这个昔日市区门槛级楼盘 近期为什么“收声”了?

翻看朋友圈，突然意识到天津市区这个曾经很热门的楼盘已经“沉默”好一阵子了……

较低总价只要205万，特意翻了翻，价格没变，只是最小户型面积才75平米。

虽然是中间户，但比前期地块的某些边户要顺眼了许多，产品随着市场需求有所升级，点个赞！

九年一贯制的七中教育集团明明是利好，10号线一期也预计明年通车试运营，各类配套基本自给自足，居住氛围也已经形成，可就是这样的市区门槛级楼盘，又为什么“收声”了呢？

既然项目自身并没什么明显硬伤，那问题一定是出在对手那儿……

市区两大主要竞争对手

同为河东区楼盘，农垦含章雅著近期热度比路劲太阳城要高，地处中环线，邻近三条地铁，公交路线多，路网丰富，自驾出行便捷。距离和平、河西热门商圈更近，紧邻万达爱琴海商圈。教育方面，农垦周边的小学、中学更多。

最主要的一点，农垦含章雅著高层的单价要比路劲太阳城贵5000元，如果是在小平米的农垦和大平米的路劲之间取舍，似乎还说的通，但这两个楼盘的定位差距显然没有河东区跟河西区这样明显，为了3.5公里的直线距离，舍弃20多平米，八阿哥认为投入不够划算。当然，有钱人完全可以考虑农垦大平米，这里只是在讨论作为路劲竞品的情况……

另一个强有力的对手不仅跨了区，连产品类型和产权性质都不一样，没错，说的就是天津湾的公寓了。

临近中环，海河沿线，一路之隔是天津湾公园，交通、商业、教育、医疗和日常生活配套都不错，甚至比太阳城的配套还要好。虽然公寓产品的居住密度是短板，但在河西区寸土寸金的海河头排，较低不足200万买一套可以上学的房子，对于很多“新天津人”来说还是“很香的”。而且，虽然河西三片不是同区域较好的，但整体水平还是要高于河东四片的。

也正因为这些，作为“不受待见的”公寓产品，天津湾才能很长时间都占据着销售榜单上的一席之地，也足可见教育资源对家庭购房的影响之大。

环城楼盘有实际威胁吗？

200万是环城刚需户型里相对顶配的价格，既然要比就比较好的，咱们今天就说西青区。先从近期热度较高的宾水西说起：

宾水西板块距离外环西路直线距离不足3公里，周边是大学城和大型产业基地，属于产城融合片区，现有地铁3号线高新区站，虽然现有配套有待完善，但在售的三个项目都规划有商业，保利东侧还规划了九年一贯制的天津外国语大学附属西青精武镇外国语学校。学校和商业建成投用后，对于那些需要频繁往来市区的刚需自住购房者来说还是很有吸引力的。

片区内爱情缤纷里、美的旭辉翰悦府以及保利和光尘樾均在售，跟路劲比，无论日常配套还是市区学籍都不占优势，只是同等价位能买到更大的面积。如果咬咬牙能够得着，八阿哥认为选路劲更好。

接下来是距离高新区3站地铁的南站科技商务区：

南站科技商务区近两年全面“吊打”了张家窝的项目，最直观的和地铁站间距离就属于特别秒杀地位。此外，从幼儿园到高中的为明双语实验学校（私立）、鹏瑞利国际大健康城、社会山购物中心、瑞欣商业广场距离该板块的楼盘也更近。

板块内招商公园1872是高层，金融街南站金悦府则是小高层，津门正荣府产品是洋房和叠拼。和宾水西相比，同样的预算已经可以买到洋房了，更加低密舒适，更不用说路劲的大高层了……

七中教育一团的九年一贯制和幼儿园到高中的私立校孰优孰劣暂且不提，单考虑居住密度、各类规划和高铁站，对于多数北漂来说，都是南站这边更具诱惑力。

接着再说说精武镇：

传统意义上的精武镇板块目前只有藝墅家·酩悦和国兴融泰城两个楼盘在售，公共交通有短板，距离地铁都比较远，虽然规划了云巴T2线，但更主要是串联西青各区域的，并不能提升前往市区的便捷性，更依赖于自驾车出行；日常配套方面，虽然满足日常购物，但进一步的医疗和教育配套则是“硬伤”。

而精武镇的短板恰恰是路劲太阳城的优势所在，所以这一轮，路劲更占优势。

最后是西青较先被认可的中北镇：

中北镇现有配套已经相当不错，大型商业有新城市中心、永旺、宜家，天津第三家大悦城预计2022年春节前开业，另外，中北镇水街运河以南的部分预计今年9月竣工。至于基础配套，菜市场、超市、幼儿园、小学、中学、医院都有，只不过，教育和医疗水平相比市区存在差距。至于交通，虽然离南开很近，但多数楼盘距离地铁站仍有一段距离，还需要公交车或自行车接驳。

目前翡翠嘉和以及龙湖首创禧瑞郦城的高层产品门槛价在200万出头，价格和路劲差不多，不过从定位来看，在该价位考虑中北镇的客户主要来自于南开区外溢，本身对学区没有过多要求，和考虑路劲太阳城的客户没有太多交集。

至于买房落户的“新天津人”，多数人预算在150-200万之间，更多考虑的是教育和交通配套，私以为路劲太阳城的配套更适合这部分群体。

路劲太阳城到底值不值得买？

分析了这么多，无论是同区域、相近价位的市区项目，还是西青区热门楼盘，综合考虑交通、生活配套、教育、医疗等因素，路劲太阳城都是值得购买的。

虽然近期的“收声”我们无法获知具体原因，不过仔细观察天津市区7月成交榜单，虽然没能登上销售金额榜，但在成交面积榜的第九位还是能找到Ta的身影的，并且排名比农垦还要靠前一位……