天津环城“均好性”对标 150万置业解读

天津城六区面积不大，环城四区从面积上来讲是城六区的十倍。城区发展势必产生外溢，那么最直接受益的就是环城四区。150万作为当下刚需/改善置业水平线，在天津，哪些板块能成为150万置业最优选？下面我们进行多方面详细对比：

区位分析对比

西青区作为接壤内环土地最多、距离市区最近的地理优势，当之无愧拥有“外溢改善排名前列站”的头衔。西青在发展上主要受到南开和河西的外溢效应，接收人口素质较高。

津南区位于天津市东南部，海河下游南岸，是承接津滨双城功能的重要地区，随着天津大道的不断修通，逐渐成长为城市东南外溢人口的主要居住板块。

北辰区临靠红桥及河北区边界，作为环城四区里关注度并不太高的区域，这几年因为外环拓圆，修建地铁、高铁，项目价格等优势成为热点区域。

东丽区处于津滨发展主轴，可以说是通往滨海新区的必经道路，因此板块内多汇集河东及滨海新区外溢工作人群。

板块轨道交通对比

“四横三纵“西青区：由芥园西道、复康路、宾水西道、津涞公路四条东西向的主干道，以及解放南路、卫津南路南北主干道，构成的城市骨架，虽然位于南开区内，却是为西青不断拉动城市核心客户外溢的主要通路。而地铁2/3/8号线及南站高铁的相继开通，也驱动着西青的不断成熟。

“两纵一线” 津南区：即津沽公路、天津大道及地铁1号线，构成了城区在海河以南连接滨海的主要通廊。

“三横三线“东丽区：卫国道、津滨大道、津塘公路共同构成了河东面向滨海连接东丽的三条东西主轴。9号线作为少有联通津滨双城的轨道交通，为区域聚焦众多双城通勤客群，而2/6号线的相继运行，虽为东丽注入交通动力，但并未带来大幅板块价值。

“两纵三线“北辰区：作为京津双向发展的重要通廊，北辰的发展脉络一直是沿京津公路为主轴。地铁1号线拉来了早期的瑞景板块，而3/5号线的开通发展，为宜兴埠、小淀等板块带来小幅价值提升。

板块配套对比

全能发展西青区，环城四区中，发展较好的无疑是西青区，原因很简单，西青比邻南开和河西，发展上受到了更多的南开区和河西区的外溢效应。且经济发展始终处于环城四区首位。其中，中北镇作为西青商业配套最齐全的区域，不仅有老牌的永旺梦乐城，还有环球购物中心、新城市中心，宜家家居等大型商业配套，不仅为西青带来更多人流量，也直接催高了房价。

教育王牌津南区，津南海教园是环城四区里少有可以主打教育牌的区域。，津南的整体区域其实可以称其荒芜，少有亮眼之处就是“海教园”，生活配套规划多年始终未成形落地。

参差不齐北辰区，早在2016年，北辰区就入选首批高级产城融合示范区序列，得益于早期发展因此人口居多，但缺少大型商业及整体规划，城市界面一度处于脏乱差阶段。

自然生态东丽区，自然生态是东丽区最主要卖点，尽管区域内部拥有部分生活配套，但社区入住率始终处于环城较低，没有持续的人口进驻，二手房数量就会越来越多，并且未来难以去化。

其实，天津环城四区各自特点比较明显，想要买入，还是要清楚自身购房排名前列诉求点：增值保值，优选西青；生活自住，选择北辰；环境养老，必数东丽；只为教育，津南海教园。

而作为较具价值潜力的西青区域内，主要分为张家窝、中北镇、精武镇这三大板块。

西青一大热门板块的张家窝，经过近几年南站地铁和高铁的开通，板块价值大大提升。但教育及医疗是张家窝的一大痛点，加之城市规划始终未呈现，降低了人们对于板块的热情。

精武镇作为最早的“南奥体“板块，域内新房供应为主，伴随部分回迁二手房。域内大型生活（商超）配套近乎于无，规划中项目何时落地也未可知，仅有的一条地铁难以支撑板块交通。

中北镇作为西青乃至环城四区发展最为醇熟的板块，宜居宜业程度毋庸置疑，西青区政府为了保持板块始终保持发展态势，大刀阔斧将城市西进，将润杨道和柳霞路交口，规划为中北镇核心黄金十字枢纽，融汇中北镇与杨柳青双重优势，将千年文化古镇与天津城市发展双线并行，同时地铁2号线延长线及地铁8号线将汇聚于此，于中北之上再造千亿级超级大板块的核心原点。

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