逐渐“高端”起来的红桥区 为什么买房人不买账?

天津市六区中的“小透明”红桥区，最近迎来一个重磅消息。

4月1日，红桥区与河西区举行教育项目合作签约仪式，未来金潞园地块将引入河西二幼和上海道小学作为教育配套。

（签约仪式现场）

上海道小学作为天津老牌的重点小学，对家长的吸引力是巨大的，可想而知，未来这个项目入市必定会很“热”。

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我们先来了解一下金潞园地块。

土地方面，2021年1月20日，仁恒以总价15亿元摘得津红纪（挂）2020-021号地，折合成交楼面价15418元/平米。

该地块为原团结村社区棚改拆迁后整理而成，因东邻金潞园社区，所以得名金潞园地块。

（金潞园地块位置）

规划方面，3月26日，该宗地的规划图曝光，显示共有12栋住宅，包括4栋5-7层的洋房；2栋11层到顶的小高层；6栋24-27层到顶的高层，共670套房源。

（金潞园地块规划图）

据悉，项目将分为两期建设，小高层和高层为一期，洋房为二期。小道消息释放的高层均价在33000元/平米。

不过血拼哥预计会比这个价格高，毕竟项目区位优势明显，还有地铁1号线、红桥公园等配套的加持，加上引入的上海道重点学校。

这个项目的高端人设就“立”起来了，吸纳买房人的亮点很足。

但是，这一个项目不能代表整个区域。

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我们都知道，红桥区一直以来是市区房价的“洼地”，越是高端的贵价新房，去化越难。

这是区域价值与购买力之间的矛盾，简单说就是刚需买不起，改善看不上。

为何呢？原因有三。

1、城市界面差。

红桥区可以说是天津市区棚户区改造的重点区域，因为发展早，红桥的老房子太多了。

零散平房多，房屋布局凌乱、街道卫生差等造成了大家对红桥区域界面的印象难以改观。

（改造前的金潞园）

尽管，经过三年清零任务的完成，红桥的老旧小区清除很多，但是区域更新需要时间，也需要更多新房的替换。

2、学区资源一般

很多买房人力争置业市区的重要理由之一就是学区。天津的优质教育资源基本都集中在市区，包括小学、初中、高中。

红桥区的实验小学、第三中学算的上是重点，师范附小、第五中学略差一些，而其他学区都很一般。

如果想要买学区房，优选都是和平、河西、南开，红桥的重点学区资源少，也会让一部分学区置业者流失。

3、配套资源较差

大家从地图上看可以明显看出，天津运行6条地铁，只有1号线北段贯穿了红桥区，对比之下显得区域的轨道交通很单薄，和河西、南开相比竞争力减弱；

其次大型商业也少，除了西站、水游城等，像大悦城、永旺这样的大型商业综合体和很缺乏。

（红桥区地铁线路）

4、新房供应少而贵

据统计，红桥区从2016年至今只有6宗地块出让，让这个本来新房就不多的区域“雪上加霜”。

然而，谁能想到这样的红桥，新房却越卖越贵。

（红桥区在售新房）

看得出，2017-2018年入市的新房，如九和府、公元大观均价还保持在3万以下；2019年往后入市的新房均价都奔着四万去了，比如万达水西台、荣盛碧桂园云鼎等。

但是，对于市区的改善置业者来说，红桥区的城市界面和价值势能不足以吸引他们买单。

要知道，现在非常火热的河西区中海左岸澜庭、天津瑞府38000-39000元/平米左右；中海天空之镜也才45000元/平米左右。

固然有产品、区位上的不同导致了价格的差异，但是对于红桥置业者来说，两万多是正常，三四万就大可不必买了。

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如此说来，红桥区就没什么置业价值了吗？

当然不是。

俗话说，存在即合理。作为天津商业的发祥地，红桥区有数不清的代表天津地域文化的老字号。

估衣街、子牙河、三岔口、耳朵眼炸糕、狗不理，这些天津名片都是从红桥起源。

红桥的文化底蕴是其他新兴区域比拟不了的。

如今，棚户区改造完成、西站副中心建设、海河柳林副中心建设、子牙河沿河片区规划、重点打造光荣道科技产业园等都标志着红桥的区域发展正在进阶。

（西站副中心）

而不久前红桥区举行中小学教育集团成立大会。官宣文昌教育集团以及第三中学、第五中学、民族中学3个中小学一体化办学集团正式成立。

据了解，文昌教育集团成员校包括文昌宫民族小学、红桥区中心小学、红桥区西站小学。

第三中学教育集团成员校包括清源道小学、桃花园小学。

民族中学教育集团成员校包括跃进里小学、邵公庄小学。

第五中学教育集团成员校包括洪湖里小学、红桥小学。

不得不说，集团化办学是缓解教育资源紧张的有效手段之一，而红桥区也敢于尝试，这也意味着，区域的教育资源短板正在上升。

值得一提的是，红桥区的土地也正在加速亮相。

2019年，《聚焦产程融合新机遇 2019年天津市红桥区北京招商推介会》上，红桥区16宗土地曝光，总建筑面积达到394.995万平米。

如此可见，未来红桥的土地供应也将进一步爆发。

（2019红桥土地推介会地块信息）

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其实，我们从置业需求的角度出发，会发现红桥区的置业需求量是很大的。

根据数据，2021年天津各区的商品住宅供求对比中，红桥的供应量远远低于其需求量。

加上如今越来愈多的区域建设规划、兑现。

红桥区的区域升级之路正在厚积，静待薄发。