保利物业欲加大增值服务投资,低利率困境待解

近日，保利物业发布关于进一步更改全球发售所得款项用途的公告，将用于增值服务用途的所得款项分配比例由35%提升至62.5%，战略投资及收并购的资金占比从37%降低至18.5%。变更资金用途公告于周五收盘后发出，股价于次周一上涨5.25%。

保利物业作为一家央企背景的物业公司，从规模上来看已是行业中的佼佼者，截至2020末，在管面积约3.8亿平方米，录得收入约80.37亿元，同比增长约34.7%。

在规模优势的背后，保利物业的低利润率成为其硬伤，其收入增长率在行业前列中稍显落后。2020年，保利物业主要收入来源是物业管理服务，毛利率较高的社区增值服务严重下滑。

同时，在收并购规模扩张方面的成效并不显著，通过加码毛利率较高的增值服务，对于面临规模和利率增长困境的保利物业来说不失为一种解决方式。

2020年，保利物业的毛利率为18.65%，同比下降1.64个百分点，主要是由于社区增值服务毛利率下降。根据Wind数据，2020年上市物管企业毛利率水平中位数在30%左右，保利物业低于行业平均水平。

毛利率较低在具有央企背景的物企中较为普遍，同年中海物业和招商积余的毛利率同样吊车尾。此外，保利物业2020年净利率8.7%，也未达到行业均值14.23%。

作为物管股高估值重要动力的社区增值服务，保利物业收入占比逐年提升，从2017年的9.85%增长到2020年的21.7%。

2020年，社区增值服务收入为17.48亿元，较2019年同期增长51.47%。虽然收入实现了大幅增长，但是社区增值服务毛利率同比下滑10.4个百分点至30.3%，在28家公布社区增值服务毛利率的上市物企中，保利物业排名最后一名。这主要由于新兴业务美居服务等快速放量而且毛利率不高的缘故。

针对毛利率下滑的改善措施，保利物业财务总监杨杨表示，物业管理服务板块会考虑深耕市场，实现高质量扩张，而社区增值服务会布局一些高毛利的业务对冲美居服务、社区零售这类毛利率不高的业务。

总的来看，保利物业急需实现利率增长，自然而然，将大量资金加注到增值服务上也就不足为奇。至于此次押注能否见效，利率能否实现增长，还需要观察。

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