中原研究院评—全国排名前列保障性租赁住房REITs项目正式申报

保障性租赁住房发行基础设施REITs产品取得突破性进展，深圳市人才安居集团项目近日已经报送到国家发展改革委，成为全国排名前列正式申报的保障性租赁住房REITs项目。本项目选取了4个优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。这4个项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。本次项目募集的资金将继续投资于深圳的保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房2000余套。中原研究院认为，本次保租房REITs的成功申报，将为保租房REITs工作的推进按下加速键，助力保租房市场规模的持续扩大。

低收益的保租房项目，打通融资渠道是关键。目前我国租赁住房市场的发展，主要可分为保障性和市场化两条主线。而保障性租赁住房，已成为我国住房保障体系中的核心支柱。“十四五”40个重点城市计划新增保障性租赁住房达到650万套。当前保租房的发展，主要面临着收益率偏低、依赖政府托底和融资渠道有限等因素制约，据统计 2021年有87.9%的纯租赁地块为地方政府国企获取。而基础设施公募REITs不计入负债，不增加企业负债率，有助于打通保租房的退出环节，拓宽融资渠道、改善企业资产负债表。

民生属性导致保租房REITs产品收益率偏低，估值需重点关注土建及运营成本。保租房纳入REITs发行范围源于2021年7月的958号文，此后北京、上海、合肥、海南等省市陆续出台配套政策。保租房项目发行基础设施公募REITs，租金水平的高低直接影响项目的长期收入，影响项目长期收益率和分派率，因此需结合具体项目对租金、满租率、租金浮动等情况进行充分调查。根据相关统计数据，美、日、英三国租赁类REITs的平均投资回报率仅为3.5%，平均息率在3.2-3.3%之间，均低于其他业态的REITs。国内作为基础资产的保租房具备较强的民生保障属性，租金水平和提升幅度均受较强限制，可能导致其REITs产品收益率偏低。我们以2019年上海市纯租赁用地为例，测算得其年化受益率仅在2.7-3.8%之间，满足公募REITs发行4%-5%的回报率要求有一定难度。因此成本及运营端的优化，尤其是土建成本的控制、长期稳定的高入驻率，对保租房的收益率提升至关重要。