国内城市更新案例研究——天津中原研究院

随着政策导向的明确，城市更新，特别是一二线城市核心城区的功能改造成为业内关注的新风口。但是在改造过程中，由于城市肌理不同、原著居民诉求差异及市场化手段不够丰富等方面的限制，目前缺少统一的标准和操作模式。

天津中原研究院从既往成功案例的分析出发，尝试从中汲取有借鉴意义的部分，以供参考：

南京秦淮小西湖

——以改善民生为前提的历史街区更新改造

微更新保留原有传统街巷肌理，贯彻以人民为中心的理念

项目简介

小西湖片区坐落于老城南门东地区，是南京市历史文化名城保护规划确定的22处历史风貌区之一，也称大油坊巷历史风貌区。位于内秦淮河东段以东，北侧靠近夫子庙历史文化街区，文化氛围浓厚，是南京老城8个传统民居类历史风貌区之一，也是南京城南整体风貌较为完整的明清传统民居区。

小西湖历史地段人口密集，涉及居民约1173户、2700人，工企单位25家，现状物质空间衰败不堪，建筑多为1-2层，市政公用设施严重不足，人均居住面积仅12平方米，远低于2018年全市34.26平方米的人均面积，亟待保护更新。

规划特色

堆草巷31号是改造后形成的“共生院”。在充分尊重民意的前提下，由居民方、产权方、建设方共同出资对房屋进行改造。一方面利用院内释放出来的公共空间，为留下的居民修建厨房、卫生间，增加功能性建设，改善生活条件；另一方面则是利用已搬迁房屋引进新型文化业态。

以堆草巷33号为代表的“共享院”，则是根据房屋位置特点而改造成功的公共空间。在产权不变的情况下，将原来的实体墙做成镂空的花墙，并打开后门对游客开放。改造后的堆草巷33号共享院清新雅致、花团锦簇，吸引着游客进入院内欣赏美景，分享片区改造给原住民带来的美好生活体验，也大大增加了片区的互动性和流动性。

平移安置

住房（改造中）

平移安置住房（建成后）

对小西湖片区内整体搬迁的院落，南京采取了“平移安置房模式”，平移安置房由一栋三层老公房改造而成，在居民全部自愿迁走之后对其进行改造，解决了居民生活困难、故土难离的问题。

规划亮点

小西湖历史风貌区的改造，从一开始就确立了“自我更新、有机更新、持续更新”的微更新策略；根据风貌区的空间格局及居民产权关系，规划设计了15个规划管控单元及127个微更新实施单元，实施“一房一策”制度；以“院落和幢”为单位，采用“公房腾退、私房收购或租赁腾迁、厂企房搬迁”的方式，降低人口密度，释放建筑空间；按照“共商、共建、共享、共赢”的基本原则，实施“小规模、渐进式”有机更新；保留原有建筑格局和传统街巷肌理，激发片区活力。

江西景德镇陶溪川国际创意产业园

——老旧厂房打造非遗文创街区

以非遗为文化底蕴打造城市名片，创业平台+学术论坛扩大影响力

项目简介

陶溪川位于世界瓷都景德镇市珠山区，总规划面积2平方公里，已建成的陶溪川一期，建筑面积8.9万平方米，以原宇宙瓷厂22栋老厂房为核心，以瓷为魂，是近现代陶瓷工业遗产保护利用项目。

陶瓷川的整体定位是建成一座集文化创意、购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型城市综合体，是中国首座以陶瓷文化为主体的一站式文化休闲娱乐旅游体验创意园区。

规划特色

1、艺术文化类业态占比高，艺术氛围浓厚

建成的街区内，经过业态不断调整，用于文化产业的建筑面积达7.3万平方米；引进品牌企业超过170家，其中文化企业近150家，占企业总数的80%以上，主要包含陶瓷创意、文化传播、美术展览、艺术设计、非遗保护、教育培训等。

2、学术论坛和教育培训活动丰富，注重人才培养

景德镇有多所开设陶瓷专业的本科类院校和一些培养专业性人才的大专类院校，又联合中央美院等知名高校进行定向人才培养，还定期举办国际性学术论坛和赛事，扩大陶瓷艺术的影响力。

3、提供创业平台，扶持文化创意产业

留在景德镇进行艺术创业的年轻人、陶艺家、创客们被称为“景漂”。政府为其提供了一系列创业优惠政策，通过打造青年创业平台和创意孵化器，渐渐形成了集创意、传统集市、线下商城、线上旗舰店为一体的“双创邑空间”。

4、引入轻龄客群品牌，塑造年轻时尚娱乐体验

著名时尚餐饮、主题特色旅店的入驻， “陶溪川•宇宙音乐节”等活动的举办，有助于吸引年轻客群。

陶溪川一期的的思路基本可以概括为： “修旧如旧”打造陶瓷厂工业场景——培养专业性人才——填入适应年轻人的内容（业态）—— 发展文化创意产业——形成IP。

规划亮点

遗产丰富。陶溪川以文化为基底，涵盖千年陶瓷文化和百年工业遗产。陶溪川核心启动区周边曾有11家国营老瓷厂，陶溪川陶瓷工业遗产众多，历史记忆丰富，是典型的城市老工业区。

设计前瞻。对被誉为“中国景德镇皇家瓷厂”的原宇宙瓷厂改造利用，完成厂内22栋风格各异的老厂房、工业建筑以及煤烧圆窑、隧道窑等工业设施的保护修缮，成为现代陶瓷工业遗产保护的典范、传统陶瓷产业转型升级的样本。

业态丰富。陶溪川建有陶瓷工业遗产博物馆、美术馆、中国美院敦品设计研究中心以及意大利法恩扎广场、美国门县广场等，国际范、强体验，混合业态、跨界经营，成为新文化、新商业的高端平台。

文化主导。建成的8.9万平方米街区内，用于文化产业的建筑面积达7.3万平方米，主要包含陶瓷创意、文化传播、美术展览、艺术设计、非遗保护、教育培训等。

上海静安NEO

——老厂房改造升级的精品城市综合体

被忽视的酒店升级价值，另辟蹊径的精品物业投资

项目简介

静安NEO，原名静安律德大厦，始建于1978年，前身为上海沪西纺织机械厂。项目紧邻上海核心商务区静安寺商圈，距离在建中的地铁14号线武定路站仅50米。项目位置优越，交通便利，独栋建筑适合整体改造，体量适中，流动性好，是城市更新领域不可多得的“价值洼地”，同时也是块难啃的“硬骨头”。历经四十年沧桑，大厦的老旧面貌与低效能已经和区域价值、城市形象不相匹配，亟待更新。

2017年9月，翰同资本创造性地采取“劣后捆绑，利益共享”的操作模式，邀请知名上市酒店集团华住集团做为项目基石投资人及酒店部分运营商，并引入金茂资本、大苑地产、北京信托等专业投资机构联合投资。

规划特色

翰同资本将项目打造为包含城市轻奢酒店CitiGO、盈石旗下的创意办公空间摩客Mall Work以及生活美学商业的精品商业综合体。酒店运营采取“专业劣后捆绑”模式，和有运营能力投资人形成利益捆绑，对项目运营管理水平形成保障，同时由翰同资本的资产管理专业团队进行总体运管统筹，使项目整体达成协同经营，项目于2018年12月竣工，即实现95%出租率。

大厦首层有CitiGO欢阁酒店的大堂，同时翰同资本引入百威旗下的精酿酒吧“拳击猫”与酒店大堂联营，轻奢酒店+知名酒吧吸引沪上网红纷纷打卡。

底商引进澳洲知名brunch餐厅-e.R CoffeeRoasters,沿街的橱窗外摆、冰滴咖啡更是为老城区增添一份活力。

位于2-3楼的摩客空间专注于为众多的中小型、创业型企业提供高效、舒适、便捷、趣味的办公空间。改造期间即实现预租，办公预租和大厦同步装修，竣工验收即可开业，无二次装修干扰及额外装修免租期，也实现了大厦开业即接近满租，最短时间达到稳定运营。

位于4-6楼的CitiGO欢阁酒店拥有120间精品客房，是华住酒店集团创造的其全新一代产品中较具代表性的主打社交共享，针对年轻潮流人群的轻奢酒店品牌，采用小客房、大公区的设计理念。

静安NEO顶楼的公共区还设置有屋顶露台，采用“酒店+N”模式，以社交客厅形式提供丰富的Party、驻唱、狂欢等活动体验。

规划亮点

存量物业改造升级，最需创新的运营模式重构业态。与一般商业综合体不同的是，静安NEO建筑面积虽仅7000平方米，却在单幢楼宇内融合了餐饮、零售、联合办公、酒店等业态。除此之外，静安NEO跳出“酒店不赚钱”的思维定势，成为排名前列个在商业地产存量改造领域，收购改建成酒店的项目。

改造后的静安NEO打破了传统楼宇运营的思维定势和藩篱，充分开放酒店、办公以及首层商业店铺等不同业态的管理界面，整个楼宇的用户在自由轻松的氛围中共用各类配套设施，极大程度提高了单位面积收益率，为投资人实现较佳回报。