杨科伟等:2022年房地产整体库存将稳中有降

文章来源：中新经纬

克而瑞研究中心较新发布的房地产百城库存月报显示，2021年12月，楼市迎来“翘尾”行情，供求两方面均有较大放量，但供过于求的市场格局仍在延续。

月报显示，房地产百城狭义库存(现房库存)稳中微增至6.1亿平方米，库存去化周期小幅回落至约16个月，显著高于2020年同期水平。广义库存(累计新开工面积与累计销售面积之差)则重回高位，再度跳增至38.81亿平方米，行业潜在的库存风险依旧较大。

从不同能级城市来看，房地产行业的库存分化趋势仍较为明显。整体来看，一线城市的市场表现韧性较强，2021年12月，此类城市狭义库存量微增，但仍低于2020年同期，去化周期保持在1年左右，库存风险基本可控。二线城市市场表现“中规中矩”，狭义库存波动不大，广义库存虽然显现同环比齐增，但涨幅基本在5%-6%。

值得注意的是，三四线城市的库存压力陡增：2021年12月，此类城市狭义库存的同比涨幅位于不同能级城市之首，且显著超过百城库存平均涨幅。

展望2022年，我们认为，房地产百城的狭义库存将稳中有降，不同城市间的市场分化仍将持续。

具体来看，一线城市的整体库存量有望持稳或小幅微增。2022年以来，一线城市土地成交量大幅上升，在疫情不确定的影响下，一线城市的抗跌保值性显现，房企重回一二线战略意图明显。同时，即便行情转淡，一线城市成交尚有支撑，中高端改善需求有望稳步释放。

未来一段时间，房地产库存压力将主要集中在市场基本面缺乏支撑、且购买力严重不足的三四线城市，诸如北海、防城港、宝鸡、连江等地，以上基本为人口净流出城市，且目前商品住宅消化周期均在40个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，此类城市的中长期库存风险依旧较大。

从广义库存来看，行业整体仍将维持增势，主要原因是国内的三四线城市整体工程进度在放缓。一方面，房企现金流依旧吃紧，房企开工意愿不强；另一方面，三四线城市抗风险能力较低，回款周期相对较长，房企推盘节奏会明显放缓。基于此，房企会倾向于选择推进核心一二线城市项目的工程进度。三四线城市，因未开工土地的总建筑面积会稳步上升，最终会导致广义库存总量显现攀升。