戴德梁行:天津写字楼需求稳定回升,零售市场供应放缓

天津房产快讯 2022-01-19 10:40:35
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天津,2022年1月19日——全球先进的房地产服务商戴德梁行发布2021年度天津市场回顾及展望相关数据,戴德梁行天津公司副总经理尤岚女士就天津土地、住宅、写字楼及零售市场进行综述。 土地市场遇政策调整,全年供求维稳 2021年,天津土地市场迎来政策调整,住宅用地施行“两集中”,从全年的住宅用地供销数

天津,2022年1月19日——全球先进的房地产服务商戴德梁行发布2021年度天津市场回顾及展望相关数据,戴德梁行天津公司副总经理尤岚女士就天津土地、住宅、写字楼及零售市场进行综述。

土地市场遇政策调整,全年供求维稳

2021年,天津土地市场迎来政策调整,住宅用地施行“两集中”,从全年的住宅用地供销数据看,2021年累计推出住宅规划建筑面积1,665.72万平方米,同比上涨12.9%;全年累计成交住宅规划建筑面积1,275.08万平方米,同比下降6.9%;成交楼面均价为8,124.25元/平方米,同比上涨20.5%。虽然天津土拍市场迎来较大政策调整,但总体来看,宅地市场供求两端均没有出现较大的波动。从三次土拍的情况来看,首批次土拍热度较高,优质地块受开发商追捧,出现多宗高溢价地块成交;为维护土拍市场稳定,二批次土拍规则调整,增加多重限制,市场降温明显,且部分出让地块利润空间有限,房企受年内资金周转限制,拿地更加谨慎,出现多宗流拍地块;三批次土拍持续预冷,成功出让地块均为底价成交。

受新出台土拍政策影响,2021年天津土地市场经历先升温后降温的过程,但全年整体市场供求表现相对稳健;展望2022年,“两集中”的供地模式还会继续推行,在“因城施策”政策大背景下,土拍竞买条件会随土拍市场的冷热表现进行适当调整,预计调控机制会更加精准完善,以此保证土拍市场平稳有序运行。2021年第二、第三两批次土拍遇冷,预计2022年上半年随着房企资金限制趋缓及城市供地结构调整,土拍热度或将适度回暖,提振市场信心。

住宅市场供应持续回落,成交量价同比上扬

自2018年起,天津市新建商品住宅市场年度供应量逐年萎缩,2021全年,天津新建商品住宅市场批准上市面积1,137.85万平方米,同比2020年下降18.3%;从市场需求表现看,近五年,新建商品住宅市场年均成交面积在1,245.85万平方米,需求表现平稳,2021全年,天津新建商品住宅市场累计成交面积1,246.18万平方米,同比2020年小幅上涨2.2%;成交价格方面,2021年市内六区、环城四区成交量占比同比2020年有所提高,从而带动整体市场成交价格呈现结构性上涨,2021年,天津市新建商品住宅成交均价为17,262元/平方米,同比2020年上涨4.3%。

天津房地产市场时刻紧跟国家政策调控脚步,精准调控,保证市场理性健康发展,预计2022年,国家政策还将继续坚持“房住不炒”的定位,整体市场发展将保持稳健节奏,市场预期回归理性,不会出现较大波动,整体房价预计持稳。

写字楼市场租赁需求稳定回升,租金小幅下调

2021全年天津甲级写字楼市场无新增写字楼项目入市,市场存量与去年年底持平,稳定在238.5万平方米。2021全年净吸纳量达128,781平方米,同比上涨17.2%,写字楼市场租赁需求稳定回升。在全年没有新增供应的情况下,市场稳定吸纳存量办公面积,年末空置率环比下降0.4个百分点,同比下降5.4个百分点至29.2%。2021年,从成交企业的行业类型来看,TMT、金融及房地产与建筑工程类企业为租赁市场的主要需求动力,分别占比全市成交份额的22%、19%和13%。截至2021年第四季度,全市平均成交租金水平继续小幅下调,环比下降1.6%,同比下降5.6%至每月每平方米人民币89.1元。

2022-2023年,预计将有4个项目约33.7万平方米的优质办公面积投放市场,新项目的入市将继续拉高市场空置,且继续为市场租金带来下行压力。天津作为京津冀协同发展的重要组成部分,将全力服务北京非首都功能疏解。未来,天津将逐步完善承接载体功能,优化承接结构,集聚更多企业来津布局,刺激推动天津第三产业的发展,届时,天津写字楼市场将迎来更多发展机遇。

零售市场需求低迷,供应放缓

2021年,受疫情影响,市区全年没有新优质购物中心项目入市,市场供应进一步放缓,年末市场存量稳定在242.6万平方米,零售市场整体需求表现低迷,全年市场吸纳量仅3,402平方米。截至四季度,全市购物中心平均报价租金与上季度基本持平,维持在人民币每月每平方米441.0元,空置率微降至11.1%。

目前,天津市核心区域零售市场容量基本饱和,市区内未来供应项目近八成处于非核心区域,且多为填补区域商业少有的社区型商业项目。未来三年,天津零售市场预计迎来7个优质项目入市,将为市场带来约62.7万平方米优质零售空间。大量的新增供应将使项目间的竞争加大,市场租金或将持续面临下行压力。近年来天津环城区域的建设与快速发展,多个品牌开发商开始入驻这些区域建设大型商业综合体。随着这些区域的发展成熟,天津零售市场版图将持续扩大,未来将有效提升天津商业市场整体活力。

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