高处不胜寒还是风景这边独好? ——第二批集中供地市区地块解析

此前天津土地交易服务中心公布了第二批集中供地的54块地块的具体详情，其中市区12宗、环城21宗和远郊21宗。综合来看，此次市区出让土地较多，但由于此次供地突发牵涉租赁用房指标的调整，最终哪些地块能够挂出还有待观察，此次中原研究院先对市区拟供出的12宗地块进行详细分析：

多伦道商混地块

该地块位于和平区多伦道，属于和平区最繁华的地段，周边多为大型商超，紧邻滨江道商圈，配套成熟，生活便利，可吸引市区教育改善及全天津终极置业客户群体。距离地块1.3公里的在售新房天成和平里成交均价6.3万元/㎡，周边二手房价格受产品面积影响较大，小面积户型销售速度更快，单价更高，成交均价在4.5-5.7万元/㎡。

中原研究院点评

二批供地中的玄铁重剑，地块区位条件少有，但商住比、微环境考验开发操盘能力，非实力房企难以驾驭。

郁江道D、E地块

地块位于河西区腹地，生活氛围成熟，适宜打造以地缘为主的改善项目。东至规划支路，南至解放南路，西至解放南路，北至浩江道。周边交通便利，教育、医疗、商业设施完善，但距离地铁较远。土地市场方面，河西区2019年至今成交土地8宗，土地市场整体成交量呈现上升趋势，住宅用地成交楼面价整体保持平稳，成交楼面价1.2-3.0万/㎡。周边在售新房小高成交价3.9-4.1万/㎡，洋房成交价4.2-4.3万/㎡，其中距离本案地块最近的项目绿城天津诚园去化良好，月均去化38套。

中原研究院点评

河西是市区改善项目的必争之地，但此地块狭长、规模小、微环境复杂且商业占比较高，住宅部分适宜发展面向主流需求的常规项目，且需要较强的成本控制能力。

安江里地块

地块位于河西区新梅江板块，东至桔林北路，南至浯水道，西至枫林路，北至泗水道。周边生活氛围成熟，适宜打造区域主流改善项目。项目周边周边教育、医疗设施完善，大型商场距离较远，且距离地铁6号线梅林路站0.7km。地块周边在售新房高层成交价3.6-3.9万元/㎡，小高成交价3.7-4.3万元/㎡，洋房成交价4.3-4.4万元/㎡，其中天津瑞府以性价比、中海天空之镜以产品力致胜，流速领跑区域。

中原研究院点评

新梅江市场影响已经形成规模效应，地块开发起点较高，但区域主要针对的改善客群容量尚存多少？区域竞品的存量也不可小觑，地块的开发需要准确把握市场节奏。

汪庄子1号地块

地块位于河东区，地块区位条件较好，整体规模适中，周边已有恒大帝景、招商雍景湾等成熟社区入住，地块市场兼容度较高，既可以打造适应地缘客群升级的改善型项目，也具备打造针对新天津人、年轻客群的流量型项目的可能。但地块容积率高达2.9，且须配建派出所、医疗服务中心、街道办事处等独立建筑，存在一定先天负担。周边次新房成交价在2.8-3.6万元/㎡。

中原研究院点评

地块开发方向的上限与下限之间空间较大，最终的项目呈现和开发回报完全取决于房企的操盘能力和投入程度。

东孙台棚改地块

地块位于河东区，临近海河，周边有二宫公园和富民公园。有街坊小学、第八十二中学、田庄中学等教育资源；第三中心医院等医疗资源；紧邻地铁5号线和9号线，交通便利。本项目位于河东区大直沽板块，根据产品规划和项目综合品质分析，附近能与本案对标的竞品项目数量稀少，目前区域内可对标的主要新房项目为农垦含章雅筑项目和二手房悦东嘉园。其中悦东嘉园二手房成交价精装3.6-3.7万元/㎡毛坯3.3-3.4万元/㎡。

中原研究院点评

住宅市场格局清晰，发展方向容易聚焦。36%的商业配比如何解决是地块的核心问题。

灵隐南里地块

地块位于南开区学府板块内。板块整体区位处于南开区红旗路以东的中高端居住板块，依托高校，局限性大，具备一定的居住氛围及人文底蕴。板块目前主力承接市场主流改善市场需求。项目周边教育、医疗、基本生活配套成熟，但对应小学大概率为南开小学，不属于南开区重点小学。

昌源里地块

地块位于南开区泛广开板块内。板块整体区位处于南开区红旗路以东的中高端居住板块，周边居住氛围成熟。土地市场方面，南开区2021年至今出让三宗土地，综合楼面价2.4-3.5万元/㎡。 

战备楼ABC地块

地块位于南开区咸阳路板块内。板块整体区位处于南开区红旗路以西的传统居住板块，周边居住氛围成熟。新房市场方面，南开区在售新房定位普通改善的均价在3.5-4.5万/㎡，定位终极改善的项目均价在5-6万/㎡。

中原研究院点评

钢丝上跳舞——南开区小规模的地块，可参考前序地块的开发进展。

铃铛阁地块

红桥区铃铛阁地块位于红桥区排名前列价值梯队的板块，与南开区一路之隔，东侧紧邻地铁1号线西北角站，交通便利，配套完善，地块先天具备吸引红桥地缘主流改善需求的条件，适宜打造改善小区。目前红桥区整体新房市场去化存在一定的压力，2021年1-5月成交面积仅3.6万㎡，基本与河北区并列全市较低。

中原研究院点评

地处红桥一线价值板块，但在红桥区改善市场整体疲软的背景下，合理控制预期是地块开发成败的关键。