冷热不均!市区热度飙升 环城进入冷静模式 远郊某盘闹维权

2020年落下帷幕，回顾2020年天津楼市成交情况，全年天津新建商品住宅成交建筑面积1283万平米，成交金额2106.5亿元，商品住宅成交均价为16419元/平米。

△数据来源：CRIC

全市金额销售榜，榜首销售额约35.9亿元，前十门槛约18.7亿元；榜单前几位以市区、滨海核心区改善盘为主，和热销明星楼盘。

未来城以35.9亿元蝉联全市销售金额榜，位于北辰环内板块，是集住宅、商业、教育、生态、商务、酒店等业态为一体的复合型大盘，月度榜单中未来城也是常客。

中海城市广场钻石湾，位于河东区海河东路板块，占据海河一线河景，稀缺的市区土地与海河自然资源相融合，项目具有得天独厚的优势。以超高性价比吸引全市客户，入市以来，销售成绩一直表现不俗。

和平翰林公馆，位于和平区南京路，地理位置相当优越，占据着天津市最优的教育资源，医疗、产业、交通、商业等配套非常丰富。年中话题热度较高，因划为天津市实验小学学区片，受到不少家长的热烈追捧。

全市面积销售榜，榜首销售建筑面积约19.8万㎡，前十门槛约9.7万㎡；榜单前几位大盘居多，中等体量的改善楼盘其次。

前三位中，富力占据两盘席位，天津富力新城 and 富力又一城两大盘项目助力富力常年位于房企榜单中头部位置；第二名为金额榜榜首未来城。

天津富力新城，位于静海区团泊新城东区，连续五年领跑静海区。该项目为268万方占团泊东59%的土地，高层、洋房、别墅，全线产品规划，打造全生命周期项目。

富力又一城，位于津南区咸水沽板块，连续五年领跑津南区。也同样是集居住、商业、办公、休闲为一体的超级大盘。小区的中轴为大型商业街区，西南侧紧邻津南实验小学，项目内部有明确的功能分区和配套区域。

2020年的房地产市场发生了很大的变化，眼看已经到了2021年，楼市打折不断，那么，房价降温会持续吗？这恐怕是所有购房者都关心的问题。判断未来房价走向，不仅要看眼前的变化，也要看长期趋势。

△2020年2月-2021年1月新房房价走势图

从房价走势可以看出，2020年全年，楼市3月迎来小阳春，此后一路走跌，9月随着“金九”的到来楼市小幅回温，随后又开始下滑。

△2020年2月-2021年1月二手房房价走势图

天津二手房市场显得有些萧索，从3月的一次强势拉升以为二手房市场的春天要来了，却不曾想市场是越发的冰冷，均价一路走低！

可以预见的是，在“住房不炒”的政策下今年的新房房价或继续阴跌，不管市场如何变化，购房者最重要的一点就是要认清自己的状态，刚需自住情况下抓紧上车，布局核心区域，抓住这波价格红利！炒房投资者谨慎出手，保证自己的现金流比什么都重要。

2021年首周，搜狐焦点热盘榜出炉，市区共5个项目上榜，环城3个项目上榜，远郊2个项目上榜。

让我们一起看看购房者都关注哪些楼盘？

市区热度上涨 改善需求释放

此次市区共有5个上榜热盘榜，分别涉及南开区、河东区、红桥区、和平区这四个区域。

·南开区——南开府

南开府也算是热盘榜的常客了，这个项目是南开区少有的不属于地王的项目，虽然它不是地王，但是它的亮点倒是不少。

△南开府实景

首先就是它的容积率，仅0.79！放眼市区六区，容积率较低的也得2.0，0.79的容积率太魔幻了。

整个项目共5栋住宅，156套房源，都是6层到顶的电梯洋房，纯洋房居住社区，这就决定了它的低密宜居属性。另外南北40多米的超宽楼间距，较大日照间隔能达到1:2，采光视野优质。

第二个亮点，就是自带商业。一共156套房源的社区，还自带商业配套，临街一二层均为商业，面积约1300平米，未来可以作为社区生活配套。

第三个亮点，就是价格。洋房均价46000元/平米，顶楼和一楼稍贵一些，标准层单价大约40000元/平米出头，这个价格可以说是非常有性价比了。

对比一下南开区其它在售项目，南开宸院洋房均价45000元/平米；南开1911洋房68000元/平米；金地阅千峯洋房XX元/平米；正荣紫阙洋房XX元/平米。

南开府单价4万多，较低门槛300多万，买一套南开区0.79容积率的洋房，咨询热度高不是没有理由的。

·河东区——海河金茂府

海河金茂府从首次亮相至今，就承载着来自各界深厚的期待，作为天津排名前列座金茂府产品，也是金茂天津的排名前列个作品，它的每一步动作都备受关注。

△海河金茂府月辉雅苑交付实拍

2020年12月30日，海河金茂府正式交付，从现场来看，交付流程有条不紊，交付的产品也令广大业主非常满意，当初宣传的各种装修细节，基本都在最终交付的大区实楼中看到了，达到了当年宣传的效果。

可以说，在交房即维权的当下，海河金茂府的产品高兑现度让人眼前一亮，对得起豪宅及金茂的标签。

·红桥区——荣盛碧桂园云鼎、九和府

荣盛碧桂园云鼎，位于红桥区红旗路与邵公庄大街交口东南侧，占据了西站城市副中心的核心板块位置。

整个项目拥有上个地块，其中B地块为居住地块，占地约为2.9万平米，总建面为6.8万平米，容积率为1.88。

项目以小高层与洋房这样的低密产品为主，一共9栋楼。包括4栋17层到顶的高层，2栋11层到顶的小高层，以及3栋7层到顶的洋房。

△荣盛碧桂园云鼎区位图

项目属于西站板块，独享南运河头排河景资源，拥有地铁1号线和6号线双轨交资源，周边还有多达15条的公交线路途经，交通出行便捷快速。

生活配套方面，麦德龙、红星美凯龙、人民医院等近在咫尺，可满足日常生活所需。

目前项目已经开盘，首开小高层1、2号楼，1号楼17层到顶，面积为83、103平米，均价34500元/平米；2号楼11层到顶，面积为125平米，均价37000-38000元/平米。

九和府，目前红桥区较便宜的项目，高层89-120平米，单价约24000元/平米，整个市区住宅就河东的凯旋门比它九和府便宜，算是市区门槛级项目。

△九和府区位图

从位置上看，九和府所在的佳园里是老城区，距离地铁1号线佳园里站630米左右。周边生活配套一应俱全，临近的北辰瑞景板块也是一个成熟的生活片区。

对于预算有限，又想住在市区的购房者来说，九和府是个不错的选择。

·和平区——天成和平里

△天成和平里效果图

天成和平里是目前和平区内少有在售的70年住宅项目，兼顾学区和改善。

从产品上看，天成和平里仅3栋楼，两侧是29层到顶的高层，中间是7层到顶的洋房，两梯四户，高层出房率74%。

从位置上看，项目距离地铁1号线鞍山道站A出口约400米，周边还规划有地铁4号线；商业方面步行到滨江道大约1公里；500米范围内步行可到达天津医大总医院、眼科医院、血液病医院、解放军272医院等。

学校方面，除了自建幼儿园外，距离鞍山道小学万全校区步行约310米，距离万全道小学西藏路校区步行约380米，距鞍山道小学本部步行约600米。

目前项目主推高层89-120平米2-3室，均价66000元/平米。据成交数据显示，截至2020年11月底，项目一共签约16套，签约均价63194元/平米。

环城热点板块备受关注

·西青区——格调松间

△格调松间效果图

又是格调，格调无论在产品的成熟度还是个性标签的打造上，都堪称天津改善市场上的出类拔萃者。

这么多年，格调优秀的口碑一方面来源于优质园林绿化的打造上，另一方面来源于格调对已经交付项目的维护，比如大堂翻新、路面修路、园林养护升级等，每年都付出巨大的精力、人力与财力。

格调松间也是个“现象级”楼盘，每次开盘都售罄，在疯狂抢房的2016年、限购重启的2017年，亦或在举步维艰的2018年、2019年节奏从未改变。

项目已于2020年交房，目前南里洋房8#和小高层20#即将开盘，180-240平米的四居洋房，112-130平米的三居小高层，现房，开盘价格待定。

津南区——天津美的云熙府、仁恒海和院

△天津美的云熙府效果图

2020年津南国展西板块可谓是天津最为瞩目的区域，天津美的云熙府作为板块内最早入市的项目收获颇丰。

据数据显示，美的云熙府自入市开售至今半年累计销售10亿元，受到13000余组市场客户的认可，持续位列天津环城成交金额、面积前十，津南前二。

亮眼的数据背后必然是购房者对项目的高度认可。

首先，从大位置来看，美的云熙府所在国展西片区，作为国展板块的重要组团，规划用地面积266万平米，涵盖了住宅及商业，此外还将打造尺度宜人的街道空间，为居民提供绿色宜居的居住环境。

从品牌来看，美的置业，智慧地产制造商，中国上市房企26强，品牌品质有保障。

项目周边交通便利，距离地铁1号线洪泥河东站步行约340米，是区域内距离地铁站最近的项目，周边国展大道预计2021年1季度开通，白万路与天津大道互通式立交桥已列入建设计划，未来南北双大道将接连天津主城。

从教育资源来看，美的云熙府周边拥有天津实验中学。河西一幼、师大二附小等优质教育资源，未来子女上学不发愁。

众多优质资源叠加，天津美的云熙府想不火都难。

△仁恒海和院效果图

仁恒海和院，位于津南区海教园板块，据克而瑞数据显示，2020年该项目连续11个月蝉联海教园成交额TOP 1。

整体来看，仁恒海和院总用地面积88347.4平米，容积率1.3，建筑密度20%，绿化率40%。采取纯洋房布局，7层+8层+9层+11层的组合。

从产品上看，仁恒海和院最小101平米，较大211平米，户型尺度偏大，适合刚改及改善型购房者。在户型的打造上，除了最小的101平米是三开间朝南以外，其余户型均能做到四开间朝南，211平米还做到了五开间朝南。

从较新曝光的实景来看，仁恒海和院南苑已经达到竣工验收条件，不知道这次的交付能否让业主满意呢？我们将持续关注。

远郊仅静海上榜

远郊区域中，仅静海有2个项目上榜，分别为静海万达御府世家和新湖美丽洲。

其实从距离上看，静海是远郊五区中距离天津主城区最近的一个，所以吸引了不少刚需购房者的目光。

△静海万达御府世家区位图

静海万达御府世家，位于静海市主城区。

众多周知，静海相对有名的是团泊东、团泊西两大板块，老城区发展基本饱和，固有的环境和居住条件很难改善，所以市场上对于改善居住条件的需求很强烈。

所以针对静海城区市场现状，万达择址静海新城，打造高端住宅“御”系，定位城市核心区的高端低密改善宜居大盘，而“御”系在全国仅有5个作品，天津的静海万达御府世家是全国第五个，也是天津排名前列个”御”系项目。

该盘超大体量，分为五个地块开发，其中A、E地块为一期，C地块为二期，B地块为商业规划用地，D地块则是万达广场所在。

项目已于2020年12月底开盘，首开推出的房源位于A地块、E地块，产品面积区间在89-139平米之间，无论是刚需，还是改善，各种需求均能满足，容积率仅为1.84，绿化率40%。

另外，提到万达不得不提到万达广场，这个项目D地块将建设万达广场，规划建筑面积10.8万平米，地下1层，地上3层，其中地上部分建筑面积7.6万平米，地下部分3.26万平米，这也是静海排名前列座万达广场。

万达曾喊出口号“万达广场就是城市中心”，万达广场的落位不仅能提升周边的城市界面，还能带来大量的人群，，这也给了万达御府世家强有力的价值支撑。

据官方口径，项目首开的洋房产品，当天全部售罄，后续还将持续加推，总体来看，这个项目的看点还有很多，值得持续关注。

△新湖美丽洲效果图

新湖美丽洲，位于静海团泊大道与盛湖路交口，属于70年大产权的住宅项目，项目有小高层、洋房、联排别墅等。

上周这个项目迎来了交房，这也是2021年团泊西板块排名前列个交房的项目。这个项目之所以上了热搜榜，想必也是和交房有关的。

据业主爆料，交房现场业主和物业之间发生了一些不愉快，业主也在收房过程中发现了一些小问题，比如窗户与下水管太近，空调外挂机设计容易向内渗水等，绿化不达标等等，目前双方就此事也是在沟通过程中。