多年配角要翻身?天津这个沉寂的板块要凭借新筹码“再次吸睛”!

说起东丽区楼市，津滨大道板块占据C位，新立板快、金钟街板块则是当之无愧的黑马，热度日渐飙升；空港也是在东部置业的人，绕不开的板块。

相比于这些楼市“新宠“，这几年华明镇这个板块的存在感确实低了不少。

客观来讲，当时人们对于华明镇的期待度非常高，不论从板块规划和区位上，华明镇的先天条件还是不错的。

回顾天津首轮集中土拍中，位于华明镇的津丽（挂）2021-01号地块，吸引了龙湖、远洋、金地、保利、旭辉、新城、绿城、融信、泽信、上海爱家等10家房企竞拍，最终，由泽信以总价6.5亿元竞得，溢价率43%，成交楼面价约7994元/㎡。

“沉寂”了这么久的华明镇，为何忽然吸引了这么多的房企关注？

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回顾这几年楼市的发展，其实华明镇板块在土地市场、新房市场两方面供应都遇到了瓶颈。

这一点也体现在成交数据上。

数据来源：中指院

价格方面，从2016年至今逐渐走高，2020年新房成交价格为15563元/㎡，与2016年相比涨幅约45%。

成交量方面，2016年，天津楼市整体向好，华明镇成交面积为近5年高峰，近60万平米；从2016年开始，华明镇板块内新房供应逐年萎缩，造成新房成交量锐减，供不应求。

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既然新房供应量不足，不能满足购房需求，所以二手房成为华明镇市场的主旋律。

据数据显示，2020年上半年华明镇二手房成交379套，位居排行榜第三的位置。

2020年下半年至今年4月份，共计成交637套，妥妥的走量大户。

▲数据来源：贝壳找房

价格方面，近一年，华明镇二手房成交均价约14000元/㎡左右，整体表现还比较稳定。

这也就说明，华明镇人口持续流入，购房需求量较大，房价也比较有支撑。

几个次新房小区，比如金泰丽湾、恒大名都花园等成交均价大部分都在14000元/㎡以上，成交均价已经超过新房价格，呈现出一二手房价格倒挂的态势。

新房价格稳中有升，二手房成交量居高不下，按理说这个板块热度都应该在线，但为何逐渐沦为“小透明”？

而且华明镇和中北镇可以说是同时”起步“，但是如今的中北镇可是今时不同往日，可是华明镇为什么发现的比中北镇慢这么多？

较大的原因就是轨道交通的短板和自身配套的缺乏。

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好在，今年华明镇迎来了点好消息，拥有了再次起势的筹码。

筹码一：配套补短板

众所周知，华明镇自身有约57万的常住人口，华明高新产业园内，汇聚了中国国电集团等高新企业，本身购房需求量是很大的，他们对配套的需求极度渴望。

我们常说，板块起势要具备三要素：地铁、学校和商业。

华明镇板块将在三方面进行提升。

①学校

今年1月，天津市规划局公布了，东丽区华明示范镇东区E街坊（原中心城区外围地区10P-03-03单元）部分地块控制性详细规划修改方案。

东区规划有小学、中学、高中，总教育用地涉及8.43公顷。

华明镇已经聚集了大量的常驻居民，教育资源的扩充能够进一步满足居民的就学需求。

②商业配套

目前华明镇内没有自身的大型商业配套，完全要依靠一路之隔的空港商业圈，对于区域于此的业主来说，生活便利度大打折扣。

目前，有消息称，建邦时代汇三期将要在一个商业综合体，项目建筑面积3.6万平米，规划有商超、影院、餐饮、儿童娱乐等区域，预计2021年底开业。

如果这个商业综合体建成，将正好弥补华明镇商业配套的少有。

③交通配套

其实初期支撑华明板块发展的就是交通。

自从2017年5月津汉立交桥的通车建成之后，华明镇板的成交量大有起色！津汉立交桥是天津市比较大的互通立交桥，包括津汉公路、外环线两个方向主桥以及14条匝道，是连接天津机场、空港自贸区、京津高速、京津塘高速、蓟汕高速等道路的重要节点！

津汉立交桥可以说位于华明镇与市区之间咽喉部位，它的建成与通车，带来的改变是，过了顺驰桥一路没有红灯直接可达华明镇区域。“快速交通”路网的形成，降低了市区与环城板块之间的通勤时间，拉近了“心里距离”，也提升了购房者的购房意愿度。

但伴随这板块内入住人口的增多，轨道交通的板块逐渐暴露。

现在的地铁2号线空港站与华明镇还有一大段距离，很多业主都会选择乘坐6号线到南孙庄站，再打车到华明镇，因此地铁真的是个短板。

去年，地铁13号线一期改线，抛弃了精武镇，一路往东，转头来了空港、华明镇等板块。

新调整后的天津地铁13号线一期工程途经南开区、和平区、河北区、东丽区、滨海新区五个行政区，服务鞍山西道科贸街、金街、意式风情街、王串场居住区、月牙河居住区、太阳城居住区、华明镇居住区及空港经济区等区域。

7月13日，13号线一期工程地形图测绘项目中标结果被公示。这代表，13号线站点选址、车站、车辆段等细节将进入落地环节，所有测绘完成后，下一步就要动工了。

从线路地图上可以看出，地铁13号线一期线路调整后，华明镇设两个站点，一个是华兴路站，一个是华明镇站。

其实在去年4月份，有网友在北方网上询问华明镇地铁问题，除了地铁13号线之外，C1线也经过华明镇，待地铁通车时，华明镇也将成为双地铁板块，交通不便的华明镇也算是有了自己的“杀手锏”。

④土地供应

此前，天津规划和自然资源局公示华明镇较新规划修改。

该区域位于东丽区华明镇板块核心居住区西北侧，四至范围：东至机场大道、西至外环东路、南至金航道、北至弘锦道，总用地203.8万平米。

规划图显示，区域内还有多宗住宅用地，未来将会对新房供应进行补足。

而且，住宅地块周边有大面积的绿地，进一步提升居民的居住舒适度。

教育+商业+地铁+土储，板块重新起势的三要素，华明镇都备齐了。

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筹码二：有个好邻居

另外，华明镇的二次起势，还有一个最重要的因素，就是守着东部楼市的永动机——空港。

2019年，天津滨海机场对外宣称，将规划建设T3航站楼，同时将京滨铁路和京津城际引入线并线进入天津机场，未来天津滨海机场将建设高铁站，实现“空铁联运“。

交通硬配套的升级，将提升人口吸附的能力，届时空港会涌入大量的人群。

政策层面，空港属于滨海自贸区，凭借着政策的利好，这几年，板块内吸引了大量高精尖企业的聚集，所以区域楼市的价值水涨船高，目前空港一期内在售新房均价2万+/㎡。

这就造成了空港板块内购房需求将受到挤压，人口势必外溢。

那么，不可否认，与空港一路之隔的华明镇板块，自然将成为空港甚至是东部片区外溢的优选。

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筹码三：以价格取胜

除了外部因素、供给方面的原因，还要解析一下东丽区供应与成交的热点！

从2020年东丽区各板块供求情况来看，发现两方面问题：一是，张贵庄、程林庄、新立、东丽开发区这几个板块，价格都很“傲娇”，成交不走量；二是，东丽湖、华明镇、军粮城这样的“低价”板块缺少供应。

华明镇最为东丽置业1-1.5万/㎡区间选择的板块之一，它比东丽湖板块位置更靠近市里，比对标区域改善的军粮城板块，城市界面更好，产品上有小户型，未来还有双地铁。

在区位、城市界面及产品的权衡之下，华明镇板块无疑是刚需置业较好的选择。

东丽湖、华明镇、军粮城这三个板块就是典型的刚需板块。

与东丽湖相比，华明镇板块位置更靠近市里；与军粮城板块相比，华明镇未来还有双地铁的加持，城市界面更好。

华明镇能否从多年蹭热点的配角翻身，在东丽区拥有自己的“姓名”，我们拭目以待。