这个板块高铁+地铁 房价1万+ 可为什么我还是不推荐你买?

城市生长的一举一动，最终都会反应在楼市上。

所以，关心楼市，要先关注城市。

日前，北辰区区长透露，天津又要修建一条高铁站——京滨铁路北辰站，预计将于今年年内启动建设。

消息一传出，就吸引了很多网友的关注。

血拼哥也收到了网友的咨询，今天我们就来说叨说叨这个板块。

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先来看看小淀的地理位置。

小淀镇位于天津市北辰区中部，东邻西堤头镇，西抵北仓镇，南接宜兴埠镇，北界大张庄镇。

面积43平方公里。镇政府驻小淀村，西距北辰区政府驻地10公里。南距市区8公里，距天津港50公里，距天津机场25公里，距京山铁路运输总站5公里。

从位置上看出，小淀并不属于北辰区的核心位置，因此并不能吸引买房人太多的关注。

早前，这个板块可以用默默无闻来形容。

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直到去年，小淀才渐渐在市场上有了一些知名度，主要得益于2大城市基建：

首先是外环线东北部调线通车，就是我们俗称的“鸭梨变土豆”，外环拓圆以后小淀板块划入新外环以内。

在距市区同等半径内还有新梅江、中北镇等板块。除地理区位的改变外，规划的地铁7号线和地铁10号线均将在小淀镇设站。

高铁+地铁双重利好，这个板块起势了吗？

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先来看土地成交情况。

小淀板块从2010年至2016年，长达6年时间，并未出让土地，2017年新城通过收购天津市淀兴房地产开发有限公司成为了排名前列个进驻小淀镇的品牌开发商。

2018年小淀迎来区域内10年来首次公开土地出让，最终融创将两宗地块收入囊中，楼面价6000-6500元/平米，并开发了融创津宸壹号，在售均价15000元/平米。

2020年，山西能投也在区域内获取两宗土地，楼面价在6300元/平米左右，目前处于待上市的状态。

2020年10月，新城再次在这个板块内拿地，楼面价6500元/平米，开发项目新城樾风华，在售均价15000元/平米。

整体来看，这几年地价几乎相差无几，板块内房地差空间较大，竞争度不高，吸引品牌房企的能力也较弱。

从楼市来看，血拼哥梳理下2020年北辰几大板块的成交数据。

小淀板块无论是从成交面积还是成交均价在北辰属于中等偏下水平。

再看看小淀板块近一年成交情况，从2019年11月是个房价转折点，此前一直稳定在1万5+的水平，从11月开始成交价降了3千左右。

板块价格受市场环境影响较大，房价缺少支撑。

另外，跳脱出北辰区，从天津的地理格局上看，小淀镇距离天津中心区仅12公里，在12公里的半径上坐落着诸如新梅江、中北镇等热门板块，除小淀镇外项目在售均价从2万-5万不等，而小淀镇价格显著低于平均水平。

所以说，城市建设的利好并没有给这个板块带来量变与质变。

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这大体与这个板块的现状有关。

①交通配套

目前小淀生活区距离地铁3号线丰产河地铁站约1.6公里，虽然属于地铁线辐射范围内，但是仍旧存在“最后一公里”问题。

未来规划了7号线和10号线，将通过小淀镇与天津地铁网络链接，还有京滨城际铁路北辰站。

小淀距离北辰站约有5公里远，所以严格意义上来讲，小淀并不属于高铁板块。

所以，小淀未来或许可以成为媲美张家窝、宝坻等板块的重要交通节点，但板块内的交通便利程度不具备优势。

②城市界面

小淀板块内目前城市界面略差，血拼哥曾去探盘，整体给我的感受，有点“城乡结合部”的既视感。

马路上时不时有大车经过，还有很多破败的底商、门脸等。

城市界面确实有待提升。

③商业配套

目前小淀板块内并没有大型购物中心，除了一些沿街商业之外，区域内并无其它商业设施。

虽然融创在项目地块内规划有大型购物中心融创茂，山西能投的地块内也规划有3万平米建筑面积的商业设施。

但目前依旧停留在规划阶段。

④产业布局

小淀镇内有一定的产业支撑，区域内有北辰科技园（南区）、小淀工业园区的存在可以撑起区域内部分就业，然而区域内的产业以物流业和金属加工业为主，从所属产业来看上述产业属于低收入的产业，这也不利于区域聚集更多高质量购房客群。

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在城市规划中小淀板块将被建设成以总部商务办公、现代商贸为主的天津中心城区北部公共服务中心，同时将在片区内打造银河生态休闲中心，未来将打造成集总部经济、生态休闲于一体的核心城市板块。

从规划上看，小淀板块可以说是占据了规划的制高点。

但目前孱弱的配套资源和城市界面无法让小淀板块在楼市发展上更进一步。

高铁+地铁未来贯通时，或许可以让小淀板块迈出区域发展的排名前列步，但是医疗、商业、学校、产业等相关配套资源的落地与完善才是更加至关重要的。

未来，小淀板块会好吗？答案是会，但起码是在5-10年，甚至更久。