地价触底、房价门槛较低!天津楼市这个“后进板块”还有希望吗?

近日，天津滨海高新区规划和自然资源局释出了《津滨高（挂）2020-10号地块建筑设计方案总平面图公示》。

经核实，该宗地块为今年5月天津首轮两集中供地中，泽信以总价5.06亿元摘得，折合成交楼面价2820元/平米。

目前，泽信项目案名已释放——“泽信渤龙云著”，随着规划的公示，相信亦将在近期正式面市。

该宗地块位于滨海高新区渤龙湖科技园，四至范围为东至中心庄路、南至神州大道、西至高新七路、北至惠英道。

该宗地块土地总面积127440.6平米，分为A、B、C三幅子地块。其中A、B地块为二类居住用地，容积率1.0-1.5，住宅建筑规划体量约合179422.2平米；C地块为城市道路用地。

项目整体分四期，A、B地块住宅部分分别为三期、四期。

三期，总用地面积127440.6平米，其中居住建设用地面积119614.8平米；地上建筑面积110966.4平米，其中住宅建筑面积105764.48平米，居住户数1080户，户均面积98平米。

机动车停车位1290辆，其中地上机动车停车位193辆，地下机动车停车位1097辆，车位比1：1.2。

四期，总建筑筑面积89405.8平米，其中住宅建筑面积68111.8平米，居住户数658户，户均面积104平米。

机动车停车位819辆，地上机动车停车位122辆，地下机动车停车位697辆，车位比1：1.2。

依公示，三期、四期共规划33栋楼座，以7-9层洋房产品为主。其中三期规划楼栋19座，包含17栋9层到顶，1栋7层到顶，1栋8层到顶；四期规划楼栋14座，包含5栋7层到顶，4栋8层到顶，5栋9层到顶。

配套方面，配套居民健身场地、集中绿地；还将配建居委会、物业管理用房、警务室、老年人日间照料中心、商业服务网点、小超市等，用来满足业主日常生活所需。

该项目位于滨海高新区渤龙湖板块，该板块内新房项目较为稀缺，2018年上市的金辉优步湖畔项目已经售罄。

位置上看，渤龙湖板块北临东丽湖，西侧为空港经济区，南侧为开发区西区。

或许由于起步较晚，又被众多“强势”板块夹在中间，渤龙湖在滨海市场的存在感一直不强。

近两年，渤龙湖板块内仅出让了三宗地块。2020年12月， 渤龙湖国资公司以总价4.422亿元摘得的津滨高（挂）2020-11号、12号两宗地块，折合楼面价在3000元/平米左右。

今年5月，天津首轮两集中供地中，渤龙湖共挂牌了2宗地块；泽信底价摘得10号地块，楼面价仅2820元/平米，该宗地块是彼时滨海土拍中，单价较低的宅地；而另一宗09号地块则遭遇停牌。

土地市场体感“较冷”，新房项目较少，所以渤龙湖板块就没有任何价值吗？

其实不一定。

渤龙湖板块虽然起步时间较晚，但确实也存在一定的价值基础。

环境方面，渤龙湖与西侧的东丽湖类似，自然条件较好，具备围绕湖景公园打造生态板块的基础。

配套方面，市重点新华中学共建合作示范校——高新区排名前列学校、特色航空教育的航天神箭幼儿园已经落地；爱琴海高端商业综合体、渤龙湖体育健身中心等正在抓紧规划建设中。

轨道交通方面，根据滨海新区政府此前披露，滨铁三号线（轨道Z2线）将在航天城区域设站，渤龙湖站选址位于创新大道与中心庄路交口附近，与高新区排名前列学校相距不远。

另外值得一提的是，与滨海新区其他区域不同，渤龙湖产业方面表现抢眼。整体定位为高新技术企业总部基地，重点发展以生物技术、高端信息制造与绿色能源产业为主导的高新技术企业总部与总部级研发机构。目前，该区域内已拥有航天科技、医药研发、新能源汽车制造等众多高质量的产业进驻。

对于买房人来说，渤龙湖板块配套还在建设中，但是也不发拥有自己的置业优势。

而且，先期进驻的金辉优步湖畔、恒大悦湖公馆已经交付，不少业主相继入住，虽然不能与成熟的居住区相比，但是也形成了一定的居住氛围。

此外，现阶段，板块地价相对低廉，所以开发成本不高，新房价格也相对理性，所以区域内新房价格在万元左右。

比较而言，渤龙湖板块新房单价低于周边的东丽湖、空港、开发区西区和海洋科技园等板块；同时，渤龙湖板块的价格与大港、汉沽等片区处于一个价格梯度，但是从位置上看，渤龙湖板块与津滨双城核心区的距离，明显优于大港、汉沽。

值得一提的是，滨海新区是天津少有一个不限购的区域，而高新区还有额外的“福利”——为满足符合滨海高新区产业发展定位的外省市项目在职职工居住需求，项目转移后，户籍暂未迁入本市且家庭在津无住房的在职职工，可购买1套住房，所购住房取得不动产权证3年后方可转让。

所以，综合政策、价格等因素考虑，渤龙湖可以说是滨海新区置业门槛较低的板块，对落户群体、周边刚需客群来说，不失为一个选择。