多年配角要翻身?天津这个沉寂的板块要凭借新筹码“再次吸睛”!

天津楼市深度报道 2021-08-30 17:58:59
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需要点强刺激

说起东丽区楼市,津滨大道板块占据C位,新立板快、金钟街板块则是当之无愧的黑马,热度日渐飙升;空港也是在东部置业的人,绕不开的板块。

相比于这些楼市“新宠“,这几年华明镇这个板块的存在感确实低了不少。

客观来讲,当时人们对于华明镇的期待度非常高,不论从板块规划和区位上,华明镇的先天条件还是不错的。

回顾天津首轮集中土拍中,位于华明镇的津丽(挂)2021-01号地块,吸引了龙湖、远洋、金地、保利、旭辉、新城、绿城、融信、泽信、上海爱家等10家房企竞拍,最终,由泽信以总价6.5亿元竞得,溢价率43%,成交楼面价约7994元/㎡。

“沉寂”了这么久的华明镇,为何忽然吸引了这么多的房企关注?

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回顾这几年楼市的发展,其实华明镇板块在土地市场、新房市场两方面供应都遇到了瓶颈。

这一点也体现在成交数据上。

数据来源:中指院

价格方面,从2016年至今逐渐走高,2020年新房成交价格为15563元/㎡,与2016年相比涨幅约45%。

成交量方面,2016年,天津楼市整体向好,华明镇成交面积为近5年高峰,近60万平米;从2016年开始,华明镇板块内新房供应逐年萎缩,造成新房成交量锐减,供不应求。

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既然新房供应量不足,不能满足购房需求,所以二手房成为华明镇市场的主旋律。

据数据显示,2020年上半年华明镇二手房成交379套,位居排行榜第三的位置。

2020年下半年至今年4月份,共计成交637套,妥妥的走量大户。

▲数据来源:贝壳找房

价格方面,近一年,华明镇二手房成交均价约14000元/㎡左右,整体表现还比较稳定。

这也就说明,华明镇人口持续流入,购房需求量较大,房价也比较有支撑。

几个次新房小区,比如金泰丽湾、恒大名都花园等成交均价大部分都在14000元/㎡以上,成交均价已经超过新房价格,呈现出一二手房价格倒挂的态势。

新房价格稳中有升,二手房成交量居高不下,按理说这个板块热度都应该在线,但为何逐渐沦为“小透明”?

而且华明镇和中北镇可以说是同时”起步“,但是如今的中北镇可是今时不同往日,可是华明镇为什么发现的比中北镇慢这么多?

最大的原因就是轨道交通的短板和自身配套的缺乏。

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好在,今年华明镇迎来了点好消息,拥有了再次起势的筹码。

筹码一:配套补短板

众所周知,华明镇自身有约57万的常住人口,华明高新产业园内,汇聚了中国国电集团等高新企业,本身购房需求量是很大的,他们对配套的需求极度渴望。

我们常说,板块起势要具备三要素:地铁、学校和商业。

华明镇板块将在三方面进行提升。

①学校

今年1月,天津市规划局公布了,东丽区华明示范镇东区E街坊(原中心城区外围地区10P-03-03单元)部分地块控制性详细规划修改方案。

东区规划有小学、中学、高中,总教育用地涉及8.43公顷。

华明镇已经聚集了大量的常驻居民,教育资源的扩充能够进一步满足居民的就学需求。

②商业配套

目前华明镇内没有自身的大型商业配套,完全要依靠一路之隔的空港商业圈,对于区域于此的业主来说,生活便利度大打折扣。

目前,有消息称,建邦时代汇三期将要在一个商业综合体,项目建筑面积3.6万平米,规划有商超、影院、餐饮、儿童娱乐等区域,预计2021年底开业。

如果这个商业综合体建成,将正好弥补华明镇商业配套的空白。

③交通配套

其实初期支撑华明板块发展的就是交通。

自从2017年5月津汉立交桥的通车建成之后,华明镇板的成交量大有起色!津汉立交桥是天津市比较大的互通立交桥,包括津汉公路、外环线两个方向主桥以及14条匝道,是连接天津机场、空港自贸区、京津高速、京津塘高速、蓟汕高速等道路的重要节点!

津汉立交桥可以说位于华明镇与市区之间咽喉部位,它的建成与通车,带来的改变是,过了顺驰桥一路没有红灯直接可达华明镇区域。“快速交通”路网的形成,降低了市区与环城板块之间的通勤时间,拉近了“心里距离”,也提升了购房者的购房意愿度。

但伴随这板块内入住人口的增多,轨道交通的板块逐渐暴露。

现在的地铁2号线空港站与华明镇还有一大段距离,很多业主都会选择乘坐6号线到南孙庄站,再打车到华明镇,因此地铁真的是个短板。

去年,地铁13号线一期改线,抛弃了精武镇,一路往东,转头来了空港、华明镇等板块。

新调整后的天津地铁13号线一期工程途经南开区、和平区、河北区、东丽区、滨海新区五个行政区,服务鞍山西道科贸街、金街、意式风情街、王串场居住区、月牙河居住区、太阳城居住区、华明镇居住区及空港经济区等区域。

7月13日,13号线一期工程地形图测绘项目中标结果被公示。这代表,13号线站点选址、车站、车辆段等细节将进入落地环节,所有测绘完成后,下一步就要动工了。

从线路地图上可以看出,地铁13号线一期线路调整后,华明镇设两个站点,一个是华兴路站,一个是华明镇站。

其实在去年4月份,有网友在北方网上询问华明镇地铁问题,除了地铁13号线之外,C1线也经过华明镇,待地铁通车时,华明镇也将成为双地铁板块,交通不便的华明镇也算是有了自己的“杀手锏”。

④土地供应

此前,天津规划和自然资源局公示华明镇最新规划修改。

该区域位于东丽区华明镇板块核心居住区西北侧,四至范围:东至机场大道、西至外环东路、南至金航道、北至弘锦道,总用地203.8万平米。

规划图显示,区域内还有多宗住宅用地,未来将会对新房供应进行补足。

而且,住宅地块周边有大面积的绿地,进一步提升居民的居住舒适度。

教育+商业+地铁+土储,板块重新起势的三要素,华明镇都备齐了。

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筹码二:有个好邻居

另外,华明镇的二次起势,还有一个最重要的因素,就是守着东部楼市的永动机——空港。

2019年,天津滨海机场对外宣称,将规划建设T3航站楼,同时将京滨铁路和京津城际引入线并线进入天津机场,未来天津滨海机场将建设高铁站,实现“空铁联运“。

交通硬配套的升级,将提升人口吸附的能力,届时空港会涌入大量的人群。

政策层面,空港属于滨海自贸区,凭借着政策的利好,这几年,板块内吸引了大量高精尖企业的聚集,所以区域楼市的价值水涨船高,目前空港一期内在售新房均价2万+/㎡。

这就造成了空港板块内购房需求将受到挤压,人口势必外溢。

那么,不可否认,与空港一路之隔的华明镇板块,自然将成为空港甚至是东部片区外溢的首选。

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筹码三:以价格取胜

除了外部因素、供给方面的原因,还要解析一下东丽区供应与成交的热点!

从2020年东丽区各板块供求情况来看,发现两方面问题:一是,张贵庄、程林庄、新立、东丽开发区这几个板块,价格都很“傲娇”,成交不走量;二是,东丽湖、华明镇、军粮城这样的“低价”板块缺少供应。

华明镇最为东丽置业1-1.5万/㎡区间选择的板块之一,它比东丽湖板块位置更靠近市里,比对标区域改善的军粮城板块,城市界面更好,产品上有小户型,未来还有双地铁。

在区位、城市界面及产品的权衡之下,华明镇板块无疑是刚需置业较好的选择。

东丽湖、华明镇、军粮城这三个板块就是典型的刚需板块。

与东丽湖相比,华明镇板块位置更靠近市里;与军粮城板块相比,华明镇未来还有双地铁的加持,城市界面更好。

华明镇能否从多年蹭热点的配角翻身,在东丽区拥有自己的“姓名”,我们拭目以待。

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