居。

因而在配套方面，团泊西更有话语权，所以这几年我们能看到团泊西的商业、地铁、产业、医疗、高校等方面多点开花。

而这些恰恰也是团泊东板块的短板，缺乏地铁、缺少商业，导致了这个板块就是一个纯居住型板块。

③生态保护，团泊东别墅拆迁

早前，团泊东出让地块的容积率都很低，开发商首批开发的产品，也都是以别墅为主。

然而，去年，因为生态保护等原因，团泊东临湖别墅纷纷拆迁；再加上，现在国家政策对类别墅产品的收紧，新居住区规范的实行，甭说是低于1的容积率，就连高低配也没办法再做。

没有了低密产品的加持，渐渐的开发商也逐渐看空这个板块，放弃在片区内拿地了。

再加上，团泊东推出越来越多的高层、小高层、洋房产品， 同质化严重，所以团泊东逐渐从对标改善人群瞄准了极刚需客群。恰恰这类客群，又对总价极为敏感。

所以造成了团泊东沉迷在“低价”中不可自拔，成为只能以价换量的板块。

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既然是以价换量，那较大的优势就是——便宜。

目前团泊东在售项目高层6500元/㎡，洋房7200-11000元/㎡左右，总价50万-60万/套起，这个价格放眼天津着实不多。

而且这个价格已经持续一年之久了，这说明团泊东已经跌无可跌了。

也因为价格极其亲民，所以团泊东板块成交量非常高，以至于每个月都能上榜天津新房成交板块TOP 10排行榜。

最后，对于大家经常爱问的，团泊东能买吗？

能买，如果是自住或者落户的话，当然可以买，毕竟这个总价在，站在环城的位置来看，也没有更好的选择。

但如果是投资客，就算了吧，这里不具备涨价的预期，因为短期来看，低总价是团泊东能够在市场存货的少有出路。