独家发布!天津二手房房价地图出炉!2020楼市的机会点在哪?

天津楼市深度报道 2020-05-18 09:05:45
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这才是真实的二手房市场

从各种数据来看,天津二手房的确回暖了。

贝壳找房有三组最新数据,购房者不得不关注:

1.天津4月份二手房成交量5074套,比3月增长87.3%,同比去年3月增长15%。

2.天津4月份二手房带看量恢复到了去年年底翘尾行情的高点,五一期间再冲高,最高次达8037次/天,创下2020年以来的新记录。

有部分房源一天就成交,虽然是个案,也虽然是特殊时期的产物,但也能从侧面释放了二手房市场的热度。

抛开数据,天津二手房市场究竟怎样?真相又是如何?

NO. 1|壹

天津房价地图出炉,房价是涨是跌?

从数据来看,天津4月份二手房市场有所回暖,迅猛的是成交量,并非价格。

天津4月份二手房成交均价13141元/㎡,环比下跌0.35%。

同时,4月挂牌均价为22038元㎡,相对于3月份(22509元/㎡)下跌2.1%,挂牌价格的下降,说明房东预期在下降。

2.4月新增房源为34525套,环比3月(24860套)上涨38.9%,创近一年新高。

新增房源增加,说明房东卖房意愿增加。

这里有三派观点,其一是认为房东缺钱;其二是房东对后市不乐观;其三是为了置换资产。但不管怎样,市场上出现了大量的二手房,房价基本不会有大涨的可能。

接下来,我们来看下天津各区二手房两组数据:

第一组数据:天津核心区二手房价格涨幅情况一览

(数据来源贝壳找房)

第二组数据:天津带看量变化

(数据来源贝壳找房)

1.总体来看,天津二手房市场热度飙升,成交量上涨,但是成交价格依旧萎靡不振。

2.从价格上来看,仅西青区、东丽区这两个区的成交均价环比上涨,其它区域全线下跌,可以说明低总价、以价换量依旧为市场主流。

3.与3月份相比,天津二手房市场4月份带看量暴涨;带看量的大小,和区域二手房基数有关。

一般来说,市内六区带看量较大,南开区、河西区、河东区4月份位列核心区前三位置;从涨幅来看,市内六区中,和平区涨幅最大,因和平区带有强烈的学区属性,上半年入学需求量大,加之今年开始实行公民同招新政策,造成和平区学区老破小需求量骤升;其次,河西区、河北区紧随其后,涨幅分别为162%、134.6%。环城四区中,涨幅第一的为津南区,其次为西青区、北辰区,这也与当下区域热度不谋而合。

NO. 2|贰

二手房数据摸底,释放了什么信号?

根据贝壳找房数据,从 3 月 30 日到 5 月 3 日,南开区成交 575 套二手房,排名第一河西区成交了 527 套,排名第二,河东区、滨海新区、河北区、东丽区成交量位列其后。

大港4月份每周都稳坐二手房成交量第一的宝座,总价20-30万的白菜价房源批量出货;其次,王顶堤、中北镇、华明镇、向阳路也是成交的大热门区域。

4 月涨幅较高的板块有:小淀镇、富民路、大胡同、咸阳北路、张贵庄、尖山、新兴街、丁字沽街、邵公庄、二号桥。

从降价房源来看,涉及类型较多,总价跨度也较大。既有三四百万的高总价大户型,因为这个总价段,可选择的新房非常,二手房与新房相比几乎没有产品优势,降价是它的宿命;也有一百多万的小户型。

热门板块涨幅高于非热门板块涨幅。比如上面提到的涨幅较高的那些板块,区域二手房价格上涨肉眼可见。反之,一些没有任何优势的(交通、学区、品牌、产品等)二手房不管是成交价还是成交量,很难有突破。

面积段方面,70㎡以下的低总价房源最走俏,这部分房源的购房者多数可能为了落户、本地刚需;50㎡以下的房源在4月最后一周成交占比减少了3.81%,而90-120㎡反而增长了1.44%;120㎡以上的,从去年8月开始,一直占比6-7%,但4月占比能达到9%,说明环城次新房和市区改善类二手房需求量也上涨。

NO. 3|叁

哪些房子成交量很大?能不能捡漏?

一般来说,暴涨暴降,最能挑起市场亢奋。但恰恰相反,相比于深圳、北京的起飞,天津的二手房市场虽然成交量暴涨,但价格依旧下跌,这主要有两个原因。

1.来自于市场冷热的博弈

天津楼市的基本面,依然以新房市场为主,新房、二手房价格倒挂,“新房癌”也是普遍存在的现象。目前天津新房市场价格稳中有降,打折优惠促销比比皆是,传导到二手房市场,肯定也是以下降为主。

2016年天津楼市十分疯狂,新房一房难求,二手房毁约常有发生;2017年之后,调控进入深水期,加上新房供应增大,逐渐呈现出稳定态势,二手房市场也就开始走向良性,价格逐渐回归到正常水平。

2.来自于买家和卖家的博弈

买家认为新房还是比二手房划算,二手房还应该继续降价。而卖家认为,我不是因为看空楼市才卖房,而是因为选择而换仓。新房赌的是预期,二手房所见即所得。卖家惜售、买家也不着急买房,一定程度上出现了多空博弈和预期分化。

接下来,大家比较关心这两个问题:

1.哪些房子成交量很大、成交速度很快?

简单来说有三种:学区房,品牌房,次新房。

学区房大家都非常清楚,比如,和平区、河西区、南开区的学区房,尤其是和平区重点学区的老破小接近10万+;再比如,前段时间实验小学、逸阳小学等落户环城,周边二手房纷纷涨价……这就能说明学区房的保值性。

品牌房也很好理解,不管是市区六区还是环城四区,大品牌房企的二手房价格一定是要高于周边二手房的。

而次新房,房龄比较新,不管是户型格局还是景观设计,更贴合现代人的生活习惯,也是二手房市场上的香饽饽。

2.当下市场能不能捡漏,怎么捡漏?

捡漏并非一定是淘低价。目前市场上的“低价房源”,要不是全款,要不就是顶楼,或者有其它硬伤,相对于找笋盘,适合自己最重要。

给大家几点建议:

1.地段、品质、学区永远都是硬通货

这一点不难理解了,优质片区、优质品牌、优质学区的房源,只要价格不过分,刚挂出来就很抢手。

2.这三类房子不要碰

·不带学区的老破小/老破大,毫无升值潜力,自主也不舒服;

·不要买物业很差的小区,房屋维护、物业服务、物业和业主关系会越来越差,未来小区的业主层次也会越来越低;

·不要碰学区、地铁均没有的板块。

NO. 4|肆

结语

对于天津来说,目前二手房挂牌房源已突破12万套,新房项目也排队进场,市场已进入存量房时期。

但我们可以通过二手房,发现地段、品质,以及学区等一直都是二手房保值的因素,这是买二手房的第一个启示。

而第二个启示是,买二手房,最终的不是看现在的价格,而是关注未来的走势。比如,买房一定要选择有价值的区域,像市内六区的房价抗跌性是最好的,交易量也比较大,交易量越大,资产增加越快。

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