解码华平新基建投资:前瞻布局与长期主义

新闻来源：观点地产网

从商业地产到物流基础设施，从数据中心到城市更新，华平投资正在拼接出更大的地产投资版图。

观点地产网 时值盛夏，在曲径通幽的盛家花园，华平投资正式牵手锦和集团成立锦和资管，携手打造京沪两地较大的专注于城市更新、物业投资和管理运营的合资平台。

从商业地产到物流基础设施，从数据中心到城市更新，华平投资正在拼接出更大的地产投资版图。

近日，观点地产新媒体对话华平投资合伙人张其奇与锦和集团董事长郁敏珺，听他们讲述华平地产投资的新抓手与锦和资管平台的未来发展。

下一个商机

对于房地产行业来说，投资重在节奏。这是过去数年中形成的共识，已经消逝的房地产投资机会不会再次拥有，踩准节奏、提前布局，才能先人一步。

绸缪桑土，这是华平投资的擅长之处。

早在2008年，国内商业地产发展尚属多元组合初期之时，华平地产投资的资产管理规模中已经有44%属于商业地产，至2013年占比达到81%。亦是同年，华平地产投资结构得到进一步丰富，新经济地产（包括物流基础设施、产业园区、城市更新与数据中心等）占比达到10%，2020年这一比例则达到了70%。

如今，疫情让行业重新审视物流基础设施、数据中心等资产的机遇，投资者络绎不绝。而华平投资长期加码，早在10年前就开始把握机遇。

截至目前，华平投资已累计对亚太区近40家地产领域企业投资超过60亿美元。其中在以物流基础设施、科技和生物医药园区、数据中心、智慧停车为代表的“新经济基础设施”领域，华平投资谋篇布局，目前上述类别投资约占整个地产投资组合规模的2/3。

进入后地产开发阶段，快周转、冲规模已经不奏效，存量运营、资产盘活上升到少有的高度。Wind数据显示，过去几年中，城市核心区位土地供给持续下降。仅以上海为例，2014 -2019年新增土地供给5年复合增长率为-4.5%。2014-2020年土地总供给中，非核心区占比97%，中央商务区仅为3%。

土地和区位的稀缺，使得核心地段的物业盘活具有更大的现实意义和价值。当然，来自政策的支持，也让这艘巨轮可以顺风而行。

“十四五”规划纲要提出，在新型城镇化建设中，要提升城镇化发展质量，全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

这是首次将城市更新提升到国家战略层面。紧随步伐，不少城市跟进出台了一系列政策。据不完全统计，至少有17个省市积极跟进、完善城市更新相关政策和法规。

基于确定性宏观趋势进行长期规划，这是华平地产投资的不变策略。在近日举行的锦和资管成立仪式上，华平投资合伙人张其奇认为，下一个商机在城市更新领域，而关键点在于合作伙伴。

显而易见，锦和集团是华平投资眼里的契合对象。

1995年，锦和集团创立，起步之初主要涉及房地产经纪代理销售及策划业务。截至目前，锦和集团已经成长为集合资产管理、商用物业运营与管理、地产开发、酒店开发与管理四大板块业务的综合性企业。

基于城市更新和资产管理，华平投资与锦和集团成立锦和资管，专注于城市更新、物业投资和管理运营。目前锦和资管在上海和北京核心区位拥有19个自持物业，资产管理规模达150亿元。

锦和集团董事长郁敏珺对观点地产新媒体透露，目前锦和资管已经锁定了几个项目，在手项目完成后资产管理规模将达到300亿元，预期三年内将达到500亿元。

独木不成林

“打造京沪两地较大的资管平台”是双方的愿景。围绕该平台，华平投资向观点地产新媒体讲述了更清晰的城市更新发展逻辑。

对于过去一段时间城市更新政策的利好，张其奇与郁敏珺均认为，这意味着资管元年的开始。由棚户区改造到老旧小区改造，再到“十四五”规划纲要提出实施城市更新行动，中央层面吹响了推动城市更新的号角。

郁敏珺表示：“目前，国内资管产业链还缺乏可以相伴成长、共担风险的长期资金。很少有投资人能够像华平投资一样，提供10年以上年限的资金。”

一直以来，华平投资坚持做“企业家成长伙伴”，采用合作的策略投资房地产行业。

如今在城市更新领域，亦是如此。这一策略给被投资企业带来更大的支持，同时也让华平投资能够超越资产的基础价值而创造可观的企业价值。

未来在锦和资管平台上，华平投资将继续发挥境内外融资和资本运作所长，锦和集团则输出项目获取、创意改造与运营优势，围绕高端服务式公寓、社区商业（含办公物业下的配套商业）、办公为主的文创/科创园区资产进行深度挖掘。

“独木不成林，资产管理是实业发展，更是创造价值。”华平投资和锦和希望业界可以看到资管的价值，真正理解资管，从而促进产业链上的企业各司其职、协同配合。

除了延续过往以股权投资的角色参与城市更新外，华平投资还从投资人角度，透露了城市更新的另一层投资逻辑，即通过收购端、运营端与资本端的优化创造价值。

在城市更新收购端方面，华平投资向观点地产新媒体分享了其对于城市选择的洞察。

张其奇认为，锦和资管立足于京沪两地，一方面是因为这两个城市属于中国的超一线城市，存在很大的发展机遇。除此之外，上海、北京两个城市的核心物业能够抗跌。

基于稀缺性和流动性，张其奇认为北京和上海会成为锦和资管未来五年的重点。在京沪之后，公司也许会将业务进一步拓展至广州、深圳。“我们做的业务不需要通过城市化的连锁发展去扩张，这和地产开发不太一样。”

截至目前，华平投资在中国城市更新领域布局的物业总计超过200万平米，改造资产规模近400亿元。

针对REITs发行给资产管理行业带来的发展思路，张其奇分析指出：“REITs肯定是资本化途径之一，但不一定是少有的退出途径。”

他表示：“除了REITs外，核心基金现在也非常火，保险公司就很青睐核心位置的物业，因此核心基金也是一个投资方向。”

住房租赁的公式

与城市更新一样，长租公寓也同属于华平地产投资的关键赛道。

“正如10年前的物流基础设施与5年前的数据中心一样，如今城市更新与住房租赁正处在发展的关键转折点。”张其奇表示。

他认为，过去两三年长租公寓行业才刚刚开始，还有非常长的发展周期。他还列出了更详实的数据：美国前30大上市REITs中有8家是公寓类，相比之下，国内的长租公寓尚处于萌芽阶段。

贝壳研究院发布《新独居时代报告》指出，预计2030年中国独居人口数量将达到1.5-2亿人，独居率将超过30%，其中20-39岁独居青年将增加至4000-7000万人，比2010年增加约1-2倍。

独居人口数量的攀升以及年龄结构的变化，使得租住需求呈现出“聚集化、社交化、多元化”的特征。这也就意味着，新的独居时代需要推陈出新，打造层次更丰富的品质化独居社区，覆盖不同收入、不同年龄段的独居群体。

此次华平投资看中的，则是高端服务式公寓的前景。

张其奇表示：“锦和资管专注的高端服务式公寓领域，对服务、产品、地段的要求很高，不过溢价也会很高。”

截至目前，锦和资管旗下拥有base佰舍和Tulu途楼两个高端服务式公寓品牌，其中base佰舍在上海、北京等一线城市核心地段拥有近20家门店。

在锦和资管之前，华平投资还领投了自如和魔方公寓。近年，两者的发展也都非常迅速。目前，自如成长为国内分散式长租公寓的领导者，而后者则在集中式白领公寓上获得不俗的成绩，过去半年内完成了多项并购。

从商业地产到物流基础设施，从数据中心到城市更新，再到全方位布局住宅租赁，华平投资构建起了后地产时代私募股权投资的超级护城河。