陈启宗:内地住房市场刚刚过了一个临界点

新闻来源：观点地产网

中国内地的住房市场整体来说刚刚过了一个临界点，再不是以往的30年、20几年的时代了，以前是比较不规范的，今天一个有作为的政府都应该规范这些。

观点地产网 7月29日，“如果我们对全年业绩没有信心，大慨不会在中期业绩宣布增加派息，加股息应该是一个比较正面的讯号，至于全年业绩会否再增加，需要到时再检视，但加股息反映管理层对全年业绩抱有正面的看法。”恒隆集团董事长陈启宗徐徐地道出，语调起伏不大，但却听得出当中的信心。

恒隆集团及恒隆地产公布截至今年6月底止中期业绩。一如去年，由董事长陈启宗带领副董事长陈文博、行政总裁卢韦柏及首席财务总监何孝昌以线上形式举行记者会。

恒隆地产2021年中期营业额49.75亿港元，按年升18.9%。亏转盈赚22.35亿港元，上年同期蚀25.37亿港元；每股盈利0.5港元。派中期息0.18港元，上年同期为0.17港元。期内，营业溢利为36.3亿港元，按年增19.37%。基本纯利增10.61%至22亿港元，每股基本纯利为0.49港元。中期息增加6%至0.18港元。

而恒隆集团亦扭亏，中期转赚15.08亿港元；去年同期录得15.95亿港元亏损；未计物业之公允价值，基本纯利按年增12%至14.98亿港元。集团增加派息11%至每股派发0.21港元，是自2010年后首次。

卢韦柏补充，派息策略一如以往，并没有作出改变，但当看到业绩及业务势头反映集团有能力可以增加派息，便会作出相应考虑，平稳及循序渐进地增加股息。

是次中期业绩扭亏为盈归功于内地市场录得强劲的租赁收入增长，高端商场租户销售额较去年同期增长65%至232%不等；整体租赁收入和营业溢利按港元计值分别录得 42%和 49%的增幅。

卢韦柏提到，于今年3月开幕的武汉恒隆广场只用了三个月时间已达到收支平衡，比两年前开业的昆明恒隆广场更快，相信武汉恒隆广场会更加成功；而截至报告日武汉恒隆广场租出率为71%。基于大多数知名品牌计划于2021年下半年开业，预期至年底出租率可以升至90%。

但内地经济增长出现轻微放缓，令市场忧虑奢侈品市场会受到影响。陈启宗称，中国销售市场的确有放缓的迹象。但同时发现奢侈品市场与一般消费市场走两极化，高端的奢侈品仍然非常强劲，加上种种现象都反映，很多品牌都非常清楚他们较大的增长动力就是中国市场，各奢侈品牌在中国市场的产品系列是全世界最齐全的，甚至有些产品是中国独有，相信明白事理且聪明的中国人会因而留在国内消费。又指，恒隆会会员已达百万名，故相信增速仍然不错。

卢韦柏亦指，中国消费者对奢侈品的消费出现系统性改变，当消费者身处的地区有高端商场，只要服务到位，相信他们基本上会继续留在内地消费；而不同的数据亦反映市场需求仍然强劲，相信下半年增长率虽然会放缓，但仍然处于高水平。

至于集团下一个发展地区，陈文博笑言，其今年上半年到内地考察了大概4个月，到访20个城市，包括10个新的城市，但不便透露具体名单。惟集团希望在内地可以发展更多城市。

另外，武汉“恒隆府”三座寓所大楼，预计将于2022年上半年开始预售，是集团排名前列个在内地销售的公寓式住宅。

“未来数个月非常重要，我们要和很多目标购买者接触，了解市场的需要和定价位置。希望在年底开始销售办公室和样品房，准备下年年初开始销售。虽然未来6个月非常繁忙及紧凑，但也很期待，因为这会是我们排名前列个在内地销售的公寓式住宅，相信其会对恒隆有一个非常好的正面的影响。”卢韦柏说

惟有媒体问出内地今年以来对于房地产行业一系列调控越来越严格，会否对集团带来影响，陈启宗解释，内地近期对房地产的调控是针对住宅市场而非商业房地产，因此对集团近乎零影响。又指内地房地产发展商不能再以过去20年的一套方式应对，且有见其开始涉足不同业务，显示本业赚钱不再容易，相信行业已超临界点，进入规范的时代。

而香港楼市方面，陈启宗则仍抱中性态度，不担心但也不认为会飞升；坦言香港楼市过去二十多年发展不健康，责任并非在于政府或官员不作为，而是受到立法会掣肘，限制发展郊野公园边陲及填海等。

他相信今日香港已从根本上出现改变，未来十年可有更多土地释放，令楼价上升速度不会太快，相信供应增加也难推倒楼市，不少港人已自置物业，加上内地来港人口增长足以弥补本地人口流失，并特别看好高档住宅市场，会继续留意优质的高档住宅地，若有心水会参与竞投。

陈启宗重申，低位的时候便会加大投资高档住宅市场，在社会事件及疫情影响下，去年是良好入市时机，故成功出手投得港岛南区寿臣山地皮发展高档住宅。

而首席财务总监何孝昌透露，九龙湾淘大工业村重建项目将于未来数个月开始预售。

香港租赁业务方面，卢韦柏表示，由于向租户提供租金寛免优惠，对财务造成的影响集中于期内摊分的租金优惠需要摊分，故上半年香港收入下跌是预期之中，期内租赁收入按年跌12%，若相比去年下半年，按半年的跌幅已由9%收窄至3%，认为香港市场逐渐进入平稳阶段；预料今年下半年会有小许平稳增长，并期望政府的电子消费券能刺激市道。

以下为恒隆集团、恒隆地产2021年中期业绩发布会现场问答实录节选：

现场提问：派息增加的原因是基于什么考虑？派息增加的安排在未来会不会恒常化？

卢韦柏：首先派息的策略和机制没有变化，我们按生意趋势及业绩表现，有能力便可增加股息，所以和以往的策略没分别。

何孝昌：正如韦柏所说，一如既往，我们的派息策略是没有分别的，我们会保持平稳、逐渐地增加派息的策略，而增加派息和我们的核心业务是成比例的。

陈启宗： 如果我们对全年业绩没有信心，大慨不会在中期业绩宣布增加派息，加股息应该是一个比较正面的讯号，至于全年业绩会否再增加，需要到时再检视，但加股息反映管理层对全年业绩抱有正面的看法。

现场提问：武汉“恒隆府”预期于2022年上半年开始预售，可以跟我们分享一下目前的筹备工进行得如何？ 而武汉恒隆广场截至报告日租出率为 71%，业绩报告提到大多数先进品牌计划于2021年下半年开业，是否代表租出率可以于今年底达到100%？

卢韦柏：我先回答你后半部分的问题。你说得对，我们现在的出租率是71%。到年尾未必到100%，但是没有100%也差不多达到90%。同一时间我们会看到，这次一些非常大的品牌进驻的时间也会在今年下半年，比起我们在昆明恒隆广场进驻的时间更快。所以在出租率或者在我们有的零售氛围上，我们是非常有信心做得非常好的。

而武汉的恒隆府，刚才我们也提过，6月，恒隆府品牌也正式推出。6月24日，我们也在武汉做了一个新闻发布会，也向当地的传媒推出了我们的恒隆府品牌。未来几个月非常重要，我们要和很多目标购买者接触，了解市场的需要和定价位置。我们希望在年底开始销售办公室和样品房，准备在下年年头开始销售。所以未来6个月非常繁忙、非常紧凑，但是我们也很期待，因为这会是我们排名前列个在内地销售的公寓式住宅，觉得这会对恒隆有一个非常好的正面的影响。

现场提问：内地的高端商场销售以目前情况会不会有一个持续性？

卢韦柏：我们看到在整体零售尤其是奢侈品的零售上势头依然会持续，有很多朋友问会不会因为他们飞不了，所以就留在这里购物。但是我们看到这可能是一个系统性的改变。

如果在当地、在你自己住的地方有一些非常好的商场，有很多你很喜欢的品牌，以前你可能要去到不同的国家才能买到的产品，而你现在可以在你家附近买到，只要我们的服务质素让的客人觉得宾至如归，我觉得他们基本上会继续留在内地消费。种种数字也让我们看到，数字依然强劲，比起上半年，销售依然维持在非常高的水平。

当然如果对比今年上半年和去年上半年，去年上半年是疫情刚刚开始，所以你会看到增长会特别高，但是其实我们期待下半年的数字也依然这么高。当然，去年下半年内地在恢复正常之余也破了新高，所以我们觉得增长率可能在下半年没那么高，但是整体数字依然是非常高的水平。

现场提问：预计下半年中国经济增长会放缓，对奢侈品销售市场会不会有影响？

陈启宗：这位传媒朋友的观察是正确的。整体来说，中国内地的销售市场有些放缓的迹象。但同时有另一个情况产生，高档和一般的产品是很两极化的市场。高端的奢侈品仍然非常强劲，老百姓的日用品的购买则放缓，再加上很多日用品可以网购，但是奢侈品很难有网购，所以市场非常两极化。

补充回答前一个问题，今天在中国内地的市场，他们的产品系列是全世界最齐全的，并且有些产品是只有在中国买得到的。种种现象都告诉我们，很多品牌非常清楚他们较大的增长动力就是中国内地市场。所以当你有些东西是在中国的商场才买得到，甚至去到很多外国大城市的商场都买不到的情况下，中国人很聪明、很明白事理，他一定会留在这里。再加上韦柏说我们的House 66做得非常好，恒隆会很快已经有上百万个会员，所以我相信增速会不错。

现场提问：香港商铺和住宅的租赁收入和出租率都是逐年下跌，预期什么时候会有复苏？本地的消费会如何？恒隆推出的优惠计划在下半年对我们的零售会有什么影响？

卢韦柏：当然，我们不希望看到下跌，但是这次上半年的下跌是在我们的预期之内的。当我们要给租户一些租金优惠，会计入账上是要摊分的，所以有很多跌幅是在我们的预计之内的。但是对比去年下半年的总收入，只是一个很轻微的跌幅，是-3%，而上一次是-9%的，我们会看到慢慢已经达到一个平稳的阶段。

当然，我们在策略上、计划上也希望在下半年看到一个轻微的增长，当然也要看疫情、看经济环境等。我们很希望8月1日政府的消费券有一个刺激效应，8月1日开始排名前列批会收到部分消费券，恒隆昨天也推出了，我们会配合政府的优惠券，让客人可以在我们的商场里每花800港元就有200港元的优惠券。我们很希望借着这个刺激的机会，可以振奋、刺激消费，也希望香港可以走出这个低谷。

现场提问：恒隆对内地二线城市发展的看法是什么？除了武汉和杭州之外，有没有打算进驻其他的新一线城市？会怎么处理我们与本土的商业巨龙的竞争关系？

陈文博：我1-5月去了内地，大概4个月之间去了大概20个城市，包括现有的10个城市，另外10个城市是哪些，当然不会在这里说，但是相信我们在内地还有很多机会，有很多很好的城市可以继续发展，暂时不能公开地说，但是希望有这些机会，也会继续发展。

现场提问：想问问陈启宗先生对香港楼市的前景是什么看法？在政策方面有什么建议？

陈启宗：我对香港的住宅市场是比较忠诚的，有些人很担心，我觉得没什么需要担心的。会不会飞升？我看也未必。基本上你看以往的20多年来，香港的楼市非常不健康地发展，原因就是因为没地卖。而没地卖的原因不是因为政府不作为，政府官员没有诱因不卖地，也不是能力的问题，而是在立法会受到诸多的掣肘，比如说新界东北卖不了地；郊野公园拿出1%-2%，不准；离岸、不在维多利亚港、在很远的地方建，也不行。所以香港以往20几年来卖不了地主要原因是因为立法会，不是因为政府官员，也不是说政府官员做得都对，但是主要的责任不是他们。

今天香港已经有根本上的改变，选举制度也有一些改变。我个人相信在1年、3年、5年、10年内应该会有比从前更多的土地释放出来，从而让房价上升不至于太快。我提醒大家几件事：排名前列，董先生在1997年提出每年要建8.5万伙。当时的财政司司长曾荫权先生已经找了足够每年建8.5万伙的土地，10年之久，可以建85万伙的住宅楼。所以不是没地，而是因为立法会的诸多掣肘，让香港政府卖不了地。

在今天的新环境下，土地供应会增加，但也不会推翻市场。因为香港有四五成的人是有自置物业的，无论是社会还是政府，都没有诱因去推翻香港的房地产市场。再加上内地来香港的人越来越多，人口的增长是足以弥补人口的流失的。所以我觉得香港的住宅市场会平稳发展。至于高档的住宅市场，我相信会非常好。香港还是一个低税率的地方，比较自由，很多内地人都喜欢来香港。但是不要小看香港人自己，香港人很有钱的，我们在蓝塘道卖了很多间，绝大部分是香港人，那些一间都是3亿多的。所以无论是香港人也好，内地人也好，新香港人也好，都会使香港的高档住宅市场保持在一个比较高的水平。

现场提问：恒隆在未来会不会在香港投地？有没有现在正在看的心宜地块？

陈启宗：有没有心宜的地块，有也不会告诉你。总而言之，我们的透明度很高。如果有好的高档住宅，我们一定有兴趣。是否竞争得过别人，这很难说。商业大亨JP摩根说哪里都是血的时候就买肯定赢。所以我们有前年的黑暴，也有去年的新冠病毒。去年是一个很好的买地的时机，我当年说“市场不好的时候，可能会入市”，去年就出来了，所以就赢了，所以要看时机，不过原则上我们比较感兴趣的是高档住宅地。

现场提问：想问问陈启宗先生。刚才您说了对香港市场的看法，怎么看内地今年以来对于地产业的一系列调控措施？似乎措施越来越严格，对于恒隆在内地的业务有没有影响？

陈启宗：对我们的业务没影响，因为那些严格的措施主要是对住宅房地产，而不是对商业房地产。而我们在内地的物业基本上是以商业房地产为主，虽然我们也有少数项目是高档甚至可以说是全城较高档之一的住宅，但数字不是太大。政府要调控的是今天你去买地、去建楼，这些会比较受控制一些。中国内地的住房市场整体来说刚刚过了一个临界点，再不是以往的30年、20几年的时代了，以前是比较不规范的，今天一个有作为的政府都应该规范这些。现在这样很好，政府出来规范。

不过发展商就不像以往20年、30年那么容易赚钱了，很多内地的发展商都在做很多其他生意，如果地产这么好赚，就不用做其他生意了，因为他们自己知道内地的住宅房地产发生了基本上的改变。不过这对恒隆的影响接近于0，因为我们是以商业房地产为主。还有一个好处，大家不用花那么多钱在买楼、供楼上，他们手上的钱就多了，来商场购物的机会就大了。所以甚至可以说对我们是有一些轻微的有利因素也说不定。

何孝昌：除了Ronnie刚才所说的，这次内地政府的房地产调控有另一个对象就是三条红线，对某类过度借贷的地产商影响就会大很多。而以恒隆的财务状况来看，三条红线看都看不到，别说接近。所以除了Ronnie所说的，商业很不同之外，调控指标、目标完全不是针对恒隆这类公司的。

现场提问：关于杭州恒隆广场的进展，项目目前进展如何？早前看到我们和文华东方有签订合约，想知道项目是不是跟上我们的时间表？

陈文博：杭州的项目目前进度与预期相同，现在已经挖到地下第四层，很快会挖到底，才可以开始建。我们预计2024年就可以开排名前列期，到2025年就会全部开完。

现场提问：除了文华、君逸、洲际之外，有没有兴趣与其他酒店继续合作？这是不是也是我们在内地发展的策略之一？

卢韦柏：除了我们已经公布了的3个，在无锡的二期也会有1家酒店，在这里先卖个关子。等那个品牌同意了，某一个时间推出时，我们会向大家公布。

现场提问：关于可持续发展的问题。我们的可持续金融占整体信贷额有一个相当的百分比，预计这个百分比会不会进一步提升？在未来18个月我们也会投放更多的资源到环境、社会、管制，特别是减少碳排放等事项中，有没有一个具体的计划？如何达到我们2030年定下的目标？

陈文博：其他的投资真的很多，我们的项目也分得很细。每一分钱都有一个计划，包括在同事和其他持分者的心灵健康花了一大笔，另外一大笔就是减少碳排放上，除了减少碳排放，我们也在看很多与水、废物管理有关的项目，这几年也会继续投资很多。

何孝昌：可持续发展方面恒隆是全方位去看的，除了在建筑业务方面，在财务、财政方面，我们有越来越多的借贷有一个绿色、可持续发展的元素。到6月底，全公司的总借贷额已经有接近1/4是绿色债务、可持续发展债务的融资，我们也有计划继续扩大这方面的比例。不只是做业务，对可持续发展、对环境保护也很关心，在财务上我们也同样关心，而事实上这也是我们的可持续发展财务委员会整体大纲的一部分。