去年滑铁卢,今年两大新兵PK!天津这个刚需板块又一纯新盘即将入局!

去年，津南区全年新房成交面积约170万㎡，同比上涨18%，达到近5年津南市场的成交峰值。

而其中的咸水沽板块，去年则是相对清淡，成交环比前年下降11%，新增供应则环比大跌70%。

一来是因为咸水沽是以地缘性为主的区域板块，主力客群的置业目的主要为刚需、刚改，这部分群体对价格的敏感度较高。

去年，津南某些板块开启大幅度以价换量的模式，咸水沽不可避免地受到周边板块的拖拽。

二来，目前咸水沽板块内在售项目不是卖了十多年的老盘，产品还是上一代的设计；要么就是尾盘；还有风险盘；基本谈不上品质。

如今的咸水沽，有望走出“颓废”，因为板块迎来了供应换挡期。

现阶段，板块内有两个新面孔，除了前不久入市的保利时代之外、纯新盘东亚新华国樾华府也即将亮相。

效果图、户型图已经呈现，正好血拼哥手里也有资料，我们今天来看看。

No.1

东亚新华国樾华府，位于津南区咸水沽板块，四至为：东至海怡路、南至津南大道、西至海鑫路、北至南华路。

首先，我们先来回顾下项目前身。

去年天津第二轮两集中供地中，东亚新华以总价4.41亿元、楼面价4783元/㎡摘得的津南（挂）2021-04号地块。

值得关注的是，该项目是继2014年河东东亚风尚国际之后，东亚在天津市场的第二个盘。

项目总建面13.4万㎡，容积率1.5，绿化率40%。

目前，项目已动工，产品为8-9层到顶的洋房，共计14栋楼，毛坯交房，售楼处预计6月中旬开放，预计6月底或7月初开盘，交房时间为2024年10月交房，价格待定。

△效果图

No.2

东亚新华国樾华府，共有5种户型，面积在79-132㎡之间，可以说覆盖需求面较广，贯穿了刚需、刚改、改善客群。

户型图已曝光，我们一起来看看。

△建面约79㎡

79㎡两室两厅一卫，这款户型较大的亮点就是做了一个宽厅，客厅开间达到5.3米；沙发后面的区域可以根据业主需求进行改造，可以摆放个书房，家中有小孩的可以弄成一个孩子的玩乐空间，或者摆放个乐器。

同时，进门处设计独立的玄关，满足小户型的收纳需求；

卫生间干湿分离，洗手盆旁边还单独设置了一个位置，用来摆放洗衣机。

餐桌旁边的区域可以摆放一组餐边柜，便于收纳；

整体来说，这是一款不错的两室户型，有尺度有功能性。

△建面约88㎡

单从面积来看，这款户型，实现了三室两卫设计，的确在天津楼市之中很少见！

内嵌式玄关，让小户型也有宽裕的储藏空间；

南向三面宽；主卧半套房式设计，带独立卫生间；

进门处左手边设计为玄关；右手边设计为次卫，干湿分离；

U型厨房，洗菜、切菜、炒菜，动线合理；

整体来说，这个紧凑型的小三室设计的还是不错的。

△建面约98㎡

98㎡三室两厅两卫，该户型与88㎡格局相似，只是每个功能间的尺度更宽阔一些。

No.3

看完了三款刚需户型，再来看看两款偏改善的户型。

△建面约112㎡

112㎡三室两厅两卫户型，一打眼这款户型就是一个很不错的三室。

玄关位置设计了嵌入式的柜体，可以设计成鞋柜、衣柜，方便收纳，同时能节约空间；

客厅采用了时下流行的大宽厅设计，面宽6.1米；

客厅、餐厅、厨房采用LDK一体化设计，通透、敞亮，视野更好；

餐厅一侧靠墙的位置，可以摆放一组餐边柜，可以用于收纳，也可以用作展示柜；

主卧套房式设计，带L型衣帽间和独立的干湿分离卫生间，提升了私密感和舒适度；

△建面约132㎡

132㎡同样是三室两厅两卫，整体格局与112㎡相似；

南向三面宽，整体面宽13.7米；

客厅开间达到7.2米，尺度更阔绰，业主可自主改造的空间更大；

这款户型与112㎡较大的不同就是，厨房变成了侧厨，一来可以减少油烟飘进餐厅等室内空间，二来餐厅拥有独立的空间。

这样一来，餐厅一侧也能靠近北侧窗户，通风、采光更好。

这款户型可以说是做到了大面宽，短进深，功能区丰富而完善，有点大宅的既视感。

整体来看，东亚新华国樾华府产品方面还是比较不错的。

新品的出现，将填补改善产品的少有，使区域内楼盘档次提升一档。

No.4

然而，东亚新华国樾华府也有“小危机”。

从位置上看，东亚新华国樾华府和保利时代相邻，两者可以称之为特别的竞品。

两者都是洋房社区，产品都是8-9层到顶的洋房。

接下来，我们再看看户型。

△左为东亚新华国樾府88㎡户型，右为保利时代89㎡户型

△左为东亚新华国樾华府98㎡户型，右为保利时代99㎡户型

△左为东亚新华国樾华府112㎡户型，右为保利时代113㎡户型

△左为东亚新华国樾华府132㎡户型，右为保利时代132㎡户型

从户型来看，东亚新华国樾华府和保利时代的面积段几乎相撞，布局也类似。

据销售人员表示，目前保利时代成交来看，项目的大户型要优于小户型。

目前，保利时代在售均价14500元/㎡。

所以，接下来，东亚新华国樾华府销售情况如何，就看价格了。

No.5

此外，从去年土地出让情况来看，咸水沽老城区土地开发殆尽，已经饱和。

所以，现在咸水沽发展重心正在逐步东扩。

保利时代和东亚新华国樾华府，两个新盘，恰好就处于咸水沽的新城。

作为一个新城，虽然距离配套成熟还需要很长时间，但是新城一旦启动建设，全新的城市界面更好开发。