戴德梁行:天津写字楼需求稳定回升,零售市场供应放缓

天津，2022年1月19日——全球先进的房地产服务商戴德梁行发布2021年度天津市场回顾及展望相关数据，戴德梁行天津公司副总经理尤岚女士就天津土地、住宅、写字楼及零售市场进行综述。

土地市场遇政策调整，全年供求维稳

2021年，天津土地市场迎来政策调整，住宅用地施行“两集中”，从全年的住宅用地供销数据看，2021年累计推出住宅规划建筑面积1,665.72万平方米，同比上涨12.9%；全年累计成交住宅规划建筑面积1,275.08万平方米，同比下降6.9%；成交楼面均价为8,124.25元/平方米，同比上涨20.5%。虽然天津土拍市场迎来较大政策调整，但总体来看，宅地市场供求两端均没有出现较大的波动。从三次土拍的情况来看，首批次土拍热度较高，优质地块受开发商追捧，出现多宗高溢价地块成交；为维护土拍市场稳定，二批次土拍规则调整，增加多重限制，市场降温明显，且部分出让地块利润空间有限，房企受年内资金周转限制，拿地更加谨慎，出现多宗流拍地块；三批次土拍持续预冷，成功出让地块均为底价成交。

受新出台土拍政策影响，2021年天津土地市场经历先升温后降温的过程，但全年整体市场供求表现相对稳健；展望2022年，“两集中”的供地模式还会继续推行，在“因城施策”政策大背景下，土拍竞买条件会随土拍市场的冷热表现进行适当调整，预计调控机制会更加精准完善，以此保证土拍市场平稳有序运行。2021年第二、第三两批次土拍遇冷，预计2022年上半年随着房企资金限制趋缓及城市供地结构调整，土拍热度或将适度回暖，提振市场信心。

住宅市场供应持续回落，成交量价同比上扬

自2018年起，天津市新建商品住宅市场年度供应量逐年萎缩，2021全年，天津新建商品住宅市场批准上市面积1,137.85万平方米，同比2020年下降18.3%；从市场需求表现看，近五年，新建商品住宅市场年均成交面积在1,245.85万平方米，需求表现平稳，2021全年，天津新建商品住宅市场累计成交面积1,246.18万平方米，同比2020年小幅上涨2.2%；成交价格方面，2021年市内六区、环城四区成交量占比同比2020年有所提高，从而带动整体市场成交价格呈现结构性上涨，2021年，天津市新建商品住宅成交均价为17,262元/平方米，同比2020年上涨4.3%。

天津房地产市场时刻紧跟国家政策调控脚步，精准调控，保证市场理性健康发展，预计2022年，国家政策还将继续坚持“房住不炒”的定位，整体市场发展将保持稳健节奏，市场预期回归理性，不会出现较大波动，整体房价预计持稳。

写字楼市场租赁需求稳定回升，租金小幅下调

2021全年天津甲级写字楼市场无新增写字楼项目入市，市场存量与去年年底持平，稳定在238.5万平方米。2021全年净吸纳量达128,781平方米，同比上涨17.2%，写字楼市场租赁需求稳定回升。在全年没有新增供应的情况下，市场稳定吸纳存量办公面积，年末空置率环比下降0.4个百分点，同比下降5.4个百分点至29.2%。2021年，从成交企业的行业类型来看，TMT、金融及房地产与建筑工程类企业为租赁市场的主要需求动力，分别占比全市成交份额的22%、19%和13%。截至2021年第四季度，全市平均成交租金水平继续小幅下调，环比下降1.6%，同比下降5.6%至每月每平方米人民币89.1元。

2022-2023年，预计将有4个项目约33.7万平方米的优质办公面积投放市场，新项目的入市将继续拉高市场空置，且继续为市场租金带来下行压力。天津作为京津冀协同发展的重要组成部分，将全力服务北京非首都功能疏解。未来，天津将逐步完善承接载体功能，优化承接结构，集聚更多企业来津布局，刺激推动天津第三产业的发展，届时，天津写字楼市场将迎来更多发展机遇。

零售市场需求低迷，供应放缓

2021年，受疫情影响，市区全年没有新优质购物中心项目入市，市场供应进一步放缓，年末市场存量稳定在242.6万平方米，零售市场整体需求表现低迷，全年市场吸纳量仅3,402平方米。截至四季度，全市购物中心平均报价租金与上季度基本持平，维持在人民币每月每平方米441.0元，空置率微降至11.1%。

目前，天津市核心区域零售市场容量基本饱和，市区内未来供应项目近八成处于非核心区域，且多为填补区域商业少有的社区型商业项目。未来三年，天津零售市场预计迎来7个优质项目入市，将为市场带来约62.7万平方米优质零售空间。大量的新增供应将使项目间的竞争加大，市场租金或将持续面临下行压力。近年来天津环城区域的建设与快速发展，多个品牌开发商开始入驻这些区域建设大型商业综合体。随着这些区域的发展成熟，天津零售市场版图将持续扩大，未来将有效提升天津商业市场整体活力。