天津环城楼市现状:价格为王不只是低价,还可以是4万+

天津楼市深度报道 2021-09-17 09:30:13
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“市区太贵买不起,远郊太偏不考虑”,甭管是天津的年轻人,还是以落户兼自住需求为主的“新天津人”,目光主要都在环城。

和刚结束的第二轮集中土拍一样,天津8月的新房成交量一样“不太给力”,没有太多亮点……

四大区域中,环城还是“你大爷”,无论成交面积、套数还是总金额,都处于绝对领先地位。

8月天津新房成交数据

其实一直以来,“市区太贵买不起,远郊太偏不考虑”,甭管是天津的年轻人,还是以落户兼自住需求为主的“新天津人”,目光主要都在环城。

所以,本篇就跟大伙来聊聊环城。

要么足够便宜 要么改善到底!

8月天津全市成交面积榜

全市成交面积榜,环城只有三个项目上榜,分别是恒大悦府富力又一城中海国际公园城,全部来自津南区,两个在咸水沽,一个在天嘉湖,都不是当下最热门的板块,但难掩价格优势。

8月天津全市成交金额榜

再看金额榜,西青梅江的两大纯改善豪宅纷纷上榜:龙湖天曜首次进榜,小高层主推168、228平米户型,均价4.5-4.6万/平米,高层户型100、143平米,均价4万/平米,带精装;融创梅江壹号院,主推2、3、4号地的高层和小高层,户型160-300平米,均价约4.5万/平米。

从全市来看,环城上榜楼盘分化明显!一边是主打价格优势的刚需盘,另一边是豪宅定位的改善盘,但凡定位没有那么极端的,成绩都“不算太好”。

具体到各区,咱们分别嘚啵嘚啵~

国展西“销声匿迹” 咸水沽“挑起大梁”

8月津南区成交套数榜

津南区的榜单,国展西楼盘集体“收声”,在八阿哥看来,或许是因为这几点因素:原本考虑置业国展西的客户,主要看好的是板块发展以及最重要的教育资源——师大二附小和实验中学的签约引入。

然而,和平区学籍政策的“突袭”,让一部分家长有了突击买和平的想法,毕竟规划需要时间去兑现,上和平的机会错过了就是错过了……当然,海教园的项目也可能分流一部分以教育资源为主要目的的购房客户。

另外,也有不少人认为国展西当下的房价已经透支了未来……成交套数上,中国铁建花语天著和大华国展公园世家8月成交都不足30套,7月下旬首开的中建展望签约10套,天津美的云熙府尾盘签约6套……还是能说明一些问题的。

不管怎样,咸水沽的恒大悦府和富力又一城,再加上业绩虽有下滑但仍有作为的国展东壹号·海玥名邸,共同把咸水沽送上了区域榜首的宝座。

值得一提的是,恒大悦府778元/㎡的成交价理应属于“工抵房”,并非实际售价,已经买房的业主不用心急火燎去“讨说法”,还在观望的客户也不用血拼……

靠低价走量的天嘉湖、八里台楼盘都是津南销量榜上的老面孔,价格也比较稳定,整体变化不大。至于海教园上榜的龙湖天璞和锦绣大家,一个小户型加推总价较低,一个加推大户型送车位,各自有吸引人的亮点。

宾水西“全员上榜” 老梅江“改善崛起”

8月西青区成交套数榜

称宾水西为西青区最火板块,谁不答应?眼瞅着三个项目悉数上榜,不由得你不服。“大哥”保利和光尘樾重回签约套数榜首,一个月卖了71套,虽然不及津南走量大盘,但成交均价几乎是后者的两倍了……

“二哥” 美的旭辉翰悦府同区域销量第四,高层主推100、113平米户型,均价约2万/平米,精装;小高层主推110平米,均价2.1-2.2万/平米;洋房房源充裕,户型115、125、143平米,均价2.4万/平米。

“三弟”爱情缤纷里区域排名第八,一期小高层剩余96、126、110平米户型;二期也有89、115平米房源在售,另外预计9月底有75、79平米的小户型加推,总价不足150万,如果能按期加推,下个月上榜估计也八九不离十吧……

前文提过的梅江“双雄”龙湖天曜和融创梅江壹号院属实让人“眼前一亮”,8月分别签约了45套和35套,别看成交单价都在4万以上,可比某些刚需盘卖的还要好,改善盘真的是“崛起了”!

接下来是南站板块,金融街南站金悦府凭借143万起的特惠价格挤进了区域成交前三,津门正荣府洋房最低门槛大约200万,叠拼则要280万,也签约了31套。

精武镇、张家窝和大寺各有一个项目上榜,至于中北镇,中北祥云成交24套,龙湖春江悦茗20套,翡翠嘉禾18套,销量中规中矩,但都没能跻身前十榜单,不得不感叹:再火的板块也难免被板块轮动所左右(不只是股市)……

宜兴埠“惨遭腰斩” 大张庄“以价取胜”

8月北辰区成交套数榜

再来说北辰区,宜兴埠的“魔鬼楼盘”未来城依旧霸榜,可相比原先150套左右的月度成交量,8月销量近乎“腰斩”,仅成交89套,好在价格是稳住了。

看来新兴的北中环板块,凭借一大波适合刚改和改善客户的新项目,给未来城带来了不小的压力,新盘蓄客难免分流了不少客户。

说起来也是心酸,除了未来城,北辰区也就是依靠大量特惠楼盘支撑区域楼市了……

大张庄中梁津门首府特惠幅度不小,小高层面积89、110平米,均价8000元/平米,洋房面积95平米,均价9000元/平米;受其影响,新城悦隽风华也拿出了9281元/平米的成交均价,小高层在售的也是78、95平米刚需户型,不过在走量方面还是不及中梁。

不远处的小淀板块,新城樾风华也“被迫降价”,成交价比7月份降了600块。

虽然大张庄和小淀两个板块大搞特惠降价,但并没能拉动板块成交,是否也预示着这两个板块的新房特惠不仅不会停止,“火并”还可能进一步加剧?

原本主打低价的板块降价只是一方面,清盘特惠的一些项目也是“火上浇油”。瑞景板块的阳光城文澜公馆,8月份推出了清盘特惠,销量大幅增长,成交62套,冲进了榜单前三,不过也基本售完了。铁东北路的“压价天王”碧桂园中心据说只剩几套房,该片区销量“扛霸子”也要退场了。

至于大运河板块的运河文化城、绿地新里天澜,北中环的金隅金成府和紧邻瑞景的天房璟悦府,价格都比较稳定。

最“佛系” 销量差距最小的东丽区

8月东丽区成交套数榜

不用说跟成交大户津南比,就算和“以价换量”的北辰比,东丽区的楼市也有点儿“自甘堕落”,成交第一名才47套。

天安象屿智慧城凭借和一路之隔空港经济区的价格差,吸引了不少周边客群,长期霸榜,目前高层在售80、89平米,均价1.5万/平米,洋房80、100、120平米,均价1.35-1.4万/平米;而同属东丽湖板块的中建玖棠府,一直很稳。

上东金茂悦自从今年调整价格重新入市后,销量一直还不错;而失去竞品的实地蔷薇国际也是凭借较低的价格实现了稳定的销量。

接下来就是频繁被地产从业者拿来比较的金钟街和新立两大板块,实际上除了“有地铁、有配套、离市区近之外”,这两个板块的意向客群基本上没有重叠。

金钟街更偏向于市区外溢和新天津人落户自住,而新立主要是周边地缘性客户为主;价格上差距也不小,金钟街整体价格在1.6-1.7万/平米,而新立则要2.1-2.2万/平米。所以在价格为王的环城区域,金钟街在片区销量上稳稳“压制”了新立。

环城第一批集中供地成交的项目,有不少都会在9-10月有所动作,新一轮的成交热点又会是哪里呢?让我们拭目以待……

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