真香原理!10月环城楼市触底反弹,“真回暖”还是“假迎春”?

环城四区接连两月遇冷后，“银十”终于一改颓势，有所回温。10月成交数据显示，环城四区成交面积共计358974平米，环比上涨14.5%，成交套数3329套，较上月上涨382套，均价17158元/平米，环比下降3.7%，成交金额共计62亿元，环比上涨10.7%。

在全市项目成交面积TOP10中，环城四区共杀入6名“猛将”，当之无愧的“流量”担当。

正所谓“得特惠者得天下”，上榜的大部分项目都是围着“特惠转”，像较新杀入榜首中“黑马”选手——北辰正荣府，此次能够夺得“销冠”，很大原因是最近搞起了清盘特惠，现在是北辰区优惠力度NO.1。

中海国际公园城，前不久也经历了价格“大跳水”（详情请戳）；未来城和富力又一城这都是老牌走量产品；运河文化城继上月“血降”2000+后，本月继续降价。

天津悦府也是凭借特惠冲入榜单，之前均价1.7万左右，当时一个月也就签约30几套，如今均价掉到1.3w，10月售出111套，一举杀入全市第九名。

01

西青区

10月西青区榜单中前三名全部来自精武镇，因承接不少市区外溢和新天津人，所以销量一直不错。

金地藝墅家10月共成交84套，成交均价21304元/平米，妥妥的“拼总价”选手，如果预算150万以内，还想离市区近一点，这个项目就是最优选。

保利和光尘樾签约82套，较九月上升31套，均价19849元/平米，环比下降3.7%。

该项目最近推出特惠房，1.7万/平米，总价130万左右就能“上车”，价格下来了，成交量自然也就上去了；同区域的美的旭辉翰悦府10月成交56套，销量经历了上个月的下跌后，10月又涨回来了。

精武镇有自己固定可群，量价也很“能抗。不过坏消息是，精武镇最近都没有释出新地，恐怕未来将很久都没有新项目亮相了。

融创梅江壹号院10月签约38套，较上月上涨12套，均价39412元/平米，较上月下降了2000左右，不过应该不是特惠冲量，而是一二期产品差价较大导致的。

龙湖天曜销量和均价较9月近乎持平；格调初晴10月成交15套，销量有所下滑，均价变化不大。

总的来看，高端改善基本不会自降身段去“以价冲量”，毕竟“被偏爱的有持无恐”，豪宅盘的价格和销量一直都比较稳定。

万科翡翠大道位于张家窝镇杨伍庄，成交量较上月上涨11套，相信此次销量上涨，相信与国庆期间推出的大量特惠盘有很大关系。

中北镇华侨城万科翡翠嘉和特惠不断，冲进10月榜单。

该项目近期加推三期，洋房127平米，顶层单价2.55万/平米起，标准层2.7万/平米；同位于中北镇的龙湖首创禧瑞郦城，最近也推出了特惠房，小高层面积80-108平米，均价2.5-2.6万/平米，洋房136平米，均价2.7万。

南站科技商务区津门正荣府也推出工抵房，洋房128平米，均价1.75万/平米，总价210万/套起。

02

津南区

天嘉湖中海国际公园城“扼腕求生”，凭借9000出头的低总价杀入10月津南排行榜排名前列名；但同为天嘉湖板块的大唐盛世却从第二名的位置跌进第七，可见“价格战”之下，价格和销量只能保一个。

辛庄天津悦府10月成交111套，均价13149元/平米，依旧是特惠的“魔力”；首创禧悦翠庭开盘时候在2w左右，随着一路下跌，当前均价16115元/平米，实在令人捏一把汗。

虽然坊间常有海教园入学政策生变的传闻，但官方辟谣也是接连不断。

从10月津南区TOP10榜单中海教园杀入四名的成绩来看，只要政策没落地，海教园销量地位依旧难以撼动。

特别是随着和平区很多重点校不接受转学后，海教园的学籍优势更加凸显，楼市也随之迎来一波“小高潮”。

融创云潮府成交101套，均价19313元/平米，海教园的教育优势再加上该项目板块内也没什么竞品，所以不“跌价”销量照样“坚挺”。

中海锦城10月签约95套，均价22061元/平米，最近推出的特惠房，毛坯1.8万/平米，精装2万/平米。

四季春晓推出的均价14660元/平米的115平米特惠房仍然在售，不过有消息称11月该项目上涨了三个点，一边特惠一边涨价，不知道开发商究竟打的什么算盘。

龙湖天璞最小户型79平米，可以说是海教园的“门槛级”项目，所以销量一直不错，10月签约46套，均价18015元/平米。

不过龙湖最近在龙湖天璞旁边又屯了一块地，不知道接下来会对龙湖天璞的价格产生什么影响。

海教园板块位置

咸水沽富力又一城均价较上月下降了几百块钱，成交量也从87下降到77；新城和兴府也跌了，最近的特惠房才8500元/平米，已经是“贴地飞行”。

03

北辰区

北辰正荣府一鸣惊人，10月签约163套，成交均价14877元/平米，位列榜首，比“魔鬼盘”未来城高出了52套，一举夺得全市套数榜、成交面积榜“双冠军”！

铁东北路板块内部虽说有农药厂不利因素，但北宸正荣府洋房较低才1.38万/平，这么低的价格还有地铁，怎么看都非常划算了。

铁东路板块位置

10月“退居二线”的未来城成交量和均价变化不大，如果不是“半路杀出个正荣府”，此次未来城应该还算北辰区的冠军。

瑞景运河文化城销量大幅度上涨，10月签约93套，较上月上涨65套，但均价下跌2000元，“以价换量”屡试不爽。

挨着瑞景的北仓天房璟悦府和御馨佳苑都降价了，前者天房璟悦府均价17659元/平米，成交38套，价格降了2000左右；后者御馨佳苑10月成交29套，均价14403元/平米。

位于北仓示范镇的万科运河文化村，位置比较偏，虽然有万科品牌“撑腰”但是销量一直不温不火，9月凭借降价冲进榜单第三，但10月价格没怎么变，就又掉到排行第7的位置。

融创宸光壹号最近也在搞特惠，当前小高、洋房、高层在售，高层1.2万/平米，洋房1.4万/平米，小高特惠房一万起。

小淀、大张庄作为北辰最早打响“特惠排名前列枪”的板块，但效果却不尽如人意。

新城樾风华、阳光城翡丽公园、新城悦隽风华三个项目10月成交量均不足50套，跌价还不起量着实有点惨。

04

东丽区

成林道板块上东金茂悦2w+的价格在环城项目中还是非常能打的，本次再次夺回冠军席位，10月签约77套，较上月增长15套，均价20690元/平米，微降了几百块。

“兄弟”上东金茂府当前未网签的房源只剩30几套，130平米户型340万起，为精装现房。

新立板块上榜的为中建新丽壹号、融信·金地澜悦、中建玖樾府，该板块“自循环”之下价格一直变动不大。

中建新丽壹号一期已经售罄并且临近交付，10月签约36套，均价21012元/平米，“地铁上盖”周边多所中小学又有央企品牌背书，该项目一直以来的销量都不错。

中建玖樾府和融信·金地澜悦成交量都20几套，量不多，不过在东丽区还算可以刷一波“关注度”。

金隅金玉府成交24套，均价15751元/平米，在售产品为21-28高层，户型92-102的2-3居，12月底交付。

实地·天津蔷薇国际销量微涨，均价几乎没变，项目小高层已经售罄，洋房100、128平米，均价1.15元/平米，预计明年8月交付。

东丽湖天安智慧港10月成交31套，均价11366元/平米；金融街听湖小镇洋房、小高特惠93平米，总价111-114万/套。