环城刚改价值洼地——华明大体量社区大唐印象全面评测

在一个周五的早上，小编在同事带领下（分明是蹭车），从南京路出发，经由曲阜道-十一经路桥-卫国道-津汉公路，历时约30分钟来到了位于华明新家园板块的大唐印象项目售楼处。虽然是工作日，小编到访过程中还是遇到了几组前来看房的客户，可见天津楼市并没有凉凉啊（偷笑）。好了话不多说，Let’s go吧！

一 区位及配套

大唐印象即将开盘的四期地块唐槿苑位于东丽区津汉公路沿线，具体位置在祥云路与弘愿道交口东北侧。项目南侧弘信道上设有海上国际城公交站，有5条公交线路，其中695路可以抵达地铁2号线空港经济区站，818路可以抵达南市。除了现有公交外，项目南侧约2公里的空港自贸区还规划有地铁2号线延长线Z2线站点，预计2021年-2022年建成（本文中凡涉及规划内容，均不属于承诺范围，仅供参考）如果是自驾车出行，四期地块距离北杨线约2.4公里，距离津汉公路约1.6公里，项目所处的华明新家园板块距离外环东路约7公里，还是很方便的。

从区域沙盘可以看到：地块北侧规划有一所中学，南侧不远处则规划有一所小学，目前已经确定可以入学的是位于项目东侧几百米的华新学校（中小学），学校不远处有两个菜市场，距离项目约900米的东南侧有恒大影院，项目西侧不远处已经入驻的小区底商也有一些小型餐饮和超市，西侧1.5公里有华明社区医院，步行可达范围内可以解决基本的日常生活需求。

由于临近空港自贸区，诸如空港奥特莱斯、海航YOHO湾、欧贸中心、SM城市广场等商业以及天津医科大学空港国际医院均可为社区提供购物、娱乐、休闲及医疗服务。

二 产品及销售情况

大唐印象一期于2016年5月首开，目前已全部售罄，高层6月底已经交房，小高层、洋房、别墅7月底即将交房；二期5月已经售完，预计2019年年底交房；四期也就是即将开盘的唐槿苑占地4.6万平方米，地上建筑面积8.2万平方米，容积率1.36，绿化率40%，小区实行人车分流，业主在社区内活动更加安全和便捷。

四期唐槿苑共有2栋高层，3梯6户，中户为83、85平米2居、边户为102平米通透3居；2栋小高层，10层到顶，1梯2户，户型为120平米3居；5栋洋房，7层到顶， 户型为106、142、167平米，整体预计2020年年底交房。

四期唐槿苑沙盘

四期唐槿苑预计7月底或8月初首开3栋楼，2、9号楼为高层，2#22层，9#25层，预计均价13000元/平米，8号楼为小高层，预计均价14000元/平米，目前验资40万排卡中，四期的施工进度已经达到正负零（此后小编去到施工现场周边实地探盘，不过由于围挡原因，并不能观察到内部），仅拍摄了部分一期、二期的实景或者施工进度，想看照片的同学请耐心往下看。

三 户型解析

由于四期的样板间预计7月底才能开放，小编只好用户型图给大家介绍此次首开的户型。

高层中户A1-85㎡/A2-83㎡

两个中户户型建筑面积只相差2平米，整体区别不大，主要在于厨房一个较为方正，一个偏长条形，可根据个人身材或日常烹饪习惯以及总房款进行选择。

共同优势：

1虽为中户，但由于连廊设计，室内有北向开窗，有利于空气流通，一定程度减缓传统中户完全不通风的劣势。

2客厅连通阳台，无论观景还是日常晾晒衣物都很实用。

3 相对于传统中户户型来说，卫生间位置更为合理，提升了居住体验。

高层边户A3-102㎡/小高层C-120㎡

高层和小高层边户的差距就比较大了，不仅仅是面积上的。

共同优势：

1 客厅连通阳台，无论观景还是日常晾晒衣物都很实用。

2 南向主卧带凸窗，主人可在房间内休闲观景。

3 动静分区，空间利用率较高。

户型亮点：

A3户型虽然面积相对小一些，但功能性并不差，每个房间都尽可能做到了互不干扰，且入户玄关进一步提升了室内私密性。

C户型则在此基础上在主卧设置了衣帽间和独立卫生间，进一步提升了房主人生活起居的私密性。

四 实景及施工进度

售楼处实景

一期高层实景

二期施工进度

五 周边竞品等信息

在出发到项目之前，小编对华明新家园新房销售情况做了大体了解：恒大绿洲仅剩洋房尾盘，且均为百平米以上大户型；华润橡树湾剩余最后一期高层待加推，户型65-110平米，均价12500-14000元/平米；鲲栖府预计8月加推87-115平米高层和100平米以上洋房。

小编特地搜索了华明镇及华明新家园次新房售价，发现单价整体在14000-18000元/平米之间，根据装修情况有一定跨度，即便毛坯房每平米价格也普遍在14000元/平米以上，由此看来除急需尽快入住的购房者之外，选择大唐印象的新房价格上更有优势。

据置业顾问介绍，目前华明区域已经没有新地块供应，大唐印象13000元/平米左右的高层价格在天津整个环城区域来讲已经属于低价范围。暂且不论是否夸大，小编说几个目前新房单价在此之下的板块，让大家有个概念：东丽湖新房均价大概在9000-11000元/平米左右，小站小高层约10000元/平米，北闸口高层10600元/平米，天嘉湖高层9000-10000元/平米，除此之外只有宝坻京津新城、静海团泊东、滨海新区汉沽、大港等远郊区的新房价格在此之下。 由此看来，大唐印象的区域位置相对前面提及的板块，还是有着明显优势的，而且随着未来入住人口的增多以及各方面配套不断完善，未来华明新家园的区域价值还将会进一步提升，目前称其为价值洼地并不为过。

六 小编点评

项目优势：

1名企开发，品质有保障

2位于环城发展较早的板块，且临近空港自贸区，各方面配套相对成熟

3 距离外环7公里，且有公交车无缝接驳地铁2号线，在市区工作的刚需购房者通勤时间成本较低

4 比同区域二手房价格更有优势，楼座位置、楼层、户型可选择性更多

5 户型设计合理，功能性、实用性均较高

购房建议

前不久的“海河英才计划”让天津一些偏远区域价格较低、余房不多的项目已经清盘，但如果仅仅作为外来人口给子女落户上学的学籍房，未来转手难度会很大，毕竟同一区域可做为竞品的不止是二手房，还有大量新房。而根据小编观察，探盘大唐印象当天到访的客户均为华明镇当地人，有的还是带着未入学的孩子一起来的，也就是说自住购房的客户更多，这样才是一个良性循环，毕竟一个区域内人口越多，相应的生活配套也会更容易得到完善，规划落实也会更快。

按最小的83平米高层户型估算，在大唐印象项目购置一套两居室总房款（仅按均价估算房源本身价格，未计入各类税费等）约110万左右，如果是首套房首次贷款，首付3成仅需约33万元，分25年等额本息还款，月供约4400元左右，对于正式工作的两口之家来说，属于可接受范围之内。