神隐3年多!天津这个“地王”项目终于要亮相了,全户型图流出…

认识南开，需要从土地市场开始。

犹记得当年的手表厂、天拖、制本厂、南大迎水道、师大双峰道，理工大育梁道，一个个突破天花板的地价、楼面价或溢价，让南开区坐实“地王窝”的名头，也刷新了血拼哥对南开的认知。

这些地块，有的已经成为二手房，有的在售，有的排卡，有的处于规划阶段，唯独有一个项目最特殊，“神隐”了3年之久——2018年天保摘得的天拖地块。

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回顾土地出让过程，2018年天保以总价27亿元摘得位于南开区天拖板块的一宗宅地，彼时成交楼面价32927元/平米，妥妥的地王。

2019年7月，天津市规划和自然资源局公示了地块的规划。

该宗地块包括A、B、C三个子地块。

天保除了需要缴纳1.5亿元学校建设资金外，还需配建派出所、3800平米安置房、1万平米的体育馆、以及不小于7800平米的公建配套。

从当时规划的公示来看，项目共规划有8栋住宅，包括5栋高层，26-31层到顶；3栋小高层，15、16层到顶。

然而，释出了规划后，这个项目就“神隐”了3年之久，同时期的项目们早就入市了，只有它迟迟未动，直到最近才传出了点新消息。

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项目案名已经公布——天保上城观景，住宅产品为高层及小高层。

最小户型为99平米，还有117平米、137平米，全部为三居室。

而且，大家最关注的户型也公布了，我们一起来看看。

▲天保上城观景99平户型

99平户型，三室两厅一卫。

三面宽朝南，客厅连接阳台，两个卧室带飘窗，较大限度延展空间，保证通风及采光效果。

朝北的功能房，可以做书房或者儿童活动房。

L型厨房，连接餐厅，动线合理。

关键是有连廊，能做到南北通透。

▲天保上城观景117平户型

117平米，三室两厅两卫。

户型尺度比99平更开阔，居住舒适度相对更高一些。

进门处设置独立玄关，可满足日常收纳需求。

主卧可以做成套件，也可以开放。

卫生间干湿分离设计，多人使用互不影响，还容易打扫。

餐厅、客厅、阳台连为一体，视野更开阔。

▲天保上城观景135平户型

135平户型，三室两厅两卫，妥妥的对标改善型购房者。

主卧同样是套房设计，配备了衣帽间及卫生间；

北向房间，可用作书房、儿童活动房、健身房等；

U型厨房，操作动线更流畅；

南向客厅，采用了当下流行的宽厅设计，与阳台连通，享受更宽阔的视野和采光；同时，也使客厅设计兼具多种可能。

比如：聊天谈心+观影，如果家庭以聚会为主，客厅安装投影仪，一家人在这聊天谈心，看电影，很惬意；待客+休闲，客厅可以适当增加待客区、茶艺设计等，让客厅变身多功能区；还可以把客厅改成读书区+亲子区。

135平米，其实可以做成四室的，但天保应该是想追求尺度，做出了大宽厅，各个空间也不局促。

价格方面，据销售表示，在40000-45000元/平米之间，也就意味着，较低总价门槛400万/套起；毛坯交房，出房率在71%-74%左右。

项目已经启动排卡，排卡客户额外享受开盘1个点优惠。

预计首开5/8号楼，根据排卡客户量，最终再确定。

售楼处预计8月中旬开放，目前在大悦城和都会轩设置有外展场。

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项目所在的南开区天拖板块，从位置上看确实是不错的。

板块南侧是王顶堤；东侧、北侧是西湖道、白堤路一带老居民区；西侧和水西公园相望。

交通方面，紧挨着密云路、复康路、红旗路等城市主干道，驾车出行非常方面；轨道交通方面，拥有已经通车的地铁6号线以及在建的地铁8号线，是个“双地铁”板块。

教育资源方面，有南开一幼、南开十九幼、中营瑞丽小学、南开翔宇学校（保山道校区）等。根据较新的南开区小学划片上看，中营瑞丽小学对应南开中片，中片对口中学则包括天、南大附中及六十三中等学校。

商业配套方面，片区内融创、天房等小区已经入住，生活氛围越来越浓，各种便利店、餐饮店等小配套完善，周边还有白堤路等商圈；医疗配套有排名前列中心医院和第二人民医院；日常生活、看病等需求完全可以满足。

值得一提的是，天拖一期中央公园已经正式开园，还有体育场在建，加上与水西公园相邻，未来板块内生活环境较好。

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接下来，我们看看目前天拖板块内的新房市场的情况。

除了天保上城观景纯新盘外，今年5月招商蛇口以较高限价29.9亿元、溢价率49%、楼面价30303元/平米、自持3000平米租赁住房建筑面积竞得津南（保）2021-010号“天拖二期”地块。

从位置上看，招商地块与天保上城观景项目相邻。

招商项目共规划了12栋楼，产品为小高层、高层，共680套房源，户均面积140平米，定位高端改善，参考楼面价来看，项目预计售价最少5万+。

天保上城观景具有价格优势。

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再放大到整个南开区新房市场来看，老天津人习惯把南开区分为北片、中片和南片。事实上，南开区的教育资源也是这么划分的。

南片、中片、北片三个片区的房价梯度已经形成。

南片纯住宅保利云禧、南开宸院、迎顺府单价基本在40000元/平米，总价350万/套起步。虽然房源有可选空间，但南部越来越靠近外环线，地段和位置选择不大；同时这三个项目周边城市界面也有待提升。

北片南开府尾盘可选择房源不多了，南开1911开发商口碑出现问题，能顺利交房就不错；

旭辉、绿城单价基本60000元/平米起，总价660万起步；正荣、金地起步价千万以上，不

是一般老百姓能承受的起。

中片天保上城观景放风价40000-45000元/平米，起步价在400万左右。

客观来看，从南开区目前新房市场整体情况来看，400万左右，位置、配套、城市界面稍好一些的房源难寻，天保上城观景还是很有竞争力的。

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说完了新房，我们再来看看天保上城观景周边的二手房。

片区内的融创中心，最近的成交均价都在40000元/平米左右。

天房天拖，成交价也在36000-40000元/平米左右。

参考周边二手房价格，天保上城观景放风价40000-45000元/平米的价格，同样具有非常大的吸引力。

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近几年南开区的土地热度一直高居不下，多个地王均出自这里，手表厂地块、天拖地块、双峰道地块等，随着土地地价越拍越高，房价更是一路上涨。

项目少、面积大、单总价双高，已成为南开区新房市场的“标签”。

南开区的新房，已不是普通刚需人群所能企及，甚至包括一部分刚改人群也被划在了红线之外。

这部分购房者不得不面临着这样的置业选择，要么买片区内老旧的二手房，要么往城市外围走，比如侯台片区、西青华苑西板块、宾水西板块等。

而天保上城观景的出现，恰好给了这部分人群一个留在南开的新选择。