深扒!天津史诗级卖地背后的趋势!已经明确了……

引发楼市巨震的土地两集中政策，终于见真章了。

这几天，全国楼市接力“抢地主”。广州、重庆、杭州等城市已经疯癫，北京表现较好，低溢价、高标准，堪称房住不炒的标杆。

天津则冰火两重天。

冷的冷死，热的热炸。分化从土地端就已显现得十分明显。

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首次土拍预见未来1-3年趋势

据统计，天津首次集中出让共计成交约45宗地块，出让土地面积约293万平米，规划总建面约536万平米，成交总金额高达498亿元！

如此大手笔，天津少有。

要知道，去年全年才卖出923亿元，而今年只一次集中出让就卖出了去年约54%的量。

令人惊讶的是，热度不凡，一出手就拿下了多个“大奖”！

29宗地块溢价成交，平均溢价率约11%。较高溢价率达49%！为近两年内新高！

较高成交总价49亿元！刷新2017年9月以来的较高记录！

更重要一点，热门地块的地价也涨了。

去年河西体院东地块，楼面价30548元/平米，今年南开六马路地块楼面价34048元/平米……

结果都不敌此次天拖二期地块，成交楼面价约达35857元/平米！创下近四年楼面价新高！

此外，新裕里地块楼面价破3万，河西陈塘打包地块虽然整体楼面价不高，但它捆绑了约5.8万平米的商业，单算住宅地块，楼面价也在2万以上。

地价是房价之锚。

不难预见，排名前列，南开、河西已站上了房价的排名前列梯队。

天拖地价3万5，未来售价会奔5万；新裕里地块更贵，得在5万5以上。河西也基本坐实了4万+。

第二，南开、河西与环城的房价梯度会拉大。

近河西、南开区域会吸引到更多需求倾斜。

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环城置业参考开发商拿地逻辑准没错

另外，透过此次集中土拍，也可以看出开发商拿地的两大逻辑。

1、买预期卖现实。

当下市场，买房要“买预期卖现实”，开发商拿地也是同理。

潮水退去，才知道谁在裸泳。

现在纯卖规划卖预期已经行不通，开发商越来越现实。

即使环城的地块，开发商都得思量好一会。

比如小淀那宗地块，虽然有着北部新区这个大规划，不远处还有在建的京滨高铁北辰站。

但还是无人敢拿。

“画饼”不仅不能解饿，搞不好还会陷入焦虑。

2、得有大公建。

南站张家窝就是例子。虽然是“同胞兄弟”，但人生境遇却天壤之别。

张家窝地块之前就延期、停牌，一直卖不出去。这次现身集中出让，依旧无人要。

它也是西青区此次挂牌地块出少有一宗停牌地块。

而南站地块却被多家房企争抢，最后溢价4%成交。

就是因为南站有大公建，除了南站外，还有其他成熟商业配套兑现等。

辛庄津南（挂）2020-09号宗地，被新城、金地、朗诗三家争抢，最后溢价14%成交。

也是因为它守着个大公建，还是国字头——国家会展中心！

地块南侧就是新鸥鹏于今年1月28日以9亿元摘得的津南（挂）2020-10号地。

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首置首改环城最热看这里

天津国家会展中心是继广州、上海之后的第三个高级会展中心。

项目规划总建筑面积134万平米，展馆面积40万平米，综合配套面积约31.7万平米。

在2021年6月会展中心将全面投入使用。

字里行间，我们可以看出，国家会展中心的战略地位和能级相当高。

它不是一个板块的，也不是津南的，而是整个天津乃至北方的经济大引擎。

去年商务部中国对外贸易中心副主任接受采访时就已说过，天津的国家会展中心是商务部在全国会展战略布局和国家整体经济布局的最后一个支点。

国家正在谋划，以国家会展中心为核心区，建立一个更大范围的、高级的经济区域——国家会展经济区。

在这三个城市中，天津国家会展中心更有后发的优势。

更何况，会展行业本身就是拉动经济的一把好手。

它与旅游业、房地产并称为“世界三大无烟产业” 城市名片、城市经济助推器。

素有“1:9效应”之说，即“可产生1:9的经济带动效应” 即展览场馆的收入如果是1，相关的社会收入为9。

综上不难预见，天津国家会展中心给津南乃至天津的人流、物流、信息流和资金流，或许会超乎想象！

现在，津南区已经全区一盘棋，大力布局国家会展经济片区了。

4月初，国家会展经济片区规划首次曝光。片区规划以产业导向确定片区功能，布局八大功能板块。

八大功能区以天津大道为界限：

未来待开发：国展道+红泥湾+东西展园+设计之都，主要为酒店、公寓、企业总部、大数据和金融等产业聚集版块。

该片区国展1期已经落成，住宅交付在2023年以后，预计在5-8年后有商业配套开业。

成熟居住区：天津大道西南侧为经历10年成熟的居住商圈辛庄苑、咸水湖、海教园、双港等。

与国展保持的黄金距离，既能享受成熟现有配套，又能享受国展未来5-8年的城市配套投入带来的资产增值效益，可谓自住保值、发展增值皆相宜。

特别是辛庄苑，现已定位为“会展综合服务区”。

重点发展会展专业配套服务，用地性质调整为以商业商务用地为主，可提供建筑规模100万㎡的包含酒店、餐饮、专业卖场、娱乐、办公的会展综合服务区。

大家可不要小看这个定位，对于咱老百姓来说，它的重要程度要在国展之上。

因为国家会展中心是“面子”，综合服务区才是“里子”。

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河西拍地价格高企，发现外溢增值契机点

辛庄苑会展综合服务区临近天津大道，这也是津南重要的发展主轴，串联起了河西和国家会展中心。

而会展综合服务区正好处于两者的黄金分割点上。

一头是当下炙热的河西区，一头是国字头大地标国家会展中心。

相当于甘蔗吃两头。

这在天津市面上很少见。

比如当下热度极高的宾水西、金钟、宜兴埠板块，都属于冬天烤火一面热，吃的都是市区外溢的红利。

但会展综合服务区却可以双面烤火。

河西区去年全面开火，卖地面积暴涨7倍，新房成交量涨了25%。

今年，河西区势头更猛，已经连续3个月位居市区排名前列，稳坐“市区一哥”宝座。

且价格上行趋势后劲十足，还有刚刚落锤的陈塘庄打包地块。不难预见，河西热度还会持续。

现在河西已经涨价，高层天花板已经拔到4万9、洋房6万4。房价梯度和需求外溢的势能更强了。

辛庄苑会展综合服务区作为承接河西外溢的排名前列站，何愁喝不到头啖汤。

另一头的国家会展中心开展更厉害，赚足眼球不说，它对于房价的拉动作用更带劲。

上海青浦就是例子。作为上海国家会展中心的居住担当，上海青浦在这轮行情中房价涨幅较高。

天津国家会展中心势能也当高。

美中不足的是，居住属性弱，国展啊空港啊这些承接的大多是潮汐人口。

另外自住的话，还需要理性考量5-8年配套兑现时间是否可等待。

于是，会展综合服务区就责无旁贷接过了“居住”的重任。

且距离天津国家会展中心不远，同样可以近水楼台先得月。

此外，还有一点：

国家会展中心、空港都已迈出了大规模建设的步伐，海河柳林也即将启动。

会展综合服务区正好位于这“黄金三角”的一级辐射区内。

更何况，辛庄苑会展综合服务区已经发展多年，人气和配套的底子相当厚实。

马上，又要添一大厉害角色——天津新鸥鹏教育城。

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这个项目值得期待！

天津新鸥鹏教育城即为新鸥鹏于今年1月28日以9亿元摘得的津南（挂）2020-10号地。

项目规划已出，以洋房、小高为主，共计1100套房源。

据小编了解产品十分惊艳。

对标河西新梅江的高端产品系品质，渝系开发商产品打造特别不吝啬。

像中海天空之镜、龙湖天曜那种，而且同样是大玻璃、落地窗，看起来特别高级。

颜值即正义，单这一点就比周边项目高出一大截。

更牛的是，它还有“三圈配套”。

●内圈——教育。

天津新鸥鹏教育城配建有自建商业，与以往不同的是，新鸥鹏的商业要做的是教育MALL。

这也是天津排名前列！

建筑面积约3.2万㎡，未来将引进品牌战略合作，打破传统商业模式，开创城市教育MALL新纪元，为住宅提供保值增值空间。

公开资料显示，新鸥鹏就是一家以教育+地产为主业的公司，成立于1993年，系百亿级综合企业集团。

专注打造“教育+”全产业生态链。

下辖2所大学、9所中学、4所附属小学、31所幼儿园。并打造了多个教育小镇。

该地块的东侧是幼儿园和小学配置，新鸥鹏与津南区政府进行产教融合示范区合作，引进一座教育综合体，带动津南区教育升级。

据悉新鸥鹏也会积极和政府、教育部门推进合作意向，对东侧的幼儿园和小学进行统筹考虑，发挥其自身的教育资源优势。

光听这配套，小编都有点羡慕住在这儿的人了。

●中圈——永旺。

津南永旺梦乐城，是目前永旺集团在天津较大的商业综合体。

日本企业对商业选址有极其苛刻的要求：

驾车10-15分钟内拥有100万常住人口；在将来有城市发展和住宅区扩大的可能性区域；可以预期有新的道路规划或者地铁线路规划；位于可以吸引大范围客流的核心干道交叉口处。

永旺是不可复制的，对于居民来说十个大公建不如一个永旺在家门口。

●外圈——国展商圈。

国家会展中心是商务部确定的第三个高级会展中心，全天津独一份。

它的级别和定位都非常高，建设力度也少有。

现在国展已经开始蓄能。未来还将构筑“大国展+大机场”的格局。

辛庄苑5分钟车程可达国展，未来47万㎡待商业用地，一旦开业与永旺南北呼应将形成5分钟65万㎡的惊人商业配套体量。

购物天堂衣食住行一条龙，双向5分钟商圈黄金价值注定会带动新庄苑住宅升值！

最后再给大家爆料个消息：

新鸥鹏教育城紧邻的鑫怡路，不止可以连通永旺，未来还会穿过天津大道，直通到国展大道和地铁站。

这也预示着，天津新鸥鹏教育城未来可以承接更多市区外溢和国展红利。

现在，还只是个开始。