利空出尽 反弹可期!天津这个昔日封神的板块又找到新的发力点

伴随着天津城市不断发展，在过去十多年中，于同一个行政区先后出现了不同的新居住板块，根据市场发展规律，它们在不同的阶段充当着该区域内的置业热门，从而形成了一种“板块轮动”之势。

西青区是板块轮动最为明显的区域，2012年的中北镇—2016年的张家窝—2018年的精武镇。

如今精武镇有宾水西这个后继力量，张家窝南站商务区也安排的妥妥的，反而中北镇这个昔日封神的板块，风光不再，甚至有些“过气”的赶脚。

问题来了，作为“老大哥”的中北镇，还有机会吗？

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血拼哥梳理了中北镇近5年来的房价。

2005年商品住宅成交均价4323元/平米，经过15年的楼市跌宕起伏，中北镇板块楼市从萌芽走到成熟，成交均价较高涨至25442元/平米，涨幅高达489%。

然而，从2018年开始，因为受整体大环境影响和板块自身限制因素，比如教育、地铁等，中北镇价格持续下跌，2020年成交均价为22392元/平米，比2018年每平米下降了约3000元左右，房价回落明显。

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楼市行情的变换也与土地市场的供应行情有一定关联。

血拼哥梳理了中北镇这些年经营性用地的成交数据。

2005-2009年，中北镇地价维持在1000-3000元/平米之间；2010-2012年，三年土地零成交。

2013年，中北镇上演了一场“抢地大战”，金隅以10.3亿元力压融创、星河等4家房企，竞得中北镇溪秀苑南侧地块，也就是现在的金玉满堂项目，彼时楼面价8312元/平米，溢价率超90%，该宗地块的成功出让，直接将中北镇的市场热度再次拉高。

随后2015-2016年，中北镇迎来第二次土地空窗期。

2017年，中北镇“抢地大战”又升级了，这次是8家房企，最终龙湖以12.9亿元、自持36%的代价拿下了中北镇排名前列自持地块，楼面价直接站到了16500元/平米以上，以平均楼面价来算，相较前几年地价，涨了142%。

2018年，中北镇迎来第三次土地空窗期。

然而。继2019年初，中骏、正荣、龙湖先后落子之后，如今中北镇已有近2年的时间无土地供应。

土地供应结构的变化，直接造成中北镇板块供应乏力，长此以往也导致板块缺乏发展力，所以这几年中北镇不仅新房市场声音很弱。

二手房市场也同样受到波及，在没有利好的强刺激下，业主逐渐看空这个板块，预期不再，因此二手房挂牌量猛增。

当然，要说中北镇已经到头了，那也太过特别，利空出尽了，就要反弹了！

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根据3月第二周天津二手房板块成交TOP 10排行，中北镇超越了长期霸榜的大港和王顶堤，跃升为全市排名前列。

量上去呢，那价格呢？

从今年1月开始，板块成交均价开始反弹。

以假日风景花园为例，3月10日成交的89.37平户型，成交均价20141元/平米。

万科依润园，3月1日成交的72.17平户型，成交均价超2万5一平。

对比去年下半年，成交均价均有3-5%的上涨。

为什么呢？

原因很简单，配套已是环城优质的中北镇，又填进了很多加分项。

不得不感慨一句，二手房果然是楼市的“急先锋”，对楼市刺激因素的反应，就是这么迅速！

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这些加分项，可以说，弥补了中北镇的短板。

①中北镇腹地有地铁了。

2月11日，地铁8号线延申工程正式开建，计划与一期工程同时投用，2024年底建成通车，预计在中北镇政府、物美超市、溪秀苑附近分别建地铁出入口。

从站点分布上看，8号线延伸线已经伸入中北镇腹地，建成后将于8号线一期实现贯通。

②引入南开学校。

中北镇的商业配套很牛，但短板也很明显，较大的短板就是教育。发展十余年，都没有一个像样的公办小学，这就造成了早前入住居民的痛处。

所以很多中北镇人纷纷回流到市区华苑、王顶堤、向阳路等区域。

似乎是意识到这个问题，为了留住人，中北镇引入了南开敬业中学。

小学部选址在万科西华府，为民办非营利学校；初中部拟在中北镇大道中北中学校址筹建，两所学校均计划2022年秋季正式开学。

此外，南开敬业学校还拟新建一处中学校区，含初、高中，目前正在进行选址和规划调整。

中北镇接下来还将规划建成8所小学，15所公办幼儿园，若干所普惠性民办幼儿园。

投用后，板块内教育短板将补齐。

③2所高校迁入。

据西青区人民政府2021年重点工作任务清单显示，美院、音乐学校新址都将落在中北镇，今年开始启动建设。

大学的引入会带来一些政策导向，有学生、有老师，人口有增量，居住圈层也会得到相应的提高；另一方面，大学周边的配套资源还会再进行补充与提升。

④引入第三座大悦城。

永旺、宜家、环球购物中心、新城市中心……本来中北镇的商业就是环城其他板块望其项背的。

现在，又要再添一座大悦城了，据说已经盖好了，直接进入招商阶段，年底开业。

板块发展三要素：学校、地铁、商业，其实都是为了吸引人、留住人，中北镇不仅做到了，还做的越来越好。

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除了城建利好之外，中北镇本身并不缺少看点，毕竟底子还是有的。

当下的楼市是买方市场，不少板块拼的头破血流，说到底，就是卖房的多，买房的少。

相比较之下，中北镇市场的供需结构有点“另类”。

我们都知道，当供小于求，房价上涨，因为需求大，供应的房源少；反之，当供大于求时，供应量大，需求少，这个房价就很难支撑。

参考近5年的数据，结果发现，除了2019年供过于求外，其余年份均是供不应求。

这是什么概念，在人人喊市场不好的当下，中北镇依旧走出了环城市场“独立“的行情。

再加上众多城建利好的密集砸来，中北镇的房价是具备抗跌属性的，因为板块的焕新升级最终是要折射到房价上。

结语：

按照西青的板块轮动来说，中北镇已经经过了一轮的市场检验，从2005年至今，经历了5年居住区成熟，7年兑现城市化，10年城市新中心形成。

这也是中北镇板块升级改善的前提，可以预见的是，中北镇的发展只会越来越好，赋能区域的能量在持续释放，整体板块价格在这基础上或维稳，不会有太大的浮动，或上浮，存在的可能性有。

中北镇的故事还没有讲完……