房产中介存在的意义

经常在网上看到有人说应该取缔房产中介或者说房产中介就不应该存在，大家都觉的房产中介收费太高，一百多万的房子就要收费两三万，都觉的他们赚钱太容易。

先用房产中介的视角谈一下整个买房子的过程，当客户在网上咨询到某楼盘或者某个小区的时候你首先要回复客户的问题，其次了解客户的购房需求，客户是刚需还是投资，如果是刚需客应该推荐什么样的房子给客户，如果是投资客需要推荐什么房子给客户，了解完客户的需求以后就需要匹配房子给客户，可能有些客户因为某些原因不方便讲只是想提前了解一下市场行情，但是你不知道，你花费大量的时间去收集房源信息，打电话了解房源信息，甚至去实地实勘房源情况，最后做了一堆准备工作下来经过层层筛选挑选出符合客户要求的几套房子给到客户，但是因为前期客户没有说明情况导致最后这些准备工作白费，这时候大部分中介都不会得罪客户，只会说没关系，后期您需要了随时再联系，过了几个月或者半年客户达到了购房条件找到了你，这时候你会排名前列时间回复在的，然后在了解客户较新情况，因为过去了这么长时间可能客户需求会有所变化，在经过一番沟通之后你又开始了新一轮的前期准备工作，收集房源信息，核实每套房子房东较新价格情况以及房源详情，学区是否还在，目前房子是否有抵押，产权是否清晰，挂牌是不是产权人，房源出售是否经过家人同意，经过一系列沟通下来匹配到了几套房子给到客户进行约看环节。

有些客户比较严谨问的比较详细些，有时候可能因为一个很小的问题导致不去看经过你精挑细选的那套房子，但是有些人更愿意相信自己的眼睛，你发房源给到他他觉的差不多直接就确定看房时间不会在手机上过多提问，因为他可能觉的跟你面对面的交流更加真实，还有一些客户因为工作原因不便回复信息你早上发的房源信息他晚上很晚才回复，一番沟通后确定了客户看房时间但是因为时间比较晚了不便打扰房东只能到第二天联系房东确定看房时间，第二天你上班跟房东确定看房时间但是因为有些房东住的比较远所以比较谨慎需要你二次确认客户时间，这时候你跟房东说明了客户情况，这个房东说不介意晚上打扰，晚上确定好跟他讲，就这样又到了下班时间客户很晚到家你联系了客户再次确定了看房时间告知到了房东，就这样你顺利的完成了约看环节，我们进入下一个带看环节。

你跟客户约的时间是周六上午十点半，这天早上你发信息联系了客户但是没有得到回复，这时候你想的是可能太早客户还没有睡醒所以没有及时回复，公司例行早会你向公司报告了今天工作行程之后你骑上了你心爱的电动车，因为它永远不会堵车，经过十几分钟的骑行你到了你跟客户约定的小区这时候手机上的时间显示九点四十分，因为你怕迟到所以提前二十分钟出发，到了小区之后你发信息客户但是没有得到回应，你看时间还早又因为礼拜六所以没有打电话给客户只是发了信息，这时你又通知了房东你已经到达小区在等待客户的到来，又过去十分钟客户依然没有回复这时你有点一些急躁拨通了客户电话，上天保佑客户接通了电话，客户告诉你他起来晚了现在正在赶来的路上，你心里松了口气的同时又在庆幸因为客户没有放你鸽子，虽然可能会迟到但是只要客户过来就行，因为迟到了你给房东道歉说明一下情况大部分房东都会理解，如果客户放了鸽子你今天必将遭遇不幸，一个房东被放了鸽子也许会原谅你，但是两个三个呢？轻则不给你好脸色责骂一通重责直接收回房源出售委托，这个时候你也不好意思说什么，虽然是客户放的鸽子，但不是每个房东都会理解你，好了我们继续看我们房子吧，客户到了但是进不来小区因为小区保安不给外来车辆进来，没办法你只能让客户车停靠马路边，客户停好了车要进入小区的时候门口物业需要登记，客户登记了看房物业要求需要房东接待才能进去小区，因为客户迟到有些房东本来就不开心你只能硬着头皮打电话给房东让房东来门口接你们进去，你打给了较好说话的房东接你们进入了小区，因为这个房东接待的你们，你们只好先看这个房东房子，但是就因为如此打乱了你之前约好的看房顺序你只能跟另外一个房东电话解释原因，好话说尽卑微到了泥里最终顺利看完了所有房子，已经到了下午一点多，你送走了客户已经饿的前胸贴后背，但是这还不能排名前列时间吃饭休息，你需要跟房东反馈客户看房意向，接下来进入讨价还价斡旋环节。

你这时候心想又到了高手过招招招致命的时候了，你告诉房东客户这边想知道房东较低什么价格卖，但是房东会问你客户出什么价格，谁也不肯先出价，谁先出价谁就会处于弱势，所以一般业主不急卖，客户不急买的情况下都会经历一番漫长的拉锯战，你排名前列个电话也不想着就能谈妥，只是简单的一个反馈电话捎带探探口风，仅此而已，打完这通电话你就可以去吃午饭了，这时候有人会说为什么不给客户回电话呢，话说心急吃不了热豆腐的，慢慢来，如果你这边跟房东通完电话马上就联系客户，会让客户觉的房东是不是很着急卖房子，这样的话客户砍价力度可能会加大，所以可以先晾一会客户，吃完饭回到公司过个把小时慢慢跟客户联系，这通电话较好探出客户心里预期，如果不能起码要让客户出价，很心累，每讲一句话都需要经过反复斟酌，经过漫长沟通你得知了客户心理预期，但是记住这时候不是跟房东联系的时候，还是同样的道理，你这边联系完客户马上联系房东，你让房东怎么想，这客户很看中我家房子啊，那我这个价格更不能谈了，所以还是那句话慢慢来，等到快下班的时候跟房东去个电话就可以了，这通电话你需要知道房东目前的一个心里想法是什么样的，还有就是一次次去触及房东的底线，正所谓求其上而得其中，求其中而得其下，别怕惹怒他，但是你要记住一点就是，你需要让房东知道一点价格不是你出的，是客户出的，这样房东就算生气也不会生你的气了，不过你最初的目的不是让房东生气而是探出房东的较低价，所以你后面还需要安抚房东，让他说出他的较低价，如果房东较低价跟你客户预期差不多或者一样就可以面谈了，那么接下来就是你们约谈环节了。

上面说明的是一个很简单的案子，其实这种级别的案子可以说是较低级别的，没有任何难度就顺利来到了约谈环节，其实大部分案子在谈价格这个环节需要经过很长时间的沟通的，较快的可能就是一天，最慢的有一个礼拜甚至是一个月都有。

约谈环节就是约客户房东见面谈价格，合同，交易流程以及后续问题，你较先要做的就是约好双方时间，什么时候方便有空，在这里有一点就是他们见面时间不能一样，前后需要相差半小时左右，可以让房东先到或者客户先到，因为你需要跟他们沟通今天这个单子主要谈判是你，你是主要人，你需要把握好整个案子的进程，不然这个单子很容易就飞了，先是谈价格，价格谈妥以后就是后续交易流程，房子如果目前存在抵押，合同内注明限期多久解除抵押，房子内目前有没有户口，如果有限期多久迁出，学区是否使用，什么时候配合去相关单位核实学区，接下来的网签，资金监管，贷款，过户缴税，交房等等都需要沟通，一切谈妥下来就是你们所知的后续流程了。

其实前面这些都是比较简单的部分，后续更为复杂，有时候可能一次贷款都要约几次，客户房东时间对不上，还有就是有时候有些客户隐瞒自身贷款资质，这种情况真的很头疼，贷款过不了有可能前面你做的所有一切都会白费，就算贷款过了有时候因为政府政策的原因可能会导致税费增加，或者后面交房随便一些小问题都能拉扯一番，卖房子永远没有你想的那么简单。

这期是前半部分的流程，下期我们再聊后半部分的交易流程！