2022楼市企稳的三个时点——天津中原研究院

2021四季度以来，央行、银保监会等部门对外释放积极信号，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求。6日，央行宣布降准，决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。12月3日，银保监会新闻发言人也表示：现阶段，要根据各地不同情况， 重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

此前，在“三线四档”的调控硬指标所限及个别房企风险暴露的压力下，银行将拨备覆盖率大为提高。但随着“稳楼市”政策频发，房企融资也加速回暖，近期以民营房企为主的房企发债已经明显有开闸之迹象：12月5日，碧桂园宣布近期向交易所申请发行供应链ABS产品；同日，金地公布一笔ABS获准发行，拟于2022年初发行。3日，龙光公开发行4年期公司债券的申请，获得证监会及上交所审准，同日，上海五角场合生汇资产支持专项计划项目状态更新为“已反馈”，该笔债券拟发行金额83亿元，品种为ABS。

但天津中原研究院认为此次地产信贷虽已进入修复期，并不意味着房住不炒政策的方向性改变，整体定调“保交付保行业但并不保财务恶化的企业”。结合当前的房地产市场大环境看，各地房贷层面微调的空间依然存在。而对于各城市来说，楼市分化趋势将持续。

中原观点

天津中原研究院认为：根据当前的基本面和政策环境，预计明年房地产主要数据陆续会出现企稳。

销售面积2022年一季度企稳

目前央行放松最明确的是居民房贷，对近期商品房销售会有一定提振。11月以来，70个大中城市的商品房成交面积有小幅提升。今年底-明年初，地产销售规模有望回升，但由于开发商单体项目的前后多阶段融资，加之政府为了保交付实施的严格资金监管，地产商的现金流依然有相当压力，销售价格亦难有增幅。

开工面积2022二季度企稳

中原研究院监测国内排名前列二次集中供地，有不少项目的由于预售不理想影响到了开发进度，所以销售已经影响到开工和施工建安，若销售形式在明年初企稳，估算新开工增速将在明年年中企稳。对于资金周转压力较大的房企，若预售资金监管政策不放松，从销售到回款的时间较长，新开工意味着是否有新的资金投入。故此，此次央行降准包括放松开发贷有助于缓解这一局面。

天津中原研究院认为最有助缓解目前房企压力的是针对房企本身的融资放松，如房企债券、ABS等，目前该方向的政策已有一定调整，但主要是针对尚无负面舆情、资金压力尚可的民营房企或国有房企，对资金周转困难的爆雷房企难有实质性帮助。

房地产土地投资2022年三季度企稳

近期全国三批次供地都不甚理想，大多数民企保证存量经营正常运转已实属不易，更无余力参与新的土地市场，而国企央企虽在一二批次供地中斩获颇多，但销售和开发速度很难与top 民企看齐， “国有资产流失”也使得国企的降价促销远不如民企灵活。

地方政府最关心的土地财政在第四季度大打折扣，如果后续针对优质房企的融资持续放松、并购贷放松、地方土地出让限制条件放松，房企拿地积极性可能在明年二季度销售现金流明显放大后才有机会改善，中原判断土地投资将在明年一季度同比大幅回落，而土地投资整体企稳时间根据地域不同会出现在明年年中甚至三季度。