天津市区成熟居住板块纯新盘亮相 均为高层住宅户均105平米

3月17日，天津市规划和自然资源局发布了《关于河东区东宿舍地块一期、二期项目建设工程规划许可证批前公示的通知》。

经核实，该地块即为2021年1月21日，中交以总价21.3亿元、楼面价17899元/平米，竞得的河东区东宿舍——津东大（挂）2020-022号地块。

该地块也是中交地产在市区摘得的又一宗“黄金”位置的地块！

该地块位于河东区八纬路与大直沽十号路交口，四至为：东至八纬路，南至大直沽十号路，西至海峰公寓，北至东达菜市场。

土地用途为城镇住宅、商服用地。

从本次公示规划内容来看，该项目地块内住宅分为一期和二期，分为南北两部分。

地块内项目由12栋17-18层到顶的高层以及2栋9-13层到顶的小高层产品组成。15号楼是2-10层到顶的商业，16号楼位黑号站以及换热站。

小区除北侧其余三侧包含1-2层到顶的商业、配套。

从楼栋分布上看，9层和13层到顶的2栋小高层均分布在社区北边，未来在采光方面或许会有些遮挡。

小区设置2个出入口，其中主出入口以及地下车库出入口位于地块南侧、靠近东润路与大直沽十号路交口处；次出入口位于小区东侧、八纬路一侧。

用地面积总用地面积66553.5平米，界内建设用地面积53667平米，容积率不大于2.22，绿地面积18784平米，绿地率不低于35%。

一期总用地面积33056.7㎡，界内建设用地面积25106.6㎡，地上计容建筑面积55230㎡，绿地面积6916㎡；

二期总用地面积25460.4㎡，界内建设用地面积25460.4㎡，地上计容建筑面积58120㎡，绿地面积11349㎡。

总建筑面积155556㎡，一期总建筑面积97436，二期总建筑面积58120㎡。

居住户数917户，其中一期396户，二期521户，按照建筑面积核算，户均面积为105平，适合刚需及刚改型购房者。

规划机动车停车位1261辆，其中地上机动车停车位63辆+地下机动车停车位1198辆。

配套公建方面，将配置居委会、警务室、街道办事处、老年人日间照料中心等。

在项目正中央规划有1400平米的公园绿地，供业主休憩娱乐。

此外，还配有约960平米的配套商业服务网点，满足业主日常生活所需。

从位置上看，中交东宿舍项目位于河东腹地大直沽、中环线东兴路内侧，属于大型成熟生活片区，周边生活配套完善，二宫花园，东达菜市场等均在周围分布，同时距离地铁9号线东兴路站较近，轨道交通便利。

从土地市场来看，近5年，河东区土地出让都不多，5年才累计成交8宗地。

但是，河东区的土地关注度可一点都不低，出手拿地的开发商都是名企，比如金茂、中储、中建、上海大华、农垦、上实、中交等。

中交东宿舍所在的大直沽，虽然交通、配套完善，但是周边二手房居多，房龄老，城市界面旧。

但是伴随新项目的入市，有利于提升河东腹地的城市界面，对于周边居民来说，这无疑是一种利好。

从房价角度来看，目前河东区整体新房均价在2万6到4万5之间，有明显的“房价梯度”。

房价较高的肯定是海河沿线，比如海河金茂府、雅颂居，中海城市广场钻石湾，可以卖到“4”字头，甚至“5”字头；其次河东腹地，比如农垦含章雅著、大华清水湾等，房价“3”字头；最后就是河东的边缘地块，比如凯旋门、路劲太阳城，房价“2”字头。

从成交面积上看，河东区近三年成交面积逐年走高，2020年成交面积达33.2万平米，为三年较高值，究其原因，主要是因为“以价换量”，在流量盘的带动下，买房人纷纷回归市区。

目前中交地块周围新房项目稀缺，有次新房项目万达公馆（二手房均价约32000元/平米）及中建悦东方项目（悦东嘉园二手房均价约38360元/平米）。

二手房价格看，整个大直沽周边二手房均价基本在21000-25000元/平之间，部分宜居次新房则在30000万/平左右。

那么问题来了，中交东宿舍地块楼面价近1万8，按照1.5倍来计算，未来售价或在2万7左右，作为购房者，这个价格你能接受吗？你的心里价位是多少？