实探滨海3大热点片区 7大代表性项目 案场人气较旺的还是TA

2021年开年的天津楼市和想象的有点不一样。

首先从成交上来看，首月，天津新建商品住宅共成交7628套，比2020年1月超出2036套，同比上涨36%。与2019年1月相较，仅少了170套，再拉长，比2018年1月超出2362套，可以说是实力迎来开门红。

一般而言，受元旦和春节假期的叠加影响，1、2月份为楼市传统销售淡季。

但天津今年首月新房备案量，相对非常可观，2021年开局能有如此佳绩，可以说是为天津楼市开了一个好头。

其次，再从政策层也做好了铺垫，2月22日，天津市政府官网发布了《市建委召开房地产市场政策宣讲会》的信息，会上透露，“购房新政”或将出台。

预期有了，目前的天津楼市，是什么行情呢？上周，小编特地去了今年楼市热度较高的滨海新区，选取了三个重点片区——开发区、中心商务区、生态城的，探访了7个在售项目，看看市场情况如何？

01

开发区

开发区凭借自身优质的生态环境、完备的商业及生活配套、专业的医疗配套、雄厚的教育资源等优势，成为滨海的核心区。

选择如此优质的区域作为置业选择，没有点“底气”是不行的！从10年万通华府、万科柏翠园等品牌项目22000-23000元/平米的入市价格来看，就已经定位了该区域的房价水平。

现如今，开发区依旧是滨海楼市的价格天花板，大牌房企依旧扎堆，拥有如泰丰七号（均价28800元/平米）、金地臻悦（均价29000元/平米）、中海津门大院（均价30000元/平米）等中高端项目，客群主要改善客群为主。

去年下半年开始，开发区冒出了一个新盘——格调林泉二期，关注度非常高。

项目前身地块是泰达建设以10.66亿元竞得的开发区第二大街地块，彼时吸引了新城、中梁、泰达建设、中建、先进、龙湖等6家房企竞争，最终，泰达建设带着“格调”将该宗地块收入囊中。

这个项目在开发区洞庭路与排名前列大街交口，地块北邻南开大学泰达学院，西邻MSD，南侧为泰达第二体育场，依榜津滨轻轨9号线太湖路站，从位置上看，这个地块拥有诸多“光环”，几乎没有短板，这也注定了项目的居住价值。

进入项目大门，项目打造步入式园林景观实景示范区，整体风格依旧延续了格调以往的新中式风格。

据售楼员介绍，格调林泉二期共400多套房源，整体打造不高于18层的小高层产品，主推87-146平米户型，精装均价26800元/平米，毛坯均价25500元/平米。

据案场销售透露，格调林泉二期接下来还会有加推计划，但时间尚未确定。

小编个人认为，这个项目不同于开发区其它在售的中高端项目，首先价格上来看，格调林泉二期稍显“亲民”一些；同时，从面积段来看，项目既有90多平户型，也有146平大户型，满足了那些对于品质有改善追去，面积需求又不是那么大的购房者。

这几年，开发区供地越来越少了，所以项目越来越稀缺，再加上地段及配套的价值，房价是安全且具有支撑的。

02

中心商务区

如果说开发区是滨海传统的核心区，那么中心商务区就是新的核心区。

至于原因，首先政策政策层面的官方盖章小编就不再赘述了（回看）。

中心商务区小编走访了天碱片区的万达滨海大都会和旭辉滨海江来，以及于家堡片区的复地壹号湾三个项目。

首先是，万科滨海大都会，据案场销售介绍，该项目是中心商务区体量较大的项目。

目前观文轩还有少量房源，主推88平和114平米高层产品，毛坯交付，均价21000元/平米，对标刚改群体；

观澜轩产品，主推109-210平户型，均价26000元/平米，对标改善群体；

还有210平米大平层产品，精装交付，均价29000元/平米。

据项目置业顾问介绍，春节期间万科滨海大都会成交4套房源。

总体来看，万科·滨海大都会单价在21000-29000元/平米之间，产品种类丰富，有高层、小高层等，既能满足刚需客户，也能对标改善型人群。

探访的第二个项目是——旭辉滨海江来，项目售楼处在滨海文化中心二楼，小编抵达现场的时候正好赶山渠道培训，人山人海。

据案场销售介绍，项目春节连市期间，单日已超百组客户到访；另外项目现在正处在蓄客排卡阶段，预计3月6日召开产品发布会，3月底首开，放风价23000-24000元/平米。

这个项目有以下2个亮点，具有少有性：

户型没的说，户型设计能做到每一个户型都是大落地窗，通体阳台，270°转角飘窗；这种产品的设计可以使得房屋的采光、通透性，居住舒适度达到最优，这是中心商务区内目前其他项目所没有的。

旭辉滨海江来引进了华东示范大学附属（天津）中旭学校，项目业主可以直接入学。

最后，从产品上看，项目包含高层、小高层，高层25-26层到顶，小高层16-17层到顶，户型有85平、95平、105平、120平、140平米，共计500余套房源，毛坯交付，对标刚改型购房者。

最后探访的项目是——复地壹号湾，这个项目位于于家堡片区。

前几年人们对于家堡的定位就是——鬼城，但现在于家堡片区可以用“逆袭”来形容。京津城际高铁/Z1、B1、Z4的地铁大动脉/地下人行通道（环球购物中心通道）/地下车行通道四大体系所整体架构的现代城市化立体交通，紫云公园，滨河公园，蓝鲸生态岛，人工彩带岛公园，河滨公园等，重新成就于家堡的定义。

复地壹号湾是于家堡排名前列个住宅项目，据案场销售介绍，项目春节期间连市，共成交4套房源，日均到访10组客户。

项目目前在售产品包含6栋26-31层到顶的高层，全部2梯4户，面积段在86、120、140平米，均价21000元/平米左右，目前处在顺销阶段。

另外，有消息称耀华中学滨海分校将要落位与于家堡，若真如“传闻”所言，将会进一步提升片区的楼市价值，于家堡势必会更加受到买房人关注。

总体来看，中心商务区在滨海特别可以称之为主城核心区，配套非常齐全，滨海万达广场、周大福金融中心、于家堡商务区，这都是滨海的核心商圈；再加上滨海文化中心、紫云公园等地标性建筑，城市界面优秀；还有两所重点校——华东师大附属和耀华中学；未来滨海高铁站还将通入地铁B1线和Z4线，形成交通枢纽。这样的”豪华“配置，放眼天津，也少有。

最后，每个板块的发展，都会经历：刚需，到刚改，最后跃升到改善的路径。

以新梅江为例，最早一批都是刚需盘，比如雅境新枫尚、新梅江雅湖里等；之后出现了金侨新梅江壹号诸如此类的刚改楼盘；现在，仁恒公园世纪、津门瑞府、中海天空之境已经彻底宣告新梅江进入改善时代。

而滨海中心商务区的发展路径也是如此，早期的中国塘代表板块的刚需时代；现在的旭辉滨海江来、复地壹号湾等新盘代表了板块的刚改时代。

中心商务区正在向改善板块跃升。

03

中新生态城

滨海板块销量，生态城认第二，没人敢认排名前列。

生态城可以说是一个传奇，从早期的盐碱地发展到现在的名校云集、文旅名片、产业园区…..等拥有标签于一身。

目前，生态城就业居住人口已突破10万，而且，生态层还是天津少有的人口净流入区域。据了解，“海河英才”、“鲲鹏计划”出台后，生态城引入个各类人才总量占到滨海的6成以上。

片区的热度，也传导到楼市上。

根据数据统计，2020年，生态城住宅成交量约75万平米，占据滨海新区全区近30%的份额，仅比塘沽少了2万平米。

值得一提的是，成交均价16208元/平米，同比上涨5%，价格扛住了。

生态城发展最成熟的片区就是起步区，成熟到一定阶段，也就没啥“故事“可讲了，而且起步区现在新房供应较少，在售的仅格调菁园和龙湖双珑原著两个项目。

小编探访了龙湖双珑原著项目， 产品为洋房、别墅，目前在售2、3号楼，别墅产品售罄，后期加推，时间待定；洋房面积段在95-118平米，均价19500-20000元/平米，预计3月加推新品，项目2023年4月交房。

值得一提的是，龙湖双珑原著与滨海小外四部仅一街之隔，很多购房者看重了这里的教育因素；此外，与蓟运河故道公园也一路之隔，生态环境较好。

探盘当天，案场有约3-4组客户，而据售楼员介绍，春节假期期间，项目到访量还是不错的。

随后小编到访的是——融创观澜壹号，项目位于生态城中部片区。

中部片区是今年生态城发展的重点片区，首先，教育资源丰富，拥有天津外国语大学附属滨海外国语学校、华夏未来中新生态城小学、南开中学滨海分校等教育资源；还有中新友好公园、生态谷、甘露溪、惠风溪以及7处社区公园，城市界面优质；其次，轨道交通资源等也正在完善当中。

到访当天，融创观澜壹号案场客户约有10组左右，是当天小编探访的7个项目之中，热度较高的项目。

另外，该项目于2020年7月24日首开，11月底跃居销冠宝座，去年全年成交700余套房源。

价格是这个项目的一大优势，小高层均价17500元/平米，洋房均价18800元/平米，价格上比起步区更具有优势。

而且，从位置上看，项目周边被幼儿园、小学、中学包围，全龄化教育资源吸引不少购房者。

据销售介绍，项目每月都会加推，看来热销也将持续。

小编最后探访的项目——贻成学府壹号，刚走到大门口，吸引我的不是项目，而是售楼处门口的两句slogan——“我们是爱南开的”、“学习是较好的传承”。

可见，这也是一个主打教育资源的项目，从案场示意图来看，项目东侧为幼儿园、南开小学、南开中学，同时是目前所有中部片区中距离学校最近的项目，基本可以实现“目送式”上学。

据销售介绍，贻成学府壹号目前只剩100套左右的房源，均价17500元/平米；另一个地块的贻成学府世家将是接下来的销售重点，产品为洋房，面积123、132平为主，均价19000元/平米，后期还有加推价格，但时间待定。

总结：

小编走访了滨海3个主力片区——开发区、中心商务区、生态城，总体而言，开发区对标的中高端改善型购房者；中心商务区对标刚改型购房者；生态城整体更偏刚需，不同类型的购房者可以根据自己的购房需求进行选择。

总而言之，滨海将是今年楼市和城市建设的重点，我们拭目以待吧。