房企“割肉”换量、土拍乏善可陈!天津楼市急需“第三只手”?!

上周末，天津楼市多个楼盘大减价，力度空前；

昨天，第二轮土拍结束，拍了个寂寞；

在此期间，“二套四成、认房不认贷”的传言甚嚣尘上，但现在到底还是传言。

复杂，多变。

我愿称这段时间为天津楼市的“多事之二伏”。

那么这几件事之间有没有什么潜在关系呢？我们仔细的聊一聊。

01 降价

路劲三个项目大降价轰动中介圈，各个平台好多中介都在推这几个项目。

河东的太阳城，124平米精装洋房，320万一套，单价不到2万6；

津南海教园的路劲赞成，单价1万5，跟停工的四季春晓一个价，跟辛庄的房价持平；

北辰路劲隽澜湾，洋房单价1万2，史上较低。

路劲发了狠，目的就一个：清盘！

有人会猜，说降价大甩卖是不是企业要暴雷了。

放心，没问题。

且不说路劲的财务还算健康，主要是这三个项目全部都是现房，即买即住，风险几乎没有。

当然，如果挑毛病的话这些特价房也都有点小问题。

太阳城的二十套洋房是临街的，可能比较吵；路劲赞成的房源都是一楼或顶楼。

但是，在这个价格面前，有需求的话买就完事，根本不需要考虑，有点瑕疵咱认了。

现实情况也的确如此，放出的特价房非常快的就卖完了。

路劲降价不是个例，上周好多项目都降价了，幅度还都不小。

河东的雍鑫雍祥园，81平米户型177万起，110平米户型277万起；

北辰的远洋未来城80平米小户型123万起，103平米165万起；

东丽的中铁花语尚东高层75平米105万起，洋房98平162万起；

……

不难发现，这些楼盘都是有点东西，但不多的那种类型：项目缺乏先进硬货，没有拿出来就能暴打一切的硬核标签。

除了未来城，大多不温不火，而未来城卖那么好还促销的原因可能是体量实在太大了……

开发商们都在想办法去库存，为了去化，降价是最有效，也最无奈的方式。

好消息是管用，不好的消息是，拉低了开发商的利润，让本不富裕的家庭雪上加霜。

02 土拍

土拍的情况大家肯定都了解了，各家媒体都把具体情况说的很清楚。

X先生在这里想说一个很有意思的变化。

一个月前，这11块地刚挂出来的时候，普遍的评价是除了数量少点，别的没毛病。

地块的位置、价格都很合适，再加上各方国家队兜底，二轮土拍绝不会像排名前列轮土拍那样大量的停牌流拍，成交率肯定是稳了。

现在二轮土拍结束了，结果符合预期。

但是，无聊，乏味，就这？

很奇妙。

“稳供应、保成交”的策略之下，带来的似乎就只有这样无比平淡的结果。

更深层次的原因是，大家发现了第二轮土拍对天津楼市好像没有什么积极的影响，甚至都不如项目大降价看着热闹和过瘾。

再往长期看，骤降的土地供应也注定了天津楼市在未来1年时间里将很难有新项目入市，天津楼市的主题，再一次指向了去库存。

方向明确了，但怎么去呢？指着开发商不断降价吗？太不现实了。

更何况现在开发商已经很努力了。且不说上周的降价潮，前几个月开发商也没少折腾。

什么一成首付、一瓜抵两万，各种“邪招”都用上了，开发商们“真的一滴都没有了”。

因此，“第三只手”，或许真的该出手了。

03 “第三只手”

在“去库存”的大方向下，政策的核心作用在于，帮助开发商在维持利润的情况下清掉库存。

需要预想的问题是，效果会怎么样。

传言的政策是“二套四成+认房不认贷”，再大胆一点，加上一个“首套2成”。

认房不认贷是不错的，对房屋置换人群尤其利好。

降低首付的比例需要琢磨琢磨，这是一把双刃剑。好的方面是降低上车门槛，更多人能“买得起”房了，坏的方面是会增加贷款压力。

不过这个压力可没有想象的那么简单，很有可能成为“最后一根稻草”。

我们随便挑一个项目算一算。数字可能没那么精确，大家领会精神。

首套三成的情况下，首付69万，月供8941；

首套两成的情况下，首付46万，月供10219。

其他变量都不变的情况下，首付少了23万，月供多了1300。

看起来一个月多1300多块钱没什么，但是总利息立增15万，而且这是在月供接近9000的基础上往上加，4位数变成5位数了，视觉冲击力都不一样。

这对一般人来说，压力是很大的。

说到底，不买房的原因不在首付，而在于长期的贷款压力。

降低首付比例解决不了根本问题，降低房贷利率，让大家少还贷款才是“良方”。

另一方面，去库存对现在天津的开发商们也尤为重要。

因为天津现在并不缺少有实力拿地的开发商，中海，保利，绿城，龙湖，这些房企要说没有拿地的钱了，反正X先生不信。

问题在于，这些开发商手里的项目数量太多了。

稍微一想，中海的天空之境、云麓公馆、和平之门、左岸源境，项目一想一大堆；

绿城有水西云庐、柳岸晓风、桂语听蘭、桃李春风及其他，手里还攥着一个没入市的凤起悦鸣。

保利和龙湖基本也是这样的情况。

对于这些开发商，地，可以拿，但没必要。先把手里的项目卖一卖再说。

而接下来进入的去库存周期刚好给了这些头部公司时间。

一年半载之后，该去化的项目去化的差不多了，这时候再上架大量土地，小开发商不好说，但这几个实力开发商没有不拿的道理——他们也需要补货。

最最理想的情况是这样的：

项目降价+土地供应紧缩→楼市进入去库存周期→出政策帮助去化→开发商清库存资金回笼→有资金和意愿拿地→土地市场火热。

前半部分确实是难熬，但是一旦走到后半部分，就是蒸蒸日上。

理论和逻辑上似乎说的通，但是，在天津的楼市中，真的会上演起死回生吗？

X先生很希望它发生，只是……