津南全新TOD板块即将形成!百万方住宅、学校、商业都安排上了

近日，天津市规划局和自然资源局津南分局公布了《津南区港辛片区12p-01-08单元（双港工业起步区）控制性详细规划修改方案》。

根据文件，本次拟修改地块位于津南区西北部，双港工业区起步区范围内，北连外环线绿化带；西邻双港新家园和红磡领世郡；东为双港和辛庄镇区；南隔蓟汕联络线与海河教育园区相对。

本次拟修改范围：北至齿龙街，西至慧馨路，东至慧文路，南至睿泽道。

涉及修改总用地面积约为255.84公顷。

该片区目前主要现状为企业和空地，其中梨双路以北为融金产业园、御南创意园和联东 U 谷；梨双路以南为锦联新经济产业园。

本次调整主要对单元内的用地性质、用地面积、用地布局、控制指标等进行优化修改，

将原规划部分工业用地及商业服务业设施用地调整为居住用地，规划配置相应的教育、文化、卫生等设施，布局社区中心、交通、市政设施配套等。

修改之后，增加约113万平米总建筑面积的居住用地；减少约101万平米总建筑面积的商业服务业设施用地，减少约102万平米总建筑面积的工业和物流仓储用地。

配套方面，共配置了街道级配套设施共10处，包括：社区养老院、老年人服务中心、社区卫生服务中心、社区体育运动场、居住区公园、中学各1处，菜市场、小学各2处。

值得注意的是，片区内设置有地铁6号线站点及车场。

文件中多次强调，地铁上盖部分考虑规划设计一处商业服务综合体，形成并发挥地铁站点及上盖TOD综合效益，形成板块内的TOD区域。

同时，考虑项目位置及保证住宅产品品质的要求，方案中住宅产品多为多层和小高层，住宅建筑高度限高不超过36米，部分居住地块可做低层住宅产品，居住地块大小均在2至4公顷左右。居住用地容积率不超过1.6，商业服务业设施用地容积率控制在3.0以下。

梨双路南北各布局一处小学，中学位于梨双路以北居住社区内。梨双路以北、鄱阳南路至慧文路之间居住社区内，规划设计一条公园廊道及绿化轴线，用地以公园绿地为主，布局有10分钟生活圈级绿地和5分钟生活圈级绿地各2处。

未来，这里将新增约3.5万居住人口，形成1个15分钟生活圈、2个10分钟生活圈、4个5分钟生活圈配置公共服务设施；

配置 1 所中学、2 所小学、4 所幼儿园；布置 1 处 15 分钟社区中心、2 处 10 分钟生活圈绿地、4 处 5 分钟生活圈绿地。

社区中心相关功能分设鄱阳南路规划地铁站点两侧；其中，街道办事处、司法所、派出所、社区文化活动中心、社区综合服务中心、体育场馆或全民建设中心、菜市场各 1 处，与地铁六号线车场上盖结合，设置于鄱阳南路西侧，靠近地铁站点出入口位置；

社区养老院、老年养护院、社区卫生服务中心、社区体育运动场、居住区公园、中学各 1 处，菜市场、小学各 2 处，设置在鄱阳南路东侧，靠近地铁出入口位置。

今年，伴随着国家会展中心的投用，会展经济片区规划编制也随之曝光。规划面积约90平方公里，涉及双港、辛庄、咸水沽和双桥河四个镇。

不仅定位超高，还为此布局了八大功能板块。即：国展岛、洪泥湾、辛庄苑、新双港、海教园、咸水沽以及海河中央公园之西展园、东展园。

其中，新双港规划总占地面积12.7平方公里。在双港工业园西侧，形成智能制造产业聚集区。东侧向工业研发和创新服务转型，扶持发展会展智能设备、信息平台、服务机器人等产业，建设智能会展产业发展区。

此次公布的单元就位于新双港会展智能产业发展区，随着国展经济区的不断形成及成熟，该片区将会更多的疏解国家会展中心职能。

另外，从地理位置上看，双港是津南众多板块中距离市区更近的区域。从交通上看，驾车从津港公路、天津大道向北不到十分钟就能到达外环，另外包括165、629、808在内共计十几条公交线覆盖整个板块，而且随着天津地铁6号线的规划，未来双港板块的交通会得到提升。

从新释出的规划来看，对于买房人关注的商业及教育，双港也安排上了，再加上这个片区内整体规划的低密产品，势必会吸引很多市区外溢购房者。

这个板块能否成为继辛庄、海教园、国展西之后，又一个热点板块呢？我们拭目以待。