城头变换大王旗!销冠易主,神盘托底?天津7月成交有看头!

7月份环城四区的新房成交数据出炉，有意外，有惊喜，也略有失望。

跟市区一样，环城四区的新房销量对比6月也有一定程度的下滑，不过如果考虑到6月份各个楼盘都在为了半年业绩搞促销，而7月份则是传统淡季，那么这个下滑程度还算能够接受。

如果对数据进行分析，可以发现环城四区7月份的成交数据呈现出三个非常明显的特征。

排名前列，刚需为主。7月份环城区域的新房成交绝大多数都是刚需项目，改善盘销量都有下滑，幅度不小，这一点在西青和东丽表现的尤为明显；

第二，热门当道。热门板块、热门项目在市场上的表现依旧强势，各个区排名前十越来越少地有新面孔出现，整体呈现出强者恒强的态势；

第三，特惠风行。7月份环城区域内多个项目都在降价，北辰的路劲隽澜湾、津南的富力又一城、西青的金融街南站金悦府等等，力度不小，效果也都不错。

这三个特征成了7月环城楼市的关键词。

接下来，我们来看看各区的具体情况。

1 西青

西青在7月的表现中规中矩，属于稳健的表现出了“一哥”的实力——成交数量在环城四区中仅次于津南，成交均价依旧较高。

西青区是受改善情绪降低影响较大的区域，上榜的改善盘只有水西雲庐一个，格调初晴、龙湖天曜都不见了踪影。

豪宅的缺席让西青的榜单多少欠缺了点壕气。

另一方面，榜单上的排名也出现了变化。

万科翡翠大道和金融街南站金悦府抢班夺朝，将之前一直稳居前两名的保利和光尘樾和绿城水西雲庐挤了下来。

万科的成交均价降低了1000元/㎡，成交量从35升至43套。

金融街南站金悦府现在已经是准现房，7月份开始尾盘促销，销量较上月微涨2套。

按说这种涨幅不应该让排名有如此大的提升，主要是保利和绿城在7月份的保守态度导致了排名上的下降。

尤其是保利和光尘樾，7月万科翡翠大道降价，两个项目距离不远，自然会分走一部分客源。

保利虽然只比万科少买了三套，场面上不算输，但是跟自己6月份的64套相比，下滑还是很明显的。

而绿城水西雲庐7月售出37套，对比价格来说，这个成绩算是不错，但对比6月的57套，退步就有点多了。

中骏正荣悦景湾本月排名第五，6月成交37套，成交数和价格都很稳定。

楼盘为目前主推80、95㎡小户型，7月均价17921元/㎡，预计明年4月交房。

排名第六的美的旭辉翰悦府7月份依旧稳健发挥，作为宾水西板块少有的洋房为主的项目，销售上一直比较顺利。

项目目前主推115、125、143㎡户型，预计明年4月交房。

金地兿墅家排名第七，洋房和叠墅产品。目前在售洋房为16号地，主推79、89、103㎡户型，总价较低135万起。

第八绿城柳岸晓风位于大寺板块，靠近老梅江，配套档次很高。

绿城柳岸晓风为小高层洋房产品，使用了现在流行的玻璃幕墙，品质相当不错。主推85平米2室以及100-180㎡的3室和4室，北区预计明年年底交房，南区预计于2024年10月交付。

上个月杨柳青组团冲销量，这个月轮到了张家窝，如果算上金融街南站金悦府，一共有三个项目上了榜。

排在第九、第十的分别是张家窝板块的融侨方圆和津门正荣府，销量都从6月的9套提升至23套。

融侨方圆洋房和叠拼产品在售，洋房户型为137、143㎡，叠拼户型为上叠144㎡、下叠157㎡户型，7月成交均价为16728元/㎡。

正荣现在的财务状况出现了问题，不是很推荐。

2 津南

津南依旧是最走量的区，不过7月份的整体销量居然没有超过整体低迷的5月，有点意外。

排在最前面的是天嘉湖的两个项目，这个板块就意味着不过万的价格以及纯粹的刚需。

中海国际公园城已经连续几个月成为津南销冠，刚需央企盘确实是能打。

融创星耀五洲排在第二的位置有点让人想不到，6月该项目以25套的成交排名第九，还有可能是回光返照，7月份以60套的成交排名第二兼职可以成为枯木逢春。

前几天发布的八月排名前列批销许中，融创的很多项目都获得了审批，不知道融创在这段时间获得了怎样的转机。

7月份海教园的表现相当不错，有三个项目杀进前五。

近三个月海教园的销量逐渐上行，从榜单的排名上来看，5月份在下半部分徘徊，6月上、中、下均匀分布，7月份占领头部，海教园的认可度确实是越来越高。

龙湖天璞和中海锦城都是海教园的老牌畅销楼盘了，仁恒海和院的上榜有点出人意料。

仁恒海和院是海教园最早的几个项目之一，业主们已经入住很长一段时间了，这次有点过气明星翻红的味道。

排名第六的还是天嘉湖的刚需盘大唐盛世，高层5号、6号楼在售，洋房32号楼在售，主推113、118㎡3室2厅，7月均价7403元/㎡，高层预计今年11月30日交房。

排行榜的第七到第九名被津南的成熟板块咸水沽和辛庄占据。

富力又一城是老项目，保利时代是刚上市不久的新盘，销售成绩都还不错。

富力又一城体量很大，入市2年，交付之后还在以每月30到50套的流速销售，不过由于交付质量不乐观的原因，项目口碑比较一般。

保利时代7月均价13714元/㎡，这个价格在咸水沽显然有点高，而且楼盘还不在咸水沽的核心区。

但保利时代的优势是洋房产品，在板块里比较稀缺，户型也很新，再加上保利的品牌，13000+元/㎡的价格也算物有所值。

排名第十的是海教园的龙湖樘樾，目前2、3、4号楼在售，主推户型为79㎡2室和89、105㎡3室，预计于明年年底交房。

3 东丽

东丽区7月份的情况还是没什么亮点。

上东金茂智慧科学城再次夺魁，但销售成绩对比上月来说降低不少，从74套降至43套。

金茂的其他两个项目上东金茂府和上东金茂悦销量也有一定程度的下滑，6月份上东金茂府一个项目就售出了37套，而七月份两个项目加在一起仅售出38套，排名也下滑至第七和第八。

上东金茂府是环城区域少有的改善项目，7月份改善情绪普遍下降，成交量下滑也是正常的。

不过金茂三个项目的销量全部下降，也有可能是受了卖房时承诺的山姆超市现在很可能无法兑现的负面新闻的影响。

而在7月表现不错的是一些非常具有性价比的刚需盘，这些楼盘具都具有一些共性的特点：

首先，项目都比较靠近市区，位置上不偏远。

第二，都靠近地铁沿线，市内的通勤非常方便。

第三，几乎都是都是国企、央企开发的楼板，安全性比较高。

最后一个就是价格比较公道，榜单上第二至第六位的都是这样的项目。

城投东方和府靠近四号线跃进北路站，洋房产品，在售户型为89及105㎡的3室2厅，还有119、143㎡的4居室，7月成交均价为22082元/㎡

中国铁建花语尚东和金地万悦城在六号线大毕庄站。

花语尚东为洋房和高层产品，主打小户型，75-99㎡的2室、3室为主力产品，较新均价15785元/㎡

金地万悦城是这几个项目中少有一个不是国企或央企开发商的项目，不过金地也算比较靠谱的民营企业，安全性较高。

项目为小高和洋房产品，户型面积段在76-128㎡之间，7月均价13502元/㎡

中交雅郡城东春晓紧邻六号线金钟街站，目前有小高层和洋房在售。在售楼栋为1至10号楼，户型为84㎡2居室，95-118㎡3室，均价13618元/㎡

远洋宽阅时光靠近二号线国山路站，小高层洋房产品，在售户型为79㎡2室以及92、112、120㎡3居室，7月成交均价为18666元/㎡

第九名、第十名都是纯刚需盘了。

一个是华明板块的金泰丽湾，洋房产品，现房，主打大户型，有90和1032居、130和140平米3居，158㎡4居，173㎡5居室户型在售，均价12164元/㎡

另一个是东丽湖的天津华侨城，高层产品，在售户型面积段在83-120㎡之间，较新均价10098元/㎡

4 北辰

北辰区的情况，可以分为两类：远洋未来城和其他。

7月份远洋未来城仍旧卖出128套，比6月份还多，不仅成为北辰的销冠，更成为了全天津市销售面积和成交金额的销冠，堪称“北辰楼市之光”。

排第二的新城樾风华6月大爆发，单月售出98套，7月份成交回落，售出55套。

项目目前高层和洋房产品在售，高层主推83、105㎡户型，洋房主推92㎡3室2厅均价，预计将于近期交付。

星河国际的价格和销量近几个月表现的相当稳定，销量维持在30套左右，价格也基本稳定在了16000元/㎡，看来是找到了符合板块的定价。

项目一期已经是现房，二期将于今年年底装修交付。

排名第五的成宁府跟未来城同样位于宜兴埠板块，但两个项目的市场表现真是云泥之别。

6月，成宁府以单价27000元/㎡的价格卖出3套房，7月，每平米价格降低1万，以17000元/㎡卖出23套。

降价效果非常明显，销量翻了近8倍，马上就能赶上未来城的零头了。

项目为洋房产品，距离河北区仅一路（志成路）+一河（新开河）之隔，现房，在售户型为129和131㎡3室2厅。

金地中骏和悦府排名第六，7月加推了22号楼，18层到顶，户型为90㎡2居室，总价130万起，97㎡3居室，总价160万起。

排名第七的中储城邦7月份成交微涨3套，但单价降了近1500元/㎡。

楼盘为高层和洋房产品，目前主推A3地块，主推高层的90平米2室和108以及120平米3室，以及洋房的103-144㎡2-3室。

第八名的路劲隽澜湾上个月放出了一批特价房，目前已经进入了现房清盘阶段。高层、洋房产品，主推户型为85-89㎡2室，以及93-138㎡3室户型，7月成交均价11338元/㎡。

排在第九名和第十名的是瑞景板块的运河文化城还有北仓板块的中骏宸璟府。

运河文化城高层产品在售，户型为87平米、115、118、134㎡3是2厅，7月均价20891元/㎡，预计2024年底交房

中骏宸璟府小高层洋房产品。小高层主推97、108㎡3居室，洋房主推119㎡4室2厅，预计于2024年4月带装交付。