开战!又一纯新盘加入战局,天津楼市的“黑马板块”,或迎新一轮混战!

拼房帝天津 2022-04-28 17:39:51
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从户型来看,该项目比中交雅郡城东春晓更胜一筹;首开时最低总价120万/套,直接击穿了金钟板块的置业门槛;目前该项目是金钟板块的门槛盘,成交均价在1万4左右。金地万悦城,虽然这个盘距离金钟核心较远,但有地铁;户…

环城四区中,东丽区关注度是最弱的!

主要原因就是,区域新增新盘太少了!

不过好在,东丽区金钟板块最近又有新项目入市了,就是中国铁建花语尚东。

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中国铁建花语尚东位于东丽区金钟板块,四至为:东至规划仁信路,西至规划祝捷路,南至规划诚达道,北至金钟路。邻近地铁6号线大毕庄站,紧邻金地万悦城。

首先,我们先来回顾下项目前身。

去年9月10日,天津第二批两集中供地中,中国铁建投资集团有限公司以总价20.97亿元摘得东丽区环外金钟板块的津丽(挂)2021-06号“金钟路南侧三区西部地块”,商住部分折合成交楼面价约8444元/㎡。

同时,该地块需配建≥18000㎡、不少于300套自持租赁住房,自持租赁比约6.8%。

该项目相关地块建设规划图已于2021年11月陆续公示,项目预计分为A、B、D、E、F、H、G七个地块开发。

据悉,该项目将采用中铁建旗下的“语系”产品系,目前亮相的是E地块,总建筑面积102275.4㎡,容积率2.0,绿化率40%;产品为小高层及高层。

△中国铁建花语尚东效果图

从已经曝光的效果图来看,采用了当下流行的简约风,大面积玻璃立面的使用,显得更简洁、时尚、耐看。

△中国铁建花语尚东效果图

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户型方面,面积有75-143㎡,可以说覆盖需求面较广,贯穿了刚需、刚改、改善客群。

我们依次来看看。

75㎡两室两厅一卫

75㎡两室两厅一卫户型,南北通透,进门处设置有玄关,可以满足收纳需求;

阳台设置独立上下水,可以放置洗衣机;

要说不足的话,卫生间是暗卫。

总体来说这款小户型,可以控总价,适合刚需购房者。

89㎡三室两厅

89㎡三室两厅一卫,三面宽朝南,户型整体比较紧凑;U型厨房连接餐厅,动线合理;

要说不足的话,这款户型的两个次卧空间不大,居住舒适度不高;餐桌位置较小,略显局促。

△95㎡户型图

95㎡三室两厅两卫,同样三面宽朝南;

主卧带独立卫生间,使用更方便,私密性也更好;

进门处右手边设置有玄关,满足收纳需求;右手边设计了一个次卫,进门后可以先进行消杀,避免将细菌带进屋;

厨房、餐厅、客厅一体化,通风、采光效果较好。

△99㎡户型图

99㎡三室两厅两卫,同样是三面宽朝南;

较95㎡户型主卧进行了升级,套房设计,L型衣帽间,带独立卫生间;

两个次卧距离次卫的位置都较近,使用方便;

△113㎡户型图

113㎡三室两厅两卫户型,进门处独立玄关;次卫干湿分离;

这个户型看起来宽敞许多,5.4米宽厅更符合当下大家对住宅的审美,使用起来可以根据自己的喜欢,加入不同的功能。

厨房的窗户开在北面,更有利于通风。

这个冰箱放置在厨房内部,餐桌旁边可以放置餐边柜,以便收纳。

主卧还是套间设计,可以做步入式衣帽间。

△125㎡户型图

125㎡三室两厅两卫,较之前的户型,舒适度有很大的提升。

L型玄关,收纳空间更多;

客厅开间6.25米,大宽厅,沙发后的区域可变空间的选择更多;

主卧套一个卫生间之外,还有一个L型的衣帽间;两个次卧,都带飘窗;

次卫干湿分离,还设计了一个洗衣机位;

阳台空间可以充分利用,家里有老人的可以养花弄草,年轻人可以摆放健身器材。

△143㎡户型图

143㎡三室两厅两卫,是中铁建花语尚东面积最大的户型。

整体格局与125㎡户型相差不多,南向客厅宽度达7.55米,可以单独隔出一个功能间;客厅和餐厅尺度更阔绰;

这款居住整体舒适度更高,适合改善型买房人。

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项目所处的金钟板块几年前还是小透明,从这两年开始渐渐在市场上有了一些声音,主要得益于三个契机。

第一个契机——地铁。

2016年地铁6号线北段的开通,金钟板块是最直接的受益区域。6号线在区域内设有4站,分别是徐庄子、金钟街、大毕庄、南河庄站。

与其他环城板块需要人等地铁不同的是,金钟板块属于地铁等人,地铁的开通,相当于板块多了一条通路,拉进了金钟板块和市区的距离。

值得一提的是,规划中的10号线北段还将在徐庄子站和6号线实现换乘,金钟街未来将升级成双地铁板块。

要知道,地铁是风控,是环城置业必不可少的因素,决定着板块的未来。

第二个契机——外环拓圆。

2020年,天津外环补圆,东北部重新调整,中心城区扩容后“鸭梨变土豆”,金钟板块晋升为环内。

外环通车后,曾经的老外环通路“变身”为快速路,而金钟板块刚好位于新快速旁,车行较为便利。

第三个契机——加大土地供应。

之前,金钟板块鲜少有土地释放,自然新房项目也很少,2010-2015,板块沉寂;2016-2019,板块轰轰烈烈棚改。

从2018年开始,释放土地,至今目前,共吸引了中建、中铁建、中交、金隅、金地5家品牌房企。

板块发展的首要条件,是大交通要道的贯通,其次是有足够的供应和强力的规划实施,无疑,金钟板块是踩在了发展的鼓点上。

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目前,板块内新房扎堆,我们挨个来盘盘。

中交雅郡城东春晓

项目分为四期开发,五年开发周期,规划3.3万㎡商业街,二期、三期有学校规划,产品主要以6-9层洋房和11-18层小高为主。

项目最大的优势就是距离地铁很近,名副其实的地铁上盖楼盘;还临近金钟街中心区域,有生活配套;还引进了逸阳文思学校。

3月份东丽区新房成交TOP 10排行榜中,中交雅郡城东春晓共成交24套,位列第四,成交均价15744元/㎡。

金隅金玉府

项目与中交雅郡城东春晓仅一路之隔。

该项目拿地之后开盘较晚,所以开盘就是准现房。

项目均为高层产品,但是部分产品户型设计的不好,所以即便价格较低,去化也很慢。

但是值得期待的是,项目配建约15万㎡的购物中心,这无疑将补齐板块内商业配套缺失的短板。

总体来说,这个项目优势和劣势都很明显。

优点:远离铁道。离地铁近;

缺点:安置房属性,产品差。

中建锦绣丽城

该项目距离金钟街中心位置较远,距离地铁6号线金钟街站大概有两公里左右。

目前,距离项目较近的是徐庄子站,不过可以期待的是,未来有地铁10号线二期,会从周边通行。

三期当红,整体体量不大,仅13栋楼,374户,在售户型85-125㎡,均价18000元/㎡。

相较于前两个项目,该项目产品设计不错,而且中建为国企,品牌上更稳妥一些。

金地万悦城

该项目距离金钟核心较远,但周边有地铁大毕庄站,交通还算方便。

目前在售户型76-128㎡,均价15400元/㎡。

值得一提的是,项目自带约1万㎡的商街,可以补充片区内商业配套。

从户型来看,该项目比中交雅郡城东春晓更胜一筹;首开时最低总价120万/套,直接击穿了金钟板块的置业门槛;目前该项目是金钟板块的门槛盘,成交均价在1万4左右。

中国铁建花语尚东

项目较金地万悦城距离地铁大毕庄站更近,目前项目已开盘,小高层均价14500元/㎡,洋房均价18500元/㎡,价格上整体与中交雅郡城东春晓差不多。

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金钟板块这5个项目,从之前的销量来看,中交雅郡城东春晓综合竞争力最强。

实实在在的地铁盘,还签约了逸阳文思学校;但是后来杀出的金地万悦城确实是个强劲的对手。

金地万悦城,虽然这个盘距离金钟核心较远,但有地铁;户型整体较城东春晓更胜一筹;重要的是,价格是金钟板块内最低的。

金隅金玉府,距离地铁站也不远,自身还有大体量的商业配套,但户型太拉跨。

中建锦绣丽城,距离地铁站最远,成交均价在1万7左右,门槛在150万左右。项目的加分项是居住舒适度还不错,容积率不高,房企品牌稳妥。

中国铁建花语尚东,价格与中交差不多,但是比中交雅郡城东春晓远1个地铁站;好在项目距离地铁大毕庄站很近,基本出门就是地铁;户型的选择范围也较多;房企比较稳健。

整体来看,金钟板块无论是从价格上,还是产品上,已经“卷”起来了;外部还有远洋未来城一直虎视眈眈,所以金钟板块目前竞争压力不小。

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与此同时,金钟板块也面临着几个问题需要时间去解决。

1.商业配套兑现周期较长

目前板块内基本生活配套完善,但是缺乏大型商业配套,教育、医疗配套不足。

现在板块采取的发展策略是住宅+商业+教育。

板块内部分新房项目需要配建商业,这无疑将补足板块短板,但客观来讲,商业发展到形成气候需要时间。目前只是在布局期,兑现周期较长,夹杂着不确定性。

2.教育、医疗资源缺乏

商业配套缺乏是共识,医疗资源也是客观存在的短板。

同样还有教育方面,现有大毕庄小学、金钟小学、南河庄小学、新中村小学、大毕庄中学等,都算不上重点。好在落位了一所逸阳文思学校,但毕竟是新建校,同样需要时间的沉淀。

3.城市界面较差

如果实地探访后,就会发现,金钟板块的区域界面并不是特别优质,城镇结合部的出身造成了板块城市界面较差。

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