开战!又一纯新盘加入战局,天津楼市的“黑马板块”,或迎新一轮混战!
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
环城四区中，东丽区关注度是最弱的！
主要原因就是，区域新增新盘太少了！
不过好在，东丽区金钟板块最近又有新项目入市了，就是中国铁建花语尚东。
01
中国铁建花语尚东位于东丽区金钟板块，四至为：东至规划仁信路，西至规划祝捷路，南至规划诚达道，北至金钟路。邻近地铁6号线大毕庄站，紧邻金地万悦城。
首先，我们先来回顾下项目前身。
去年9月10日，天津第二批两集中供地中，中国铁建投资集团有限公司以总价20.97亿元摘得东丽区环外金钟板块的津丽（挂）2021-06号“金钟路南侧三区西部地块”，商住部分折合成交楼面价约8444元/㎡。
同时，该地块需配建≥18000㎡、不少于300套自持租赁住房，自持租赁比约6.8%。
该项目相关地块建设规划图已于2021年11月陆续公示，项目预计分为A、B、D、E、F、H、G七个地块开发。
据悉，该项目将采用中铁建旗下的“语系”产品系，目前亮相的是E地块，总建筑面积102275.4㎡，容积率2.0，绿化率40%；产品为小高层及高层。
从已经曝光的效果图来看，采用了当下流行的简约风，大面积玻璃立面的使用，显得更简洁、时尚、耐看。
02
户型方面，面积有75-143㎡，可以说覆盖需求面较广，贯穿了刚需、刚改、改善客群。
我们依次来看看。
75㎡两室两厅一卫户型，南北通透，进门处设置有玄关，可以满足收纳需求；
阳台设置独立上下水，可以放置洗衣机；
要说不足的话，卫生间是暗卫。
总体来说这款小户型，可以控总价，适合刚需购房者。
89㎡三室两厅一卫，三面宽朝南，户型整体比较紧凑；U型厨房连接餐厅，动线合理；
要说不足的话，这款户型的两个次卧空间不大，居住舒适度不高；餐桌位置较小，略显局促。
95㎡三室两厅两卫，同样三面宽朝南；
主卧带独立卫生间，使用更方便，私密性也更好；
进门处右手边设置有玄关，满足收纳需求；右手边设计了一个次卫，进门后可以先进行消杀，避免将细菌带进屋；
厨房、餐厅、客厅一体化，通风、采光效果较好。
99㎡三室两厅两卫，同样是三面宽朝南；
较95㎡户型主卧进行了升级，套房设计，L型衣帽间，带独立卫生间；
两个次卧距离次卫的位置都较近，使用方便；
113㎡三室两厅两卫户型，进门处独立玄关；次卫干湿分离；
这个户型看起来宽敞许多，5.4米宽厅更符合当下大家对住宅的审美，使用起来可以根据自己的喜欢，加入不同的功能。
厨房的窗户开在北面，更有利于通风。
这个冰箱放置在厨房内部，餐桌旁边可以放置餐边柜，以便收纳。
主卧还是套间设计，可以做步入式衣帽间。
125㎡三室两厅两卫，较之前的户型，舒适度有很大的提升。
L型玄关，收纳空间更多；
客厅开间6.25米，大宽厅，沙发后的区域可变空间的选择更多；
主卧套一个卫生间之外，还有一个L型的衣帽间；两个次卧，都带飘窗；
次卫干湿分离，还设计了一个洗衣机位；
阳台空间可以充分利用，家里有老人的可以养花弄草，年轻人可以摆放健身器材。
143㎡三室两厅两卫，是中铁建花语尚东面积较大的户型。
整体格局与125㎡户型相差不多，南向客厅宽度达7.55米，可以单独隔出一个功能间；客厅和餐厅尺度更阔绰；
这款居住整体舒适度更高，适合改善型买房人。
03
项目所处的金钟板块几年前还是小透明，从这两年开始渐渐在市场上有了一些声音，主要得益于三个契机。
排名前列个契机——地铁。
2016年地铁6号线北段的开通，金钟板块是最直接的受益区域。6号线在区域内设有4站，分别是徐庄子、金钟街、大毕庄、南河庄站。
与其他环城板块需要人等地铁不同的是，金钟板块属于地铁等人，地铁的开通，相当于板块多了一条通路，拉进了金钟板块和市区的距离。
值得一提的是，规划中的10号线北段还将在徐庄子站和6号线实现换乘，金钟街未来将升级成双地铁板块。
要知道，地铁是风控，是环城置业必不可少的因素，决定着板块的未来。
第二个契机——外环拓圆。
2020年，天津外环补圆，东北部重新调整，中心城区扩容后“鸭梨变土豆”，金钟板块晋升为环内。
外环通车后，曾经的老外环通路“变身”为快速路，而金钟板块刚好位于新快速旁，车行较为便利。
第三个契机——加大土地供应。
之前，金钟板块鲜少有土地释放，自然新房项目也很少，2010-2015，板块沉寂；2016-2019，板块轰轰烈烈棚改。
从2018年开始，释放土地，至今目前，共吸引了中建、中铁建、中交、金隅、金地5家品牌房企。
板块发展的首要条件，是大交通要道的贯通，其次是有足够的供应和强力的规划实施，无疑，金钟板块是踩在了发展的鼓点上。
04
目前，板块内新房扎堆，我们挨个来盘盘。
项目分为四期开发，五年开发周期，规划3.3万㎡商业街，二期、三期有学校规划，产品主要以6-9层洋房和11-18层小高为主。
项目较大的优势就是距离地铁很近，名副其实的地铁上盖楼盘；还临近金钟街中心区域，有生活配套；还引进了逸阳文思学校。
3月份东丽区新房成交TOP 10排行榜中，中交雅郡城东春晓共成交24套，位列第四，成交均价15744元/㎡。
金隅金玉府
项目与中交雅郡城东春晓仅一路之隔。
该项目拿地之后开盘较晚，所以开盘就是准现房。
项目均为高层产品，但是部分产品户型设计的不好，所以即便价格较低，去化也很慢。
但是值得期待的是，项目配建约15万㎡的购物中心，这无疑将补齐板块内商业配套缺失的短板。
总体来说，这个项目优势和劣势都很明显。
优点：远离铁道。离地铁近；
缺点：安置房属性，产品差。
中建锦绣丽城
该项目距离金钟街中心位置较远，距离地铁6号线金钟街站大概有两公里左右。
目前，距离项目较近的是徐庄子站，不过可以期待的是，未来有地铁10号线二期，会从周边通行。
三期当红，整体体量不大，仅13栋楼，374户，在售户型85-125㎡，均价18000元/㎡。
相较于前两个项目，该项目产品设计不错，而且中建为国企，品牌上更稳妥一些。
金地万悦城
该项目距离金钟核心较远，但周边有地铁大毕庄站，交通还算方便。
目前在售户型76-128㎡，均价15400元/㎡。
值得一提的是，项目自带约1万㎡的商街，可以补充片区内商业配套。
从户型来看，该项目比中交雅郡城东春晓更胜一筹；首开时较低总价120万/套，直接击穿了金钟板块的置业门槛；目前该项目是金钟板块的门槛盘，成交均价在1万4左右。
中国铁建花语尚东
项目较金地万悦城距离地铁大毕庄站更近，目前项目已开盘，小高层均价14500元/㎡，洋房均价18500元/㎡，价格上整体与中交雅郡城东春晓差不多。
05
金钟板块这5个项目，从之前的销量来看，中交雅郡城东春晓综合竞争力最强。
实实在在的地铁盘，还签约了逸阳文思学校；但是后来杀出的金地万悦城确实是个强劲的对手。
金地万悦城，虽然这个盘距离金钟核心较远，但有地铁；户型整体较城东春晓更胜一筹；重要的是，价格是金钟板块内较低的。
金隅金玉府，距离地铁站也不远，自身还有大体量的商业配套，但户型太拉跨。
中建锦绣丽城，距离地铁站最远，成交均价在1万7左右，门槛在150万左右。项目的加分项是居住舒适度还不错，容积率不高，房企品牌稳妥。
中国铁建花语尚东，价格与中交差不多，但是比中交雅郡城东春晓远1个地铁站；好在项目距离地铁大毕庄站很近，基本出门就是地铁；户型的选择范围也较多；房企比较稳健。
整体来看，金钟板块无论是从价格上，还是产品上，已经“卷”起来了；外部还有远洋未来城一直虎视眈眈，所以金钟板块目前竞争压力不小。
06
与此同时，金钟板块也面临着几个问题需要时间去解决。
1.商业配套兑现周期较长
目前板块内基本生活配套完善，但是缺乏大型商业配套，教育、医疗配套不足。
现在板块采取的发展策略是住宅+商业+教育。
板块内部分新房项目需要配建商业，这无疑将补足板块短板，但客观来讲，商业发展到形成气候需要时间。目前只是在布局期，兑现周期较长，夹杂着不确定性。
2.教育、医疗资源缺乏
商业配套缺乏是共识，医疗资源也是客观存在的短板。
同样还有教育方面，现有大毕庄小学、金钟小学、南河庄小学、新中村小学、大毕庄中学等，都算不上重点。好在落位了一所逸阳文思学校，但毕竟是新建校，同样需要时间的沉淀。
3.城市界面较差
如果实地探访后，就会发现，金钟板块的区域界面并不是特别优质，城镇结合部的出身造成了板块城市界面较差。
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
