剧透!新版块规划曝光 天津滨海这些区域将大变样!

如果把土地出让看成楼市的指南针，那么今年的滨海新区土地市场可谓“出尽风头”。

在整体市场偏冷的情况下，今年滨海新区挂地的频率却非常高。不止土地市场，滨海多个板块规划公告也在持续释放。

近日，天津市规划和自然资源局公布《天津市滨海新区大港城区分区DGa(09)06单元控制性详细规划批后公布》、《塘沽老城分区TGg（07）02单元新河船厂及周边地块控规修改（公示稿）》、《中心商务分区TGf（07）04单元塘沽七中及周边用地控制性详细规划（公示稿）》、《（滨海新区）南部综合片区海滨街区S-HBJ01单元01至04街坊部分地块控制性详细规划公示》。

这让我们看到了滨海众多板块开始发展的契机。

01

港东新城

首先我们来看一下滨海大港板块的规划。

根据公告显示，此次公布的编号为DGa（09）06位于南片区港东新城中部。

规划用地四至范围为：东至板桥河、南至世纪大道、西至汉港路排水沟、北至港东道。

具体规划内容如下：

1、规划重点

践行“生态文明”理念，保护自然河流水系，修复城市自然生态系统。衔接区域综合交通规划，建立“窄路密网”道路骨架，创造高效便捷的交通体系。建设多层次全覆盖人性化的公共服务设施网络，打造15分钟步行生活圈，完善区域公共服务设施配套体系。落实“海绵城市”理念，完善区域市政基础设施。

2、规划结构

顺应自然、尊重自然、保护自然，构建蓝绿交织、水城共融、紧凑发展的生态城市布局，规划形成“一环一轴两心”空间结构。

一环：城市绿环，融合城市水系和慢行系统，串联社区中心和邻里中心等公共设施。

一轴：城市中央绿轴。

二心：南北两个城市中心。

3、规划人口及建筑规模

单元规划人口10.8万人，总建筑规模控制在690万平方米以内。

4、用地布局

本单元土地使用功能主要为居住用地和商业用地。

（1）居住用地

结合现状及居住区15分钟生活圈紧凑布局。规划居住用地面积为304.8公顷，占规划建设用地的44.3%，结合居住区15分钟社区生活圈模式，增设幼儿园等服务设施用地，为居民提供社区配套服务。

（2）商业服务业用地

主要分布在港东道中部，规划商业服务业设施用地面积44.3公顷，占规划建设用地的6.4%。

（3）公共管理与公共服务用地

公共管理与公共服务设施用地主要包括文化、教育、医疗、体育以及养老等用地，按照15分钟生活圈均衡布局，完善教育、体育、医疗卫生、文化以及养老等设施。规划公共管理与公共服务设施用地面积51.3公顷，占规划建设用地的7.5%。

5.公共服务设施规划

本单元港东三道以南建成区社区配套设施按照填平补齐的方式尽可能补足，港东三道以北新建区按照15分钟生活圈要求落实各类配套设施。

鼓励将5分钟生活圈设施集中设置形成邻里中心，15分钟生活圈设施相对集中设置形成社区中心，单元共设置1处社区中心，7处邻里中心。

6.绿地系统规划

规划践行 “生态文明”和“绿色发展”理念，延续周边绿地系统网络，形成“一环一轴、水绿交融、多园交织”的绿色空间格局。

构建完整连续、蓝绿交织的绿道网络。依托城市中央绿轴、城市绿环、道路绿廊，形成绿荫密集、连续贯通的绿道，有效串连城市公园和居住区公园。

规划蓝绿生态空间达到1.2平方公里，人均公园绿地面积达到6.9平方米，公园绿地500米服务半径覆盖率达到100%。

7.交通系统规划

注重衔接单元内外道路交通系统，整体形成“三横三纵”的道路网骨架，内部规划“窄街坊、密路网”的智能高效的道路系统，道路网密度控制不低于8.0千米/平方公里。

血拼哥总结一下，该板块无论是生态、交通、社区、商业等方面的配套规划都十分完善，打造15分钟生活圈的板块蓝图，也就是说15分钟之内可以解决大家居住之外以及衍生出的一系列上学、购物、就医等等的需求。

根据往年发布的大港板块规划，将建设滨海南站高铁站，位于大港以东5.4公里处，预估大致位置在西外环高速南侧，海景大道东侧；还有有地铁C2线、市域轨道Z3线等地铁线。

从板块现状来看，区域内已经有不少成熟社区，如福泽园、福满园、海川园等，房价在9000-11000元/平米左右；教育资源有大港一中、大港第十中学、大港东城小学；大型商业暂时没有。不过从规划图上看得出未来片区北部有大宗商业配套（红色部分）。

不过天津的规划实现起来有难度，理想是很美好的，现实是如今的大港区域界面还有待提升。

开头也说了，土地是板块发展的信号。而大港的楼市信号显然没有连接成功，土地出让少之又少。

去年2019年8月，渤化海晶以总价2.652亿元、楼面价3243元/㎡摘得滨海中部新城南起步区津滨轻纺（挂）2019-2号地块。

今年9月11日，津滨大（挂）2020-1号地块被农垦以底价0.918亿元摘得，纯住宅楼面价1118元/平米，总出让土地面积48413.9平米，位置靠近北大港农场。

今年11月16日，天津滨海土地交易中心挂牌一宗宅地，编号为津滨轻纺(挂)2020-1号，起始价为1.847亿元，经计算折合楼面价3234元/平米，该宗地将于2020年12月16日上午摘牌。

目前上述规划区域内在售新房供应还是很活跃的，有滨海星河荣御、经纬城市绿洲滨海、新城港东府、中核海润府、星河118院墅等，区域价格区间约10700-20000元/平米。

02

港西新城

根据规划，该部分位于位于滨海新区南片区的中部，四至范围：东至健祥道，南至红旗路，西至顺祥道，北至规划次干道六。单元用地规模为431.36公顷，规划人口约5万人。

规划背景是为促进大港油田新城地区发展，提升区域生活性综合服务功能，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《天津市城乡规划条例》，按照国家、地方控规编制的相关要求以及滨海新区国土空间发展战略等上位规划要求，逐步完善大港油田区域控制性详细规划编制工作。

编制内容如下:

1、保留大港油田新城原有规划结构，结合现状及.上位规划情况优化局部路网；

2、按照《城市居住区规划设计标准》及《滨海新区十五分钟生活圈实施指导手册》要求，完善公共服务配套设施及住宅用地指标；

3、完善市政交通设施布局。

具体地块指标详见地块控制指标如下：

据统计，该部分住宅用地共有26宗，总占地面积达到151.55万平米，其中待供应住宅有10宗，总面积约48.86万平米。

从位置上看，该部分属于天津滨海新区港西新城板块，距离滨海和天津的城市核心都挺远，但是已经形成了自己的居住分为。板块内的配套相对完善，有德远高级中学、滨海新区港西新城小学、天津海滨人民医院等基础生活配套。

板块内暂无新房在售，但二手房较多，有港西新城、创新北里、创新南里、诚信南里、诚信北里等，二手房价在4000-5000元/平米左右，非常的平价。

02

塘沽

塘沽是滨海新区较早发展起来的区域，各方面的配套已经成熟。

此次公布的调整地块位于塘沽老城分区TGg(07)02单元02街坊，东至车站北路立交桥，南至海河，西至新河干渠胡北路，北至新胡路，调整范围总用地面积约86公顷，居住用地面积达27.72公顷。

修改原因是：

1.落实天津市永久性保护生态区域；

2.落实居住区新国标,完善居住区公共服务配套；

3.落实文物保护要求。

修改内容是：

1.根据已批复的海河蓝线和天津市永久生态保护区范围,编制策划方案,调整滨河用地布局；

2.优化用地布局,但经营性用地面积和建筑规模均不增加；

3.落实文物保护要求,调整滨河道路等级和线位；

4.落实居住区新国标要求，增加十五分钟、十分钟、五分钟生活圈公共设施。

经过调整，该部分的变化如下：

1.片区内形成八块二类居住用地组团，用地面积共27.72公顷，居住用地容积率大部分由原先的2.2下调为2.0；

2.中小学用地面积调整为3.23公顷，明确为配建24班小学及18班初中；

3.公园绿地调整后总计用地面积达9.17公顷。

4.调整后，居住用地中面积较大的一块靠近海河沿岸，内含法国永和公司造船厂旧址（位于原天津新河船舶重工有限责任公司厂区内,于2014年被确定为滨海新区不可移动文物）。并且明确该地块配套公建设施以及规模大小，并要求结合保留船坞旧址布置，在其两侧行政公共空间，并保证公空间开敞可达。

目前看，上述规划公示部分属于塘沽老城区，这今年土地供应很少。

值得一提的板块内的津滨塘（挂）2020-5号在12月16日成交，贻成实业集团以底价12.098亿元摘得，楼面价6906元/平米。

经核实，这宗地就位于上述规划位置的中间。

目前板块内在售新房有唐望府，共22栋楼，一期由洋房、小高层、高层产品组成，其中洋房产品为6-7层到顶，主力户型为120-135平米，三室户型；小高层为11层到顶，主力户型为90-127平米，两室、三室户型；高层为16至26层到顶，主力户型85-89平米，两室户型，均价15000元/平米。

二手房有四季风情、紫竹华庭、滨海龙都等，价格在15000-20000元/平米左右。

03

中心商务区

中心商务区此次公示地块位于中心商务分区TGf（07）04单元内，涉及用地面积约5.44公顷，用地现状主要为塘沽七中、新港二小、新港一幼。

该部分四至范围是：北至滨中道、西至海滨路、南至新港二号路、东至海安路。

编制背景是为了加快推荐塘沽七中新建工程项目建设，完善区域基础教育设施。

从板块位置上看，此次规划地块周边围绕着海安里、静安里、前卫里等二手房社区，对于教育的需求旺盛，这宗地从幼儿园、小学、中学都集中建设，对于周边的居住者来说，上学确实更方便了。