房价拐点下住房调控要突出“因城施策”

文章来源：排名前列财经 

新房和二手房房价普跌

近日，国家统计局发布9月份70大中城市房价数据。统计显示，新房和二手房房价“双降”。其中，新房价格指数当月环比为-0.1%，较8月回落0.3个百分点，这是自2015年4月以来新房价格首次出现环比下跌。二手房价格指数较上月下跌0.2%，这是二手房价在连续17个月上涨基础上，继8月份持平后，首次出现下跌。房价下跌城市的数量进一步扩大。9月新房房价下跌城市数量为36个，较上月增加16个；二手房价下跌城市数量为52个，较8月增加18个城市，较上半年增加36个。

三线城市新房率先下跌。9月一线城市和二线城市新房房价与上个月持平，三线城市新房房价较上个月下降0.2%，房价开始由增转负。一线城市二手房价跌幅较大。9月一线城市二手房价环比为-0.4%，较上个月大幅下降0.6个百分点，这是自2019年3月以来一线城市二手房价格首次下跌。二线城市和三线城市二手房房价环比较上个月小幅下降0.1个百分点至-0.1%和-0.2%。其中，三线城市二手房价已经连续三个月下跌。

本轮房价下降的主要原因是融资环境收紧

随着央行、监管机构和地方政府对房地产市场融资、购买行为调控趋严，房企和居民部分信贷融资增速逐步放缓。从房企的角度看，受“三道红线”、“贷款两集中”等政策的影响，房企融资越来越难，从而导致房企资金来源更加依赖于销售回款，“降价促销”成为部分房企在当下环境的销售策略之一。房企开发贷增速持续回落。较新公布的央行三季度报告显示，截止2021年9月末，房地产开发贷款余额为12.16万亿，同比增长0.02%，增速较上个季度末回落2.8个百分点，较上年末回落6.1个百分点。与此同时，房企的表外融资也不容易乐观。截止10月底，房企累计发行内地信用债5428亿，累计同比下降至-5.75%，当月发行182亿，当月同比连续下滑5个月至-55.87%；房企累计发行海外债485.26亿，较去年同期下降16.3%；股权融资仅为1.5亿元，而去年同期这一数值为120.21亿元，房企融资环境偏紧。从居民的角度看，个人住房按揭贷款增速持续放缓、房贷利率不断上调，以及地方政府限购政策的实施等多方面因素有效地抑制了部分居民短期内的购房需求。截止2021年三季度末，个人住房贷款余额为37.37万亿元，同比增长11.3%，增速较2021年6月底回落1.7个百分点，较去年年末下降2.8个百分点；相应地，三季度末全国商品房销售面积为13.03亿平方米，累计同比增长11.3%，增速较3月底的63.8%大幅回落逾57.5个百分点。

房地产调控需要坚持“因城施策”

房地产调控既要防范过热，也要防范过冷。3月政府工作报告提出房地产市场要实现“三稳”目标，因此，要避免房价出现大幅上涨或快速下跌的局面。一方面，房价的大幅上涨会增加居民购房负担，抑制居民消费，扩大收入差距，不利于共同富裕。另一方面，房价快速下跌同样不利经济稳定增长，房价下跌造成房地产投资意愿下降，导致相关投资、消费领域受到负面冲击，地方财政收入下降，地方经济受到影响。因此，保持房价增速在合理稳定的区间内尤为重要。

2020年，我国房价出现了新一轮的上涨趋势，在“房住不炒”的基调下，截止今年9月份，全国楼市调控次数已达482次。调控内容集中在收紧住房金融、限制购房行为等方面。整体上，虽然通过控制信贷投放、上调贷款利率可以有效地抑制居民的短期内的住房需求，遏止房价快速上涨的势头。但对于人口流失严重的地区或城市而言，比如东北地区、三四线城市，这种调控措施则进一步加剧了本就缺乏购房需求的房地产市场的供求矛盾，楼市下行压力较大，与“稳房价”的目标背离。对于人口流入较多的一线或强二线城市而言，仍需要通过增加住房供给来平抑或解决长期住房供不应求的问题。

维护房地产市场平稳健康发展

多地出台新政稳定房地产市场。面对今年“金九银十”接连失约，居民需求被快速抑制，房地产开发贷增速持续回落，市场悲观情绪蔓延，楼市在短期内面临较大的下行压力，央行和地方政府逐渐出台多项举措以稳房价、稳预期。9月底央行在2021年第三季度例会中时隔多年后首次提到要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益；随后国务院高层也强调房地产市场合理的资金需求正在得到满足。地方层面，哈尔滨、长春、岳阳等地方政府调整楼市调控政策，包括发放购房补贴、提高提高公积金贷款额度、出台“限跌令”等。下个阶段，预计各地政府将在“房住不炒”总基调下“因城施策”，稳定市场预期、规范市场秩序，部分城市房贷利率、放款周期等信贷政策或有所改善，短期被抑制的住房需求有望重新释放。对于住房需求本就旺盛的一线城市，此轮房价跌幅或许有限，不过，仍需要指出的是，当地政府在调控时应保持按揭贷款稳定释放，严格执行“三线四档”和房贷集中度要求，防止违规资金流入房地产市场，预防房价再次出现大幅回升。