房地产税将如何推进?——天津中原研究院

从长期影响看，房地产税改革有助于整体经济的健康发展，但中短期房地产市场的调控目标仍为保持稳定发展，改革只能也必然是渐进式推进，而不会是颠覆性变革。

10月23日全国人大常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。消息传出即引发各界关注。房地产税的改革不仅影响行业发展，也与普通人的日常生活息息相关。

在目前主流的政策解读观点中，多数倾向于：房地产税一旦开征，行业原有的运营模式将彻底颠覆，其影响将巨大且深远。与此同时，A股港股的房地产板块也出现下跌，市场信心一度受挫。

而中原研究院认为，现阶段基于房地产行业的规模影响、金融影响、社会影响等诸多因素影响，在中短期内，房地产税将主要作为预期调节的工具，对市场的影响是渐进性的。长期而言，这不利于开发商和物业管理公司，但相对利好拥有投资性物业的开发商以及商业地产管理公司。

其一，当前房地产政策的主要目标是维持市场平稳。

这是由行业规模决定的。 房地产行业规模巨大，如果发生巨大下滑， 造成的缺口没有其他行业可以弥补。

2020年全国商品房销售额高达17.4万亿，房地产开发投资完成额14万亿。房屋新开工面积22.4亿平方米，施工面积92.7万亿平方米。

2020年房地产企业土地购置费4.4万亿，地方政府土地出让金8万亿，地方政府本级财政收入10万亿。

在找到替代行业之前， 政策的目标仍然是维持房地产市场平稳。近期政策收紧是维持房地产稳定发展大方向的结果， 并不意味着对房地产行业态度转变——在当前复杂的国内外环境下， 维持一个稳定的房地产市场， 恐怕是较佳的选择。“稳市场” 不仅是 2020 年政策的目标， 也可能是未来相当长一段时间内政策的目标。对于“稳” 的含义， 一二线城市主要是控房价， 既要防止价格上涨激化泡沫， 也要防止价格下跌导致市场信心崩盘。对于三四线城市， “稳” 的主要是成交量。

其二，房地产税对预期调节的作用较易实现。

1. 预期仍是当前影响楼市的重要因素；2. 房产税用较小的代价， 即可起到抑制投资投机需求的作用，同时鼓励业主出租空置房屋来抵消税收影响；3. 对冲刺激性的政策， 防止房价反弹。

基于上述分析，中原研究院认为，下一阶段房地产税的推进方式，大概率可能是：

01先以当前房价增势迅猛的个别城市作为试点城市，如深圳、上海、南京等，随后试点逐步增加；

02征收细则通过媒体放大讨论，进行细节修正后再逐步落地；

03试点城市可能在推出房地产税的同时，放松楼市调控措施；

04各城市的税率不同，初期可能不高。上海目前按房产市价的70%征收，税率为0.4-0.6%，重庆按市价征收，税率为0.5-1.2%，具体视房价而定；

05房地产税全面铺开的时间，预计不会短于3年，可能达到5年。

房地产税也不需要一下子全面全国铺开，只要明确传达房地产税必然落地的预期，即可对投资需求产生有效的抑制。