冷热不均!市区热度飙升 环城进入冷静模式 远郊某盘闹维权

天津楼市深度报道 2021-01-08 15:41:28
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热盘榜

2020年落下帷幕,回顾2020年天津楼市成交情况,全年天津新建商品住宅成交建筑面积1283万平米,成交金额2106.5亿元,商品住宅成交均价为16419元/平米。

△数据来源:CRIC

全市金额销售榜,榜首销售额约35.9亿元,前十门槛约18.7亿元;榜单前几位以市区、滨海核心区改善盘为主,和热销明星楼盘。

未来城以35.9亿元蝉联全市销售金额榜,位于北辰环内板块,是集住宅、商业、教育、生态、商务、酒店等业态为一体的复合型大盘,月度榜单中未来城也是常客。

中海城市广场钻石湾,位于河东区海河东路板块,占据海河一线河景,稀缺的市区土地与海河自然资源相融合,项目具有得天独厚的优势。以超高性价比吸引全市客户,入市以来,销售成绩一直表现不俗。

和平翰林公馆,位于和平区南京路,地理位置相当优越,占据着天津市最优的教育资源,医疗、产业、交通、商业等配套非常丰富。年中话题热度较高,因划为天津市实验小学学区片,受到不少家长的热烈追捧。

全市面积销售榜,榜首销售建筑面积约19.8万㎡,前十门槛约9.7万㎡;榜单前几位大盘居多,中等体量的改善楼盘其次。

前三位中,富力占据两盘席位,天津富力新城 and 富力又一城两大盘项目助力富力常年位于房企榜单中头部位置;第二名为金额榜榜首未来城。

天津富力新城,位于静海区团泊新城东区,连续五年领跑静海区。该项目为268万方占团泊东59%的土地,高层、洋房、别墅,全线产品规划,打造全生命周期项目。

富力又一城,位于津南区咸水沽板块,连续五年领跑津南区。也同样是集居住、商业、办公、休闲为一体的超级大盘。小区的中轴为大型商业街区,西南侧紧邻津南实验小学,项目内部有明确的功能分区和配套区域。

2020年的房地产市场发生了很大的变化,眼看已经到了2021年,楼市打折不断,那么,房价降温会持续吗?这恐怕是所有购房者都关心的问题。判断未来房价走向,不仅要看眼前的变化,也要看长期趋势。

△2020年2月-2021年1月新房房价走势图

从房价走势可以看出,2020年全年,楼市3月迎来小阳春,此后一路走跌,9月随着“金九”的到来楼市小幅回温,随后又开始下滑。

△2020年2月-2021年1月二手房房价走势图

天津二手房市场显得有些萧索,从3月的一次强势拉升以为二手房市场的春天要来了,却不曾想市场是越发的冰冷,均价一路走低!

可以预见的是,在“住房不炒”的政策下今年的新房房价或继续阴跌,不管市场如何变化,购房者最重要的一点就是要认清自己的状态,刚需自住情况下抓紧上车,布局核心区域,抓住这波价格红利!炒房投资者谨慎出手,保证自己的现金流比什么都重要。

2021年首周,搜狐焦点热盘榜出炉,市区共5个项目上榜,环城3个项目上榜,远郊2个项目上榜。

让我们一起看看购房者都关注哪些楼盘?

市区热度上涨 改善需求释放

此次市区共有5个上榜热盘榜,分别涉及南开区、河东区、红桥区、和平区这四个区域。

·南开区——南开府

南开府也算是热盘榜的常客了,这个项目是南开区少有的不属于地王的项目,虽然它不是地王,但是它的亮点倒是不少。

△南开府实景

首先就是它的容积率,仅0.79!放眼市区六区,容积率最低的也得2.0,0.79的容积率太魔幻了。

整个项目共5栋住宅,156套房源,都是6层到顶的电梯洋房,纯洋房居住社区,这就决定了它的低密宜居属性。另外南北40多米的超宽楼间距,最大日照间隔能达到1:2,采光视野极佳。

第二个亮点,就是自带商业。一共156套房源的社区,还自带商业配套,临街一二层均为商业,面积约1300平米,未来可以作为社区生活配套。

第三个亮点,就是价格。洋房均价46000元/平米,顶楼和一楼稍贵一些,标准层单价大约40000元/平米出头,这个价格可以说是非常有性价比了。

对比一下南开区其它在售项目,南开宸院洋房均价45000元/平米;南开1911洋房68000元/平米;金地阅千峯洋房XX元/平米;正荣紫阙洋房XX元/平米。

南开府单价4万多,最低门槛300多万,买一套南开区0.79容积率的洋房,咨询热度高不是没有理由的。

·河东区——海河金茂府

海河金茂府从首次亮相至今,就承载着来自各界深厚的期待,作为天津第一座金茂府产品,也是金茂天津的第一个作品,它的每一步动作都备受关注。

△海河金茂府月辉雅苑交付实拍

2020年12月30日,海河金茂府正式交付,从现场来看,交付流程有条不紊,交付的产品也令广大业主非常满意,当初宣传的各种装修细节,基本都在最终交付的大区实楼中看到了,达到了当年宣传的效果。

可以说,在交房即维权的当下,海河金茂府的产品高兑现度让人眼前一亮,对得起豪宅及金茂的标签。

·红桥区——荣盛碧桂园云鼎、九和府

荣盛碧桂园云鼎,位于红桥区红旗路与邵公庄大街交口东南侧,占据了西站城市副中心的核心板块位置。

整个项目拥有上个地块,其中B地块为居住地块,占地约为2.9万平米,总建面为6.8万平米,容积率为1.88。

项目以小高层与洋房这样的低密产品为主,一共9栋楼。包括4栋17层到顶的高层,2栋11层到顶的小高层,以及3栋7层到顶的洋房。

△荣盛碧桂园云鼎区位图

项目属于西站板块,独享南运河头排河景资源,拥有地铁1号线和6号线双轨交资源,周边还有多达15条的公交线路途经,交通出行便捷快速。

生活配套方面,麦德龙、红星美凯龙、人民医院等近在咫尺,可满足日常生活所需。

目前项目已经开盘,首开小高层1、2号楼,1号楼17层到顶,面积为83、103平米,均价34500元/平米;2号楼11层到顶,面积为125平米,均价37000-38000元/平米。

九和府,目前红桥区最便宜的项目,高层89-120平米,单价约24000元/平米,整个市区住宅就河东的凯旋门比它九和府便宜,算是市区门槛级项目。

△九和府区位图

从位置上看,九和府所在的佳园里是老城区,距离地铁1号线佳园里站630米左右。周边生活配套一应俱全,临近的北辰瑞景板块也是一个成熟的生活片区。

对于预算有限,又想住在市区的购房者来说,九和府是个不错的选择。

·和平区——天成和平里

△天成和平里效果图

天成和平里是目前和平区内唯一在售的70年住宅项目,兼顾学区和改善。

从产品上看,天成和平里仅3栋楼,两侧是29层到顶的高层,中间是7层到顶的洋房,两梯四户,高层出房率74%。

从位置上看,项目距离地铁1号线鞍山道站A出口约400米,周边还规划有地铁4号线;商业方面步行到滨江道大约1公里;500米范围内步行可到达天津医大总医院、眼科医院、血液病医院、解放军272医院等。

学校方面,除了自建幼儿园外,距离鞍山道小学万全校区步行约310米,距离万全道小学西藏路校区步行约380米,距鞍山道小学本部步行约600米。

目前项目主推高层89-120平米2-3室,均价66000元/平米。据成交数据显示,截至2020年11月底,项目一共签约16套,签约均价63194元/平米。

环城热点板块备受关注

·西青区——格调松间

△格调松间效果图

又是格调,格调无论在产品的成熟度还是个性标签的打造上,都堪称天津改善市场上的出类拔萃者。

这么多年,格调优秀的口碑一方面来源于优质园林绿化的打造上,另一方面来源于格调对已经交付项目的维护,比如大堂翻新、路面修路、园林养护升级等,每年都付出巨大的精力、人力与财力。

格调松间也是个“现象级”楼盘,每次开盘都售罄,在疯狂抢房的2016年、限购重启的2017年,亦或在举步维艰的2018年、2019年节奏从未改变。

项目已于2020年交房,目前南里洋房8#和小高层20#即将开盘,180-240平米的四居洋房,112-130平米的三居小高层,现房,开盘价格待定。

津南区——天津美的云熙府、仁恒海和院

△天津美的云熙府效果图

2020年津南国展西板块可谓是天津最为瞩目的区域,天津美的云熙府作为板块内最早入市的项目收获颇丰。

据数据显示,美的云熙府自入市开售至今半年累计销售10亿元,受到13000余组市场客户的认可,持续位列天津环城成交金额、面积前十,津南前二。

亮眼的数据背后必然是购房者对项目的高度认可。

首先,从大位置来看,美的云熙府所在国展西片区,作为国展板块的重要组团,规划用地面积266万平米,涵盖了住宅及商业,此外还将打造尺度宜人的街道空间,为居民提供绿色宜居的居住环境。

从品牌来看,美的置业,智慧地产制造商,中国上市房企26强,品牌品质有保障。

项目周边交通便利,距离地铁1号线洪泥河东站步行约340米,是区域内距离地铁站最近的项目,周边国展大道预计2021年1季度开通,白万路与天津大道互通式立交桥已列入建设计划,未来南北双大道将接连天津主城。

从教育资源来看,美的云熙府周边拥有天津实验中学。河西一幼、师大二附小等优质教育资源,未来子女上学不发愁。

众多优质资源叠加,天津美的云熙府想不火都难。

△仁恒海和院效果图

仁恒海和院,位于津南区海教园板块,据克而瑞数据显示,2020年该项目连续11个月蝉联海教园成交额TOP 1。

整体来看,仁恒海和院总用地面积88347.4平米,容积率1.3,建筑密度20%,绿化率40%。采取纯洋房布局,7层+8层+9层+11层的组合。

从产品上看,仁恒海和院最小101平米,最大211平米,户型尺度偏大,适合刚改及改善型购房者。在户型的打造上,除了最小的101平米是三开间朝南以外,其余户型均能做到四开间朝南,211平米还做到了五开间朝南。

从最新曝光的实景来看,仁恒海和院南苑已经达到竣工验收条件,不知道这次的交付能否让业主满意呢?我们将持续关注。

远郊仅静海上榜

远郊区域中,仅静海有2个项目上榜,分别为静海万达御府世家和新湖美丽洲。

其实从距离上看,静海是远郊五区中距离天津主城区最近的一个,所以吸引了不少刚需购房者的目光。

△静海万达御府世家区位图

静海万达御府世家,位于静海市主城区。

众多周知,静海相对有名的是团泊东、团泊西两大板块,老城区发展基本饱和,固有的环境和居住条件很难改善,所以市场上对于改善居住条件的需求很强烈。

所以针对静海城区市场现状,万达择址静海新城,打造高端住宅“御”系,定位城市核心区的高端低密改善宜居大盘,而“御”系在全国仅有5个作品,天津的静海万达御府世家是全国第五个,也是天津第一个”御”系项目。

该盘超大体量,分为五个地块开发,其中A、E地块为一期,C地块为二期,B地块为商业规划用地,D地块则是万达广场所在。

项目已于2020年12月底开盘,首开推出的房源位于A地块、E地块,产品面积区间在89-139平米之间,无论是刚需,还是改善,各种需求均能满足,容积率仅为1.84,绿化率40%。

另外,提到万达不得不提到万达广场,这个项目D地块将建设万达广场,规划建筑面积10.8万平米,地下1层,地上3层,其中地上部分建筑面积7.6万平米,地下部分3.26万平米,这也是静海第一座万达广场。

万达曾喊出口号“万达广场就是城市中心”,万达广场的落位不仅能提升周边的城市界面,还能带来大量的人群,,这也给了万达御府世家强有力的价值支撑。

据官方口径,项目首开的洋房产品,当天全部售罄,后续还将持续加推,总体来看,这个项目的看点还有很多,值得持续关注。

△新湖美丽洲效果图

新湖美丽洲,位于静海团泊大道与盛湖路交口,属于70年大产权的住宅项目,项目有小高层、洋房、联排别墅等。

上周这个项目迎来了交房,这也是2021年团泊西板块第一个交房的项目。这个项目之所以上了热搜榜,想必也是和交房有关的。

据业主爆料,交房现场业主和物业之间发生了一些不愉快,业主也在收房过程中发现了一些小问题,比如窗户与下水管太近,空调外挂机设计容易向内渗水等,绿化不达标等等,目前双方就此事也是在沟通过程中。

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